吉屋網(wǎng) >房產(chǎn)問答 >其他 >其他 >詳情

??咨詢一下，聽說過容積率，想問，什么是平均容積率？

155****4166 | 2018-09-02 23:35:11

已有3個回答

  • 142****8351

    容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。

    查看全文↓ 2018-09-02 23:35:37
  • 158****0406

    容積率是指建筑總面積與建筑用地面積的比。例如，在1萬平方米用地的土地上，有4000平方米的建筑總面積，其容積率為0.4。
    規(guī)劃對低密度住宅的大體標準概念，高層低密度住宅容積率不大于2.2；多層低密度住宅容積率不大于1.2；排屋（Town House）容積率不大于0.7；別墅（Villa）容積率不大于0.35。

    查看全文↓ 2018-09-02 23:35:31
  • 134****4600

    容積率：項目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項目總用地面積的比值。

    計算公式： 容積率=總建筑面積÷總用地面積

    當建筑物層高超過8米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算。

    容積率越低，居民的舒適度越高，反之則舒適度越低。

    所謂“容積率”，是指一個小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。對于發(fā)展商來說，容積率決定地價成本在房屋中占的比例，而對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。綠化率也是如此。綠化率較高，容積率較低，建筑密度一般也就較低，發(fā)展商可用于回收資金的面積就越少，而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度，還是從純粹賺錢的角度來設(shè)計一個社區(qū)。一個良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過5，多層住宅應(yīng)不超過3，綠化率應(yīng)不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有項目都能做得到。

    關(guān)于容積率
    內(nèi)容:項目容積率與利潤推算方法模塊
    一,**適容積率
    **適容積率是能夠使利潤**大的容積率數(shù)值.

