??農(nóng)村宅基地的買(mǎi)賣(mài)有什么需要注意的地方嗎？

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• 151****1808

  農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓易出現(xiàn)的問(wèn)題
  1、買(mǎi)賣(mài)合同不規(guī)范因糾紛。農(nóng)村房屋或宅基地的買(mǎi)賣(mài)多為口頭協(xié)議，未簽訂買(mǎi)賣(mài)合同（或者買(mǎi)賣(mài)合同不規(guī)范），而農(nóng)村房屋、宅基地的買(mǎi)賣(mài)在法律上也需要買(mǎi)賣(mài)合同。如果沒(méi)有簽署買(mǎi)賣(mài)合同，或者合同有瑕疵，很容易對(duì)合同內(nèi)容出現(xiàn)爭(zhēng)議，造成毀約糾紛；
  2、房屋，賣(mài)方毀約。現(xiàn)在的土地價(jià)值與日俱增，很多房屋出賣(mài)人看上了房屋的經(jīng)濟(jì)利益，一些已經(jīng)出賣(mài)房屋、宅基地的城鎮(zhèn)居民開(kāi)始反悔，想方設(shè)法地想收回房屋，容易發(fā)生糾紛；
  3、城鎮(zhèn)居民禁買(mǎi)農(nóng)村房屋/宅基地，宅基地出賣(mài)人更受法律保護(hù)。農(nóng)村宅基地管理中有嚴(yán)格規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！边@些禁止購(gòu)買(mǎi)的政策為出賣(mài)人要求確認(rèn)合同無(wú)效、返還房屋、贏得訴訟提供了法律支撐，從而使購(gòu)買(mǎi)宅基地的人出于劣勢(shì)，也助長(zhǎng)了出賣(mài)人反悔的氣焰。

  查看全文↓ 2018-09-05 11:42:33
• 156****0032

  首先一點(diǎn)要確認(rèn)的就是農(nóng)民沒(méi)有宅基地的所有權(quán)，只有使用權(quán)，所有權(quán)屬于村集體。如果你要賣(mài)宅基地，那么雙方確認(rèn)合同之后可以進(jìn)行買(mǎi)賣(mài)，但是如果你把宅基地賣(mài)掉之后，那么你不能再申請(qǐng)新的宅基地。在買(mǎi)賣(mài)宅基地的同時(shí)，使用權(quán)的主體發(fā)生變化，應(yīng)該依照相關(guān)的程序進(jìn)行主體權(quán)力的變更登記。
  其次不是所有的人都能到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，比如說(shuō)城鎮(zhèn)的居民是不能到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地的。如果城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)了宅基地也不會(huì)獲得相關(guān)的法律保護(hù)。如果城里的居民想到農(nóng)村養(yǎng)老，那么唯一的方法就是到農(nóng)村租房子住。
  **后農(nóng)村的宅基地一直都是遵循“一戶(hù)一宅”的原則，如果一戶(hù)有多處宅基地，那么可能無(wú)法確權(quán)。如果數(shù)量超標(biāo)，可能就要被村集體收回。

  查看全文↓ 2018-09-05 11:42:22
• 147****8919

  　　根據(jù)我國(guó)《憲法》、《土地管理法》的規(guī)定，土地的所有權(quán)屬于國(guó)家和集體所有，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。因此，農(nóng)民對(duì)宅基地沒(méi)有所有權(quán)，只有使用權(quán)。宅基地糾紛只是公民因農(nóng)村宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛。
  　　宅基地糾紛的種類(lèi)多種多樣。以糾紛的雙方當(dāng)事人不同，可分為雙方當(dāng)事人都為公民的宅基地糾紛和當(dāng)事人一方或雙方為國(guó)家或集體的宅基地糾紛;以宅基地糾紛的內(nèi)容不同，可分為使用權(quán)界限不明確的糾紛、侵占公共宅基地或他人宅基地的糾紛、妨礙他人使用權(quán)的糾紛、毀損他人土地、房屋的糾紛等。
  　　在日常生活中常常碰到有人咨詢(xún)農(nóng)村宅基地的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題，法律實(shí)踐中也有宅基地買(mǎi)賣(mài)的糾紛，因此我們需要了解一下我國(guó)法律關(guān)于宅基地的相關(guān)規(guī)定：
  　　1.《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。所以，宅基地本質(zhì)是一種用益物權(quán)，農(nóng)戶(hù)只是宅基地的使用權(quán)人，沒(méi)有所有權(quán)，宅基地的所有權(quán)屬于村集體。
  　　2.農(nóng)村宅基地可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)鶕?jù)《土地管理法》規(guī)定，僅限于本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的轉(zhuǎn)讓。對(duì)于轉(zhuǎn)讓方而言，轉(zhuǎn)讓以后不能再行申請(qǐng)新的宅基地。對(duì)于受讓方只要是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員且符合宅基地申請(qǐng)條件的，可以取得宅基地的使用權(quán)。
  　　3.非宅基地所在地的經(jīng)濟(jì)組織成員一般情況下不能獲得宅基地的使用權(quán)。《國(guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》中規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。所以，非宅基地所在地的經(jīng)濟(jì)組織成員不能在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地，而且也不可能獲得法律上的保障。
  　　4.依據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，村民只有宅基地使用權(quán)，不能隨意對(duì)宅基地進(jìn)行處置。所以，宅基地不屬于遺產(chǎn)，不能被繼承。但建造在宅基地上的房屋屬于公民個(gè)人所有，可以繼承。

