請(qǐng)教一下大家二手房過戶流程是什么

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• 154****3975

  1、買方要對(duì)房子的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)查。審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性，要注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。
  
  2、簽訂二手房買賣合同。
  
  3、找評(píng)估公司做評(píng)估。這個(gè)過程一般來說要5～7個(gè)工作日。
  
  4、貸款的房子要辦理相關(guān)按揭業(yè)務(wù)。如果是公積金貸款和商業(yè)貸款組合的，則要向公積金和銀行同時(shí)申請(qǐng)。這是整個(gè)二手房自行交易過程中耗時(shí)間的階段，通常要40個(gè)工作日左右。
  
  5、按揭辦理下來后，要注意注銷該物業(yè)的他項(xiàng)權(quán)證。
  
  6、將合同交到房管部門產(chǎn)權(quán)交易相關(guān)辦事窗口，拿受理單。
  
  7、憑受理單到農(nóng)稅繳納相關(guān)稅費(fèi)，拿契稅完稅證。
  
  8、憑完稅契證到土管部門辦理國土證。
  
  9、憑完稅契證到房管部門辦理房產(chǎn)證。

  查看全文↓ 2018-07-25 11:47:29
• 145****7247

  1、辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)所需要的時(shí)間
  
  過戶之后，房產(chǎn)即登記在買方名下，但領(lǐng)取房產(chǎn)證還需要等一段時(shí)間。這段時(shí)間根據(jù)不同辦理機(jī)關(guān)，時(shí)間也不一樣，一般在7個(gè)工作日左右。有些房屋需要到市建委辦理土地證，則全部辦證時(shí)間需要40天左右。
  
  2、本人不能到場(chǎng)辦理過戶手續(xù)的可以委托別人辦理
  
  如果買賣雙方的當(dāng)事人不能到場(chǎng)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，法律規(guī)定可以委托他人代為辦理，賣方委托他人辦理必須提供經(jīng)過公證機(jī)關(guān)公證的委托書，買方可以手寫一份委托書，寫明委托權(quán)限和時(shí)間，可以不辦理公證手續(xù)。
  
  3、在建委辦理了過戶手續(xù)，卻遲遲拿不到房產(chǎn)證怎么辦?
  
  在極特殊情況下，買賣雙方在建委正常辦理了房產(chǎn)過戶手續(xù)，但買方在規(guī)定的時(shí)間卻領(lǐng)不到房產(chǎn)證，這時(shí)買方必須高度警惕，應(yīng)當(dāng)立即向發(fā)證機(jī)關(guān)問明情況。
  
  4、房產(chǎn)過戶后由銀行放款，不需要買方另行授權(quán)
  
  以貸款方式支付房款，銀行放款的時(shí)間在辦理房產(chǎn)過戶之后。這樣就可能出現(xiàn)這種局面，即一旦辦完過戶，銀行又因故拒絕放款，房主將面臨房、錢兩空的尷尬境地。

  查看全文↓ 2018-07-25 11:47:20
• 158****2438

  1、買方咨詢
  
  買賣雙方需要建立起信息溝通渠道，讓買方了解了房屋整體現(xiàn)狀以及產(chǎn)權(quán)的狀況，一定要要求賣方提供合法的相關(guān)證件，都包括房屋所有權(quán)證書、身份證件和其它證件。
  
  2、簽合同
  
  賣方提供了房屋的合法證件，買方是可以交納購房定金的（交納購房定金不是商品房買賣的必經(jīng)程序），買賣雙方需簽訂房屋買賣合同（或稱房屋買賣契約）。買賣雙方通過協(xié)商，對(duì)房屋坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、房屋交付時(shí)間、房屋交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，雙方簽訂至少一式三份的房屋買賣合同。
  
  3、辦理過戶
  
  買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的房屋準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)，對(duì)無產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)又未得到其他產(chǎn)權(quán)共有人書面同意的情況拒絕申請(qǐng)，禁止上市交易。
  
  4、立契
  
  房地相關(guān)部門根據(jù)交易房屋的產(chǎn)權(quán)狀況和購買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)?，F(xiàn)在北京市已取消了交易過程中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。
  
  5、繳納稅費(fèi)
  
  稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易房屋的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。
  
  6、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)
  
  交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取房屋所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證。