    一定的土地轉(zhuǎn)讓,建安等成本條件下,項目的利潤取決于產(chǎn)品的單價和產(chǎn)品的總量,也就是總面積.容積率決定了總面積,也決定了單價.而隨著項目容積率的上升,售價并非等比例下降,(容積率這1的TOWNHOUE項目售價不可能達到容積率為3時的高層住宅的3倍了)因而總利潤額隨容積率的上升而上升,當容積率高出**適容積率的數(shù)值的時候,產(chǎn)品的品質(zhì)開始下降,售價下降,利潤下降.在**適容積率點上同,銷售額與總成本的差值**大,也就是利潤**大.(圖中黑色區(qū)域為有正利潤的容積率范圍,其中**寬處即為利潤**大點,也就是**適容積率點.)銷售額與容積率的相關(guān)曲線圖如下:
    3,**適容積率的確定
    明確了容積率的重要性,接下來就是**核心的問題:對于一個低層項目,容積率的**佳值是多少
    回答這個問題,我們必須通過經(jīng)濟測算,即在一定的容積率下,本項目可以有多少的銷售面積(總規(guī)模減去一些必要的配套設(shè)施),同時這些面積又可以以多少價格售出,當然這個價格是市場能夠接受而反映良好的.我們知道,容積率確定之后,項目的總規(guī)模和可出售面積是很快可以計算出來的,但合理的售價如何確定呢 在項目區(qū)位,成本等各方面條件確定的情況下,售價與住宅的舒適度有很大關(guān)系,除去建筑設(shè)計方面的因素,住宅之間的擁擠程度,層數(shù)就是一個很重要的因素了,而這些因素是直接與容積率相關(guān)的.那么建立一個容積率與建筑的擁擠程度,層數(shù)之間的變化"函數(shù)"就是**終的解決辦法.當然,這個"函數(shù)"并非嚴格意義上的數(shù)學公式,而是一個相關(guān)性的變化分析.
    以下就是這種相關(guān)性分析的基本思路,可以通過建筑的層數(shù),面寬,進深等條件,粗略的估計一個低層或多層住宅項目的容積率,方法如下:
    假設(shè)一個小區(qū)中的住宅是均勻分布的,下圖是其中一部分,圖中的四個深灰色區(qū)域為住宅,淺灰色區(qū)域為經(jīng)過平均后一棟住宅對應(yīng)的基地面積,該棟住宅的建筑面積與此淺灰色區(qū)域面積的比值即可視為為本項目的容積率.
    設(shè)住宅的層高為3米,進深為12米,日照間距為1.7,層數(shù)為N,容積率的求得公式為:
    容積率=(12*A*N)/(B*D)---------公式1
    其中,D=3*N*1.7+12----------------公式2
    X=A/B--------------------------公式3
    把公式2與公式3代入公式1,即可以得出容積率與X和N的關(guān)系如下:
    容積率=X*N/(0.42N+1)
    N和X是決定住宅擁擠程度的重要數(shù)值,N為建筑的層數(shù),層數(shù)多而居住檔次相應(yīng)下降,X為建筑面寬與建筑之間的間距的比值,X值越大,建筑形式越傾向于聯(lián)排住宅,反之X值越小,建筑形式越傾向于獨棟.舉一個例子,根據(jù)經(jīng)驗判斷,X值為0.5的時候,也就是并排的兩棟建筑之間的距離與建筑的面寬近似的時候,建筑的形式基本為雙拼別墅.根據(jù)公式3,可以作出以下這樣表格,當確定一個容積率的時候,我們就可以比較方便的找出建筑大致是一個形態(tài),聯(lián)排住宅,雙拼別野,別野,或是介于他們之間的某種折中形式.
    在本方法的實際應(yīng)用中,尚存在幾點問題,這主要是由于實際的低層住宅項目并非如上述情況是一個均勻的,理想的狀態(tài).比如,項目用地中有大面積的道路和綠化,有大面積的配套公建,這時的估算就需要增加一個不小的修正值;同樣如果用地中有多種住宅類型,有聯(lián)排別野,也有多層公寓(這是很多項目的實際情況)估算也需要在不同的類型間分別進行;如果日照間距不是嚴格的按照1.7來計算,或者項目中有大面積的東西向住宅,估算也會遇到一些困難.但是基本上來講,這個方法需要的是進一步的完善,還有與經(jīng)驗值的互相驗證.實際中可以用已經(jīng)有的若干個實例來反算這個公式的結(jié)果,并得出一個經(jīng)驗性的修正值,并在以后的測算中應(yīng)用這個經(jīng)驗修正值.
    得出了一定容積率條件下的建筑產(chǎn)品形式之后,根據(jù)其擁擠程度,建筑之間的圖形關(guān)系,同時與周邊項目相比校,可以得出本產(chǎn)品的相應(yīng)售價.這時候,建筑面積,單方成本與總成本,售價等進行全面的成本收益測算所需要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)就齊全了,余下的工作就是通過一系列復雜的計算,得出**終的項目資金收益率與凈利潤,看一看項目在如上的產(chǎn)品定位條件下是贏還是虧.
    X值 1 0.9 0.8 0.7 0.6 0.5 0.4 0.3 0.2
    建筑層數(shù)N
    1 0.704225 0.633803 0.56338 0.492958 0.422535 0.352113 0.28169 0.211268 0.140845
    2 1.086957 0.978261 0.869565 0.76087 0.652174 0.543478 0.434783 0.326087 0.217391
    3 1.333333 1.2 1.066667 0.933333 0.8 0.666667 0.533333 0.4 0.266667
    4 1.492537 1.343284 1.19403 1.044776 0.895522 0.746269 0.597015 0.447761 0.298507
    5 1.612903 1.451613 1.290323 1.129032 0.967742 0.806452 0.645161 0.483871 0.322581
    6 1.724138 1.551724 1.37931 1.206897 1.034483 0.862069 0.689655 0.517241 0.344828
    4,實例項目分析
    受發(fā)展商委托,我公司在北京南城承接了一個投資顧問項目,由于位置,成本等各方面因素的綜合考慮,項目的產(chǎn)品定位為低層低密度的住宅.確定項目容積率的工作始終是各項工作的前提與核心.
    我們確定的四種可能的產(chǎn)品類型包括,獨棟別墅,TOWNHOUSE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了產(chǎn)品類型,容積率,售價等因素對四種產(chǎn)品類型進行測算(這是一個比較繁雜的過程,在這里就不詳述了),測算**終的結(jié)果是此項目的容積率在0.9的低層住宅和0.7的TOWNHOUSE兩種產(chǎn)品是成本利潤率**高的.
    (見下表)
    樓型 容積率 售價 單方綜合成本 總利潤(萬元) 成本利潤率
    雙拼 0.45 6500 5599 10942 16.08%
    聯(lián)排 0.7 5000 4218 14862 18.55%
    低層 0.9 4300 3592 17704 19.72%
    多層 1.2 3600 3058 18430 17.73%
    但是依據(jù)市場的要求全部定位為這兩種產(chǎn)品類型的話,覆蓋的客戶范圍仍 然有限,為了減小市場風險,產(chǎn)品類型應(yīng)結(jié)合5-6層的多層住宅,同時容積率可在0.7-0.9之間,我們將容積率初步定在0.8,產(chǎn)品類型以TOWNHOUSE和低層,多層住宅為主,這樣發(fā)展商的利益是**有保障的.
    如此的測算結(jié)果也從另一方面證明本項目不應(yīng)該是一個單一產(chǎn)品形式的居住社區(qū),而應(yīng)該是雙拼別墅,聯(lián)排TOWNHOUSE,多層公寓混合的低密度居住社區(qū),在計算容積率與建筑形式的時候就必須分別進行計算,這與前文中提到的理想狀態(tài)是有差異的.但是,從另一個角度看,這也促進了該計算方式中一些不足之處的改進.比如說,因建筑形式的不同而必然進行的分區(qū)計算的方式,各個組團計算各自的建筑總面積,用地面積,容積率,就可以讓我們把諸如道路,綠化,公建等問題單獨處理,**終保證計算的準確性.確定**適容積率的問題在這里就演變?yōu)榇_定**適的加權(quán)平均容積率的問題,實際上,也就是確定各不同類型住宅面積比例的問題.當這個問題解決的時候,設(shè)計任務(wù)書也已經(jīng)基本成型了,此時下一個階段的各項工作也就可以順理成章的展開了.

    查看全文↓ 2018-09-02 23:35:24

相關(guān)問題