??問問大神，土地為什么要限制容積率?

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• 159****2867

  一、容積率的內(nèi)涵及其特性
  
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價**重要的因素。容積率具有如下特性：
  
  (一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  
  (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  
  (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。
  
  房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
  
  樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率
  
  因此，樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。
  
  (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。
  

  查看全文↓ 2018-09-02 23:37:17
• 145****5318

  土地容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。
  通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。

  查看全文↓ 2018-09-02 23:37:08
• 133****7135

  容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。
  
  計算公式：
  
  容積率=總建筑面積÷總用地面積
  
  當(dāng)建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。
  
  容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。
  
  所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。
  
  一、容積率的內(nèi)涵及其特性
  
  容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi)，房屋的總建筑面積與宗地面積的比值，分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種。通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率，即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值。容積率的大小反映了土地利用強(qiáng)度及其利用效益的高低，也反映了地價水平的差異。因此，容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo)，也是從微觀上影響地價**重要的因素。容積率具有如下特性：
  
  (一)容積率表達(dá)的是具體“宗地”內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量。宗地是地籍管理的基本單元，是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地，其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等。容積率只有在指“宗地”容積率的情況下，才能反映土地的具體利用強(qiáng)度，宗地間才具有可比性。
  
  (二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系。建筑密度是指在具體“宗地”內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比。當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同，且對單個房屋來說各層建筑面積相等時，三者之間的關(guān)系可表示為：R＝C·H，此種情況下，建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系。
  
  (三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平。人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā)，建設(shè)房屋。
  
  房屋的單方開發(fā)成本＝房屋單方造價＋樓面地價＋稅＋費
  
  樓面地價＝宗地總價／宗地內(nèi)允許總建筑面積＝土地單價／容積率
  
  因此，樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低。
  
  (四)容積率存在客觀上的**合理值。在一般情況下，提高容積率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，會帶來建筑環(huán)境的劣化，降低使用的舒適度。為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào)，城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的**合理值。
  
  二、容積率對地價的影響規(guī)律
  
  影響地價的因素很多，雖然各因素影響地價的途徑各不相同，但其作用機(jī)制可抽象概括為兩個方面：一是通過影響土地收益來影響地價，二是通過影響土地供求關(guān)系影響地價。收益機(jī)制很大程度上決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量，市場供求關(guān)系使地價相對經(jīng)濟(jì)剩余量產(chǎn)生波動，決定了土地供給的經(jīng)濟(jì)剩余量的分配，使地價的變化趨于復(fù)雜化。容積率對地價的影響規(guī)律，同時受收益機(jī)制和市場供求關(guān)系的作用，總體說來，區(qū)位條件愈優(yōu)越，地價水平愈高，供求矛盾愈突出，土地規(guī)劃控制愈嚴(yán)格，容積率對地價的影響程度愈大。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：
  
  (—)遵循“報酬遞增遞減規(guī)律”。在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，土地純收益會隨著土地投資的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。作為城市建設(shè)用地，容積率對地價影響的報酬遞增遞減規(guī)律表現(xiàn)在：在建筑密度一定時，容積率的增加，主要引起房屋層數(shù)的增多，隨房屋層數(shù)的增多，開始時由于基礎(chǔ)工程費及地基處理費的分?jǐn)偅瑔畏皆靸r降低；當(dāng)層數(shù)達(dá)到一定值時，就需要加固基礎(chǔ)、增加電梯、加強(qiáng)抗震等，單方造價由下降轉(zhuǎn)為上升，而單方售價則由于建筑容量的增大造成的建筑環(huán)境質(zhì)量下降而呈遞減趨勢。當(dāng)單方售價等于單方造價時，土地收益達(dá)到**大，土地價格也達(dá)到**高，此時的容積率為**經(jīng)濟(jì)容積率。若繼續(xù)增大容積率會因單方售價低于單方造價而使土地投資收益開始下降，地價也隨之開始下降。如(圖一)，MC為單方造價，MR為單方售價，某一容積率L時的地價是該容積率下的總收益(DCGF面積)減掉投資者資本、勞力的正常利潤，剩余部分即為地價。當(dāng)容積率等于M時，單方造價等于單方售價，土地開發(fā)的邊際收益為0，總收益(DCNF面積)達(dá)到**大，地價達(dá)到**高，M為**佳容積率。超過這個容積率，地價開始向反方向變化，隨容積率提高而下降。
  
