??二手房買賣，賣家要注意哪些問題？

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• 134****5584

  一、二手房過戶賣方需要哪些手續(xù)
  房屋權證、買賣雙方身份證明、房屋出售方婚姻狀況證明、房屋核檔證明、買賣契約以及其他房屋登記機構認為有必要提供的資料等。
  賣方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證)；2、房產證；3、網簽的房屋買賣協(xié)議；4、稅費繳納證明。
  買方所需文件：1、身份證明(外地戶口需暫住證)；2、網簽的房屋買賣協(xié)議；3、稅費繳納證明。
  二、要注意哪些問題
  1、辦理房產過戶手續(xù)所需要的時間
  過戶之后，房產即登記在買方名下，但領取房產證還需要等一段時間。這段時間根據不同辦理機關，時間也不一樣，一般在7個工作日左右。有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時間需要40天左右。
  2、本人不能到場辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理
  如果買賣雙方的當事人不能到場辦理房產過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經過公證機關公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權限和時間，可以不辦理公證手續(xù)。
  3、在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產證怎么辦?
  在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時間卻領不到房產證，這時買方必須高度警惕，應當立即向發(fā)證機關問明情況。
  4、房產過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權
  以貸款方式支付房款，銀行放款的時間在辦理房產過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面臨房、錢兩空的尷尬境地。

  查看全文↓ 2018-09-04 17:00:58
• 143****9028

  委托中介須謹慎：
  1、“全權委托”、“獨家代理”要慎重
  “全權委托”賣方需要承擔較大的風險，中介公司為自己利益而對買方做出的承諾，賣方就要對此承諾承擔責任。
  “獨家代理”如果中介因某種原因不積極出售房屋賣方就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機會，中介向賣方索要費用的情況也極為常見。
  如果非要采用上述方式，應在合同和授權委托書上做出一定限制：比如“委托書上標明簽訂合同或收款須由賣方本人親自確認方為有效”、“獨家代理的底價是多少”、“中介代理權的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。
  2、權屬證書原件應該由賣方本人持有
  中介一般會以方便代理為由要求賣方把《房產證》交給中介代為保管，但是一旦賣方和中介發(fā)生糾紛，中介往往會扣住產權證不還。賣方要回房產權需要花費大量精力，建議賣方把房產證、身份證的復印件交給中介，需要原件時可由產權人親自出面辦理。
  同時賣方應在復印件上注明：此復印件僅供xx中介公司代為出售xx房產之用，不做其他用途。
  3、謹慎收取定金
  二手房交易流程進行到議價過程的時候，中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。如果房子賣了，定金可以轉為傭金，但是如果買方毀約賣方定金不予退還時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。
  4、簽署合同等文件不能留空白
  賣方在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應空白。避免中介或買方后續(xù)填空造成糾紛。
  5、對交易可能發(fā)生的費用應該在委托中介時提前確認清楚
  在與中介簽訂正式的有權利義務約束條件的協(xié)議或承諾之前，應該先就委托中介售房可能發(fā)生的費用、這些費用由哪一方承擔、要委托中介代為處理的所有事項都進行明確約定，并把相關費用標準形成書面文件，由各方確認。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費用承擔問題產生爭議。
  三、房款交割有講究
  1、在房屋買賣合同簽訂后，賣方應收取定金，買方第一天簽約、第二天反悔很常見。
  沒有定金的約束，買方可以隨時違約。賣方通過訴訟等方式主張損失耗時耗力，而且損失數額難以舉證。
  2、辦理過戶時，要確保買方已經拿到了貸款承諾函。
  簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方**好能取得買方貸款銀行的放款承諾，且放款一定要直接進入賣方賬戶。
  另外賣方也可以要求買方與擔保公司簽訂保證合同，保證賣方過戶房產后如拿不到尾款由擔保公司承擔。目前很多中介公司為促成交易，也會以自有房產提供擔保。
  3、更名完成后提醒中介支付過戶押金：
  此款項屬于中介代管款項，一般3000到5000左右，用于結清水電煤氣以及管理費的，交房之后，一定要及時提醒中介返還過戶押金。