  查看全文↓ 2018-09-05 11:42:03
• 146****4944

  宅基地的“三權(quán)分置”即所有權(quán)歸村集體，資格權(quán)歸農(nóng)戶(hù)，使用權(quán)則放活。而**關(guān)鍵的一點(diǎn)是放活使用權(quán)：
  三權(quán)分置前：政策規(guī)定，宅基地是村集體給本集體內(nèi)部村民使用的，用來(lái)建房的土地，只有村民才能使用宅基地，并且明令禁止使用權(quán)買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓。
  三權(quán)分置后：資格權(quán)還歸農(nóng)民，使用權(quán)放開(kāi)，不再局限于分到宅基地的農(nóng)民，可以賣(mài)、可以出租、可以轉(zhuǎn)手。
  但宅基地買(mǎi)賣(mài)放開(kāi)，有一類(lèi)人還是不能買(mǎi)：城里人到農(nóng)村買(mǎi)宅基地的口子，絕不松開(kāi)。也就是說(shuō)，只能農(nóng)村人買(mǎi)，可以是本集體的，也可以是外村集體的，但就不能是城里的！
  那么在宅基地買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，有哪些問(wèn)題需要農(nóng)民明確的呢？
  1、買(mǎi)賣(mài)的宅基地必須是“空閑”的，必須保證農(nóng)民正常居住。
  2、宅基地買(mǎi)賣(mài)，不涉及宅基地使用權(quán)證、房屋產(chǎn)權(quán)證的變動(dòng)，能買(mǎi)賣(mài)的，只能是宅基地的使用年限。
  3、國(guó)家嚴(yán)禁違法違規(guī)利用農(nóng)村宅基地進(jìn)行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)或建私人莊園會(huì)所。
  4、宅基地和農(nóng)房必須由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一利用和開(kāi)發(fā)，農(nóng)民個(gè)人無(wú)權(quán)決定。不過(guò)農(nóng)民個(gè)人，可以通過(guò)入股、抵押等方式加入農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。
  5、宅基地入市的前提，是要擁有該塊宅基地的確權(quán)證書(shū)。

  查看全文↓ 2018-09-05 11:41:50

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)要注意什么
  答

  特別注意買(mǎi)賣(mài)宅基地是違法行為，知道這了就不要喊叫是買(mǎi)賣(mài)了，否則政府沒(méi)收非法所得，賣(mài)方會(huì)什么也得不到

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地?fù)Q房有什么需要注意的？
  答

  物權(quán)法 第一百五十二條　宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。第一百五十三條　宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓?zhuān)m用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。物權(quán)法里面有宅基地使用權(quán)一項(xiàng)，這可以直接確定房子的歸屬，還能夠間接表明是不是違法建筑，這種情形不需要房產(chǎn)證

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地房屋能夠自由買(mǎi)賣(mài)嗎？有什么需要注意的？
  答

  土地法 第六十二條 農(nóng)村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。根據(jù)土地法第六十二條的規(guī)定可以知道談不上自由買(mǎi)賣(mài)房子，還應(yīng)該知道違反一戶(hù)一地政策，政府在收回宅基地的同時(shí)可以讓群眾放棄房子