  (二)容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正相關(guān)關(guān)系。首先，城市規(guī)模大，土地集約化利用程度高，地價總體水平高，樓面地價占房屋單方開發(fā)成本比例高，通過降低樓面地價來降低房屋單方開發(fā)成本效果明顯，而小城市土地集約化利用程度低，地價總體水平低，房屋開發(fā)單方成本主要受房屋單方造價影響，通過降低樓面地價降低房屋開發(fā)單方成本效果不明顯，而且房屋層數(shù)達(dá)到一定數(shù)值后若繼續(xù)增加層數(shù)會增加單方工程造價；另外，大城市有比較系統(tǒng)的城市規(guī)劃資料，土地開發(fā)受規(guī)劃控制比較嚴(yán)，而小城市規(guī)劃控制一般不嚴(yán)格，容積率的確定往往具有隨意性，許多地方?jīng)]有容積率這個指標(biāo)限制，或有，但控制不嚴(yán)，而且有的地方政府為樹城市形象，往往鼓勵建筑物向空中發(fā)展，愈高愈好，容積率在這些小城鎮(zhèn)缺乏實際操作意義。所以，城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響愈明顯，地價隨容積率的變化幅度愈大。
  
  (三)容積率對同一城市不同區(qū)位地價的作用程度不同。城市中心區(qū)位條件優(yōu)越，土地利用集約程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、規(guī)劃控制程度均高于其它區(qū)域，特別是城市邊緣區(qū)，投資者的激烈競爭使地價隨容積率變化的幅度保持或接近土地收益機(jī)制作用下的地價隨容積率的變化規(guī)律；而在其他地區(qū)則隨著土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容積率對地價的作用程度隨之下降。因此，容積率對地價的影響程度在同一城市表現(xiàn)為從中心向外圍逐漸減弱。
  
  (四)容積率對不同類型用地地價的作用程度不同。商業(yè)用地對區(qū)位條件反應(yīng)**敏感，只能布局在少量區(qū)位條件優(yōu)越的沿路區(qū)域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、工業(yè)用地突出，容易形成賣方市場，眾多用地者的競爭促使容積率增加產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)剩余主要以地價形式表現(xiàn)出來，歸土地所有者所有；住宅用地對區(qū)位條件反應(yīng)的敏感程度比商業(yè)用途弱，但比工業(yè)用地強(qiáng)；工業(yè)用地一般分布在城市外圍，不但受區(qū)位條件影響**不敏感，而且受工藝流程的制約，在很多情況下沒有容積率的限制。因此，在同一城市中，容積率對不同類型地價的影響程度由強(qiáng)到弱依次為商業(yè)、住宅、工業(yè)用地。
  