  查看全文↓ 2018-09-04 17:00:37
• 156****5432

  在二手房買賣、交易過程中須注意以下十點：
  1、房屋手續(xù)是否齊全 （查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證）；
  2、產權是否明晰無糾紛（是否有抵押，查封，離婚析產，繼承，共有權人狀況）；
  3、交易房屋是否在租 （須注意：買賣不破租賃）；
  4、土地情況是否清晰 （是否有土地抵押，查封等）；
  5、市政規(guī)劃是否影響 （是否在動遷紅線內）；
  6、房屋是否合法 （不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶）；
  7、單位房屋是否侵權 （福利分房等）；
  8、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；
  9、中介公司是否違規(guī) （選擇全國連鎖的正規(guī)品牌中介機構辦理，避免黑心中介吃差價等）；
  10、合同約定是否明確 （違約賠償責任）。

  查看全文↓ 2018-09-04 16:59:49

相關問題

• 問 二手房中介注意哪些? 買賣二手房有哪些問題需要注意？
  答

  購買二手房需要注意以下幾項：選擇房產中介公司，**好選擇規(guī)模大、有營業(yè)許可證、有資質證書、信譽較好的房產中介公司。另外，在與房主簽訂購房協(xié)議之前，購房者應該多去幾次中介公司的店鋪，每次到訪時，觀察店中的業(yè)務員是否固定及有無其他買賣雙方同這家公司發(fā)生爭執(zhí)。評估及考察房屋詳情中介公司審核房主身份證及產權證(包括產權是否共有、房屋是否抵押等)，并留存?zhèn)浒?。中介公司實地考察，掌握房屋詳情，如天花板、墻體、衛(wèi)生間、廚房的給排水情況，有沒有破壞結構的裝修，有無私搭亂建、占用屋頂平臺、走廊的情況。初步估價，為確定售價提供參考。此環(huán)節(jié)中合適的房源及房屋評估**受關注。驗證核實房屋后，交易中介公司分別與售房人和買房人簽訂委托出售、購房協(xié)議。買賣雙方確認房屋的價格及相關事宜后，到中介公司簽訂買賣合同。一般情況下，在合同上都要注明賣方的房子的詳細情況，同時繳納委托代理費。為保證房產買賣雙方的切身利益，杜絕交易中不必要的糾紛，中介接受買賣雙方當事人的共同委托后，以中間保證人的身份為房產交易中的“購房款給付、房產交接”事宜提供居間中保服務。買賣雙方在簽訂買賣合同后，與中介共同簽訂《居間中保合同》，并繳納中保費。賣方提交房屋所有權證原件及復印件、公房上市批準確認通知單、人名章。買賣雙方繳納相關稅費，辦理立契過戶手續(xù)，然后中保方在買賣雙方對房產確認無誤后，協(xié)助買賣雙方進行物業(yè)交割和物業(yè)管理費結清及辦理賣方的戶口遷出，將所賣房屋鑰匙交與買方，將買方的房款交與賣方，三方進行中保結算；由經紀公司協(xié)助辦理產權變更；如果買家需要貸款，由經紀公司協(xié)助辦理和提供階段性擔保。

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• 問 賣二手房要注意什么? 買賣二手房有哪些問題需要注意？
  答

  首先要了解清楚房子的產權情況，70年，50年還是40年；商品房、經濟適用房、商住兩用等。如果是商住房，不限購，物業(yè)費一般會高一些；如果是經適房，還得繳納土地轉讓金。房子是否滿五年，如果從房主上一次購買這個房子到他出售時還不滿五年的話，購房人還需要承擔額外的稅費。如果是頂層的房子，要仔細看看房頂墻皮有沒有漏水后修補過的痕跡，一般房主和中介都會告訴你“我們這兒從來不漏雨”，不要信，自己看，網上搜情報……和房主及物業(yè)了解清楚，是否市政水電，有的小區(qū)不用市政水，用的自挖井，水質有可能不過關，這個情況也是我親自經歷過的，直到見了房主要簽約了，他們都說是市政水，但是上該小區(qū)業(yè)主論壇和業(yè)主QQ群里問過，大家一致說這個小區(qū)不是市政水。房子的質量，這個如果實地看不好看出來的話，要上網查一下這個小區(qū)房子的口碑，比如我在之前留意過某小區(qū)的房子之后在網上一查，發(fā)現(xiàn)業(yè)主論壇上有很多人說這里的房子隔音很差，隔壁開個電視機都能聽到。周邊情況：特別注意一下小區(qū)周邊環(huán)境，樓周圍有沒有高壓電塔、加油站等高輻射和較危險的公共設施；如果樓是臨路、臨鐵道（城鐵）的，還要注意噪音問題；另外小區(qū)四周都要看一下，是不是有垃圾站、貨運站什么的，有可能會夜間卸貨擾民。小區(qū)是否有富裕的停車位，有不少老小區(qū)沒有地下車庫，且地上停車位也比較少，很可能都沒有可供出租的車位，每天停車需要打游擊就有點兒鬧心了。

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• 問 二手房交易賣家應該注意哪些問題？
  答

  買賣二手房，賣方的唯一風險就是過戶后買方不付尾款，不過正常操作是不會出現(xiàn)這種情況的，交易流程如下：簽訂合同到銀行簽訂貸款合同（全款付沒有這一步）審核通過后到房管局辦理過戶（全款購房的話辦理過戶的時候買方把尾款付清，然后辦理單方取件）辦理過戶后取產權證交給銀行（全款房買賣到這里就結束了）銀行放款搜索交易結束

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• 問 買二手房注意哪些事項? 買賣二手房有哪些問題需要注意？
  答

  購買二手房注意事項：1．看房1）房屋產權是否真實、完整和可靠，是否存在共有所有權人；2）房屋是否屬于允許出售的房屋，有無其他債權債務糾紛;3）所購建筑面積是否與產權證上注明的面積一致，建議在合同中約定出售房屋的面積應以產權證上注明的為準，其他面積不計算在內;4）房屋產權證上的房主與賣房人是否系同一個人等。2．定價1）自身要熟悉了解整個市場行情，并根據每套房屋不同的位置、朝向、裝修程度、房齡等因素，對房價做出微調；2） 聘請一家或多家口碑高、專業(yè)評估公司進行價格評測。3．合同1） 明確雙方的權利和義務，以及業(yè)主對買方的承諾，這樣有利于避免糾紛的產生，即使發(fā)生糾紛也有據可查;2）明確違約責任，在簽訂合同時應詳細規(guī)定違約責任及相關的違約處理方法;3）物業(yè)交割方式，在簽訂合同時應注明交房時間及交房狀況，明確房屋交驗時間是過戶后還是過戶前，房屋交驗后產生的費用由誰來承擔等。購買二手房有哪些流程

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• 問 買二手房要注意些什么? 買賣二手房有哪些問題需要注意？
  答

  購買二手房，要注意以下問題：1、了解房屋歷史：首先要對自己買的房子做側面了解，例如該住房是哪一年蓋的，還有多長時間的土地使用期限；哪些人住過，是否發(fā)生過不好的事情；通過衣著和生活規(guī)律判斷周圍人的社會層次，了解鄰居住的是否舒適；觀察公共樓道的整潔程度及布局；2、考察市政配套：**好能夠實際考察一下自己所購買的房屋周邊情況，交通是否方便，購物就醫(yī)等是否符合自己的購買需要，學區(qū)房還要考察房屋距離**是否與價格成比例等等。3、了解往后居住的費用：包括水，電，煤的價格；物業(yè)管理費的收取標準；車位的費用。4、房屋手續(xù)是否齊全 ：查看房產證，土地證，個別地區(qū)還有契稅證；5、房屋是否合法 ：不要有違規(guī)搭建等，無法辦理過戶；6、水電氣暖物業(yè)費用是否拖欠，該房產內戶口必須遷移（特別是學區(qū)房） ；7、中介公司是否違規(guī) ：

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