  查看全文↓ 2018-07-25 11:47:04
• 137****8315

  第1步：買賣前的產(chǎn)權(quán)審核
  
  　　擔(dān)心買到產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房子，是買家們不敢進(jìn)行自主交易的一大原因。但做足前期準(zhǔn)備工作，這一問題也將不是問題。
  
  　　首先，要仔細(xì)查看業(yè)主的房產(chǎn)證，注意房產(chǎn)證上有幾個(gè)人的署名。如果有兩個(gè)人，在簽訂后邊的合同時(shí)就需要有兩個(gè)人的名字;其次，看購房時(shí)的相關(guān)憑據(jù)，比如購房發(fā)票、契稅發(fā)票等，作為輔助證據(jù)以初步確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬。
  
  　　風(fēng)險(xiǎn)提示：此環(huán)節(jié)**大風(fēng)險(xiǎn)即是產(chǎn)權(quán)瑕疵問題，所以在交定金之前，必須去查檔并得到確定答案。你相中的房屋有可能處于抵押狀態(tài)，也有可能因?yàn)橛袀鶆?wù)糾紛而處于查封狀態(tài)，而一旦房屋產(chǎn)權(quán)有問題，交易即宣布無效。
  
  　　第2步：交定金與簽合同
  
  　　看好房子，確定房屋產(chǎn)權(quán)后，交定金就是順理成章的事。但千萬不要忽視這個(gè)小小的環(huán)節(jié)，交定金也是有竅門的。房子動(dòng)輒上百萬，以5%計(jì)算定金額度也能達(dá)到5萬元。所以當(dāng)交易進(jìn)行到這個(gè)環(huán)節(jié)時(shí)，請(qǐng)多留個(gè)心眼。
  
  　　如果你看中的房子還在按揭中，定金**好不要直接交到業(yè)主手中，而應(yīng)該交由第三方監(jiān)管。如果買賣雙方都有可以信賴的第三方，則可以簽一個(gè)簡(jiǎn)單協(xié)議，約定贖樓完畢之后給定金賣方，需注明“交給監(jiān)管第三方則視為賣家收訖，賣家以未收到定金為由拒絕履行合同的，視為違約”。如果沒有可信賴的第三方，定金**好交由銀行監(jiān)管。具體做法是：買賣雙方到銀行去簽一份監(jiān)管協(xié)議即可，約定在交易中心完成遞件手續(xù)后，劃撥到賣家賬戶上。
  
  　　一般來說，在交定金的時(shí)候會(huì)簽一份預(yù)約買賣合同，示范文本可以在深圳市國土房管局網(wǎng)站上下載。合同至少需要約定物業(yè)地址、成交金額、交樓時(shí)間、違約金和違約責(zé)任等，具體條款見示范文本。

  查看全文↓ 2018-07-25 11:46:57

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• 問 請(qǐng)教一下大家二手房過戶后怎么貸款
  答

  前期看房簽合同等等------審批貸款-----貸款審批通過-----雙方赴房產(chǎn)交易中心審稅-----稅務(wù)審核通過----雙方交稅并辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)（此時(shí)，一并辦理抵押登記）-------過戶后20天領(lǐng)取房產(chǎn)證及抵押證-----抵押證送銀行-----銀行在貸款合同約定期限內(nèi)發(fā)放貸款。

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• 問 請(qǐng)教一下大家二手房過戶費(fèi)怎么算
  答

  第一，不同的面積有不同的契稅計(jì)算幅度，我們舉幾個(gè)例子，比如你買的是90平方米以下的房子，而且是首次購房的話一般是按【1%】繳納，如果你是買的90到140平方米那么是【1.5%】繳納，你的房子假如是140平方米以上，那么你的房?jī)r(jià)要繳納【3%】左右。第二、我們過戶費(fèi)里還一個(gè)叫做營業(yè)稅的稅收，這個(gè)稅收也是有區(qū)別的，第一種情況是你的房屋產(chǎn)權(quán)滿足了國家規(guī)定，已經(jīng)滿五年的居住了，那么就會(huì)免征，如果你沒有達(dá)到五年的話就會(huì)根據(jù)房?jī)r(jià)【5.5%】交營業(yè)稅。第三、賣房子的時(shí)候來還有一個(gè)需要繳納的是土地增值稅，這個(gè)稅收的方式和上面的營業(yè)稅有一定的相同，那是你的房屋產(chǎn)權(quán)已經(jīng)滿五年的