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)需要注意什么？
  答

  房產(chǎn)過(guò)戶(hù)流程1、房產(chǎn)證過(guò)戶(hù)不經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介的話，須把合同的條款和違約條款寫(xiě)清楚，簽合同時(shí)須賣(mài)方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(chǎng)(如果是已婚得話，需要夫妻雙方在場(chǎng)及簽字，哪怕房產(chǎn)證上面只有一個(gè)人的名字)。2、申請(qǐng)材料準(zhǔn)備好后，須到房產(chǎn)局，填寫(xiě)一些表格和一個(gè)存量合同，存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。3、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)的申請(qǐng)材料都交給房產(chǎn)局后，房產(chǎn)局會(huì)給予一個(gè)回執(zhí)單，按照回執(zhí)單上面說(shuō)明的日期去繳納稅金 ，一般需要十五個(gè)工作日左右。4、房產(chǎn)過(guò)戶(hù)稅金繳納完畢后便可拿到房產(chǎn)證。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》要求，已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記：1、依法繼承；2、分家析產(chǎn)；3、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋；4、因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)等導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生變化的；5、法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。 申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，提交的材料包括：1、不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；2、申請(qǐng)人身份證明；3、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；4、宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的材料，包括：（1）依法繼承的，提交繼承相關(guān)證明材料；（2）分家析產(chǎn)的協(xié)議或者材料；（3）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的，提交互換協(xié)議書(shū)。同時(shí)，還應(yīng)提交互換雙方為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的材料；（4）因人民法院或者仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)導(dǎo)致權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的，提交人民法院或者仲裁委員會(huì)生效法律文書(shū)；5.法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》規(guī)定的其他材料。 按照上述要求，宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)是不允許擅自轉(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài)的。但結(jié)合我縣實(shí)際情況，受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員且符合宅基地申請(qǐng)條件的，因高山移民安置、地質(zhì)災(zāi)害影響等經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意轉(zhuǎn)移的，請(qǐng)到房屋所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土工作人員處咨詢(xún)辦理。

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• 問(wèn) 農(nóng)村宅基地?fù)Q房有哪些需要注意的？
  答

  1.宅基地是國(guó)家給農(nóng)民的福利，宅基地說(shuō)通俗就是一塊土地上畫(huà)個(gè)圈圈、圈內(nèi)的土地是宅基地，使用人持有宅基地使用證（是使用證，不是所有，土地屬于國(guó)家）。上面建造的房子屬于宅基地建房，房子的所有人有產(chǎn)權(quán)。2.小產(chǎn)權(quán)是鄉(xiāng)鎮(zhèn)利用鄉(xiāng)鎮(zhèn)內(nèi)土地造的房子，您買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)的只是有房子的使用權(quán)。3.宅基地是一塊地不是小產(chǎn)權(quán)。宅基地建房是農(nóng)民在政府分配的土地上根據(jù)規(guī)劃建造的合法房屋。要了解二者的區(qū)別，首先要搞清楚農(nóng)村的集體土地的三種形式，分別是農(nóng)業(yè)用地、建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地。農(nóng)民在農(nóng)村承包的用來(lái)耕種的土地就是農(nóng)業(yè)用地，一些農(nóng)田水利設(shè)施建設(shè)用的農(nóng)村土地就屬于建設(shè)用地，而農(nóng)民家家戶(hù)戶(hù)生活的院子和房子就是建設(shè)在宅基地上的。知道了農(nóng)村集體土地的三種形式，也就知道了農(nóng)村宅基地房就是建設(shè)在宅基地上的合法建筑。按照規(guī)定，農(nóng)村的農(nóng)民朋友，凡事屬于該村集體內(nèi)部成員的，都可以獲得自家宅基地房的合法證件，比如房產(chǎn)證。而小產(chǎn)權(quán)房一般是該農(nóng)村所在的村委會(huì)或者鄉(xiāng)政府單獨(dú)開(kāi)發(fā)的，或者聯(lián)合開(kāi)發(fā)商一起開(kāi)發(fā)建設(shè)，然后由他們制作房屋所屬權(quán)證書(shū)的房子。對(duì)于城里人來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)宅基地房和小產(chǎn)權(quán)房，由于他不是村集體內(nèi)部成員，所以他無(wú)法獲得合法的房屋所有權(quán)證書(shū)。所以，農(nóng)村的宅基地房是合法合規(guī)的，它是只存在于農(nóng)村的宅基地上的建筑。而小產(chǎn)權(quán)房可能修建的地方有農(nóng)村宅基地、農(nóng)村集體建設(shè)用地和農(nóng)業(yè)用地，但不管它建于哪里，都是違法修建，所以應(yīng)該屬于是違法建筑。

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