  查看全文↓ 2018-09-02 23:36:56

相關(guān)問題

• 問 土地為什么要限制容積率
  答

  　首先，容積率的大小決定了土地開發(fā)收益率的高低，從而影響到地價。　　由于建設(shè)項目在興建時并非所有的土地面積都能作為建筑物的基底，因而容積率與樓層數(shù)目并不完全相等，特別是某些地段，建筑物的建設(shè)規(guī)劃要求留一部分空地，作為綠化用地或保證樓與樓之間的采光、日照及消防間距等等。土地價格是預(yù)期收益的資本化，在建筑單方售價和建造成本保持不變的情況下，提高容積率指標(biāo)，就可以在同等面積的土地上獲得更多的建筑面積，不僅能夠增加銷售收入，而且由于每建筑平方米分?jǐn)偟牡貎r額減少，總成本降低；在一定程度上又獲得更多的經(jīng)濟(jì)剩余，純收益增加，地價上升；反之，容積率降低，土地開發(fā)收益降低，地價下降?！　∑浯?，容積率對地價作用的程度具有一定區(qū)域性。　　容積率對地價的作用程度與城市規(guī)模成正比。城市規(guī)模愈大，容積率對地價的影響程度愈大，地價隨容積率的變化幅度愈大；城市規(guī)模愈小，容積率對地價的影響愈小，許多小城鎮(zhèn)在土地流轉(zhuǎn)或規(guī)劃建設(shè)項目時根本沒有容積率控制。另外，同一城市不同區(qū)位容積率對地價的影響程度也存在著顯著的差異，從市中心到外圍地區(qū)，容積率對地價的作用程度逐漸減弱?！　〉谌莘e率對地價的影響具有分用途性。　　在一個城市中，不同的用地類型，其容積率對地價影響程度也不一樣，對商業(yè)用地地價影響**大，住宅用地次之，工業(yè)**弱，工業(yè)用地在很多情況下不考慮容積率的影響。以商業(yè)用地為例，對同一幢建筑物而言，每平方米建筑造價是相同的，但建筑物在銷售或出租時，各層的銷售價格或租金卻有較大差異，這主要是因為各樓層的樓面地價不等而引起的。地價分配率是指各樓層樓面地價與總地價的比率。對商業(yè)用地來說，層次越高，其樓面地價越低，因而，隨著樓層數(shù)的增高，地價分配率呈遞減趨勢。調(diào)查廊坊市不同樓層商業(yè)用房的租金情況，利用租金剝離法測算出每層樓面地價，進(jìn)行年期修正后，得出各層樓面地價分配率.　　 第四，規(guī)劃確定的總平均容積率對地價總體水平有較大影響?！　纳鐣б婧铜h(huán)境考慮，大范圍用地的總平均容積率越低，就越能提供優(yōu)美、舒適的環(huán)境空間，但土地經(jīng)濟(jì)效益就相應(yīng)地越低，地價總體水平越低；從經(jīng)濟(jì)效益和節(jié)約用地考慮，總平均容積率越高，土地使用強(qiáng)度越大，地價就越高，土地就越節(jié)約，但城市環(huán)境質(zhì)量就會下降。另一方面，城市內(nèi)分區(qū)片總平均容積率的高低分布決定了地價空間分布。

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• 問 ??土地為什么要限制容積率？誰知道呢？
  答

  容積率關(guān)系到宗地的建筑面積，其他條件都一樣的兩宗土地，容積率不同，那么容積率高的宗地就可以建筑相對較多的建筑面積，這樣開發(fā)商的可出售面積就會高，掙得就多，土地價格就不一樣，所以必須要知道土地的容積率。

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• 問 為什么限制容積率
  答

  實際容積率超過規(guī)劃容積率應(yīng)該到國土部門補(bǔ)交土地出讓金即可?！　∪莘e率的概念：　　容積率又稱建筑面積毛密度，是指一個小區(qū)的地上總建筑面積與用地面積的比率。對于開發(fā)商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠地率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到?！　∪莘e率項目用地范圍內(nèi)地上總建筑面積（但必須是正負(fù)0標(biāo)高以上的建筑面積）與項目總用地面積的比值。

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• 問 ??為什么限制容積率？有什么作用嗎？
  答

  居住區(qū)的容積率是規(guī)劃部門根據(jù)周邊情況規(guī)定，并限制的。容積率=地上總建筑面積÷總用地面積容積率，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。

  全部3個回答>
• 問 小區(qū)為什么要限制容積率，這對居住環(huán)境有什么影響？
  答

  容積率是評估房產(chǎn)投資價值的重要指標(biāo)。過高的容積率可能影響居住舒適度，降低房產(chǎn)吸引力。在提供房貸時，我們會綜合考慮容積率等因素，為客戶提供合理的貸款建議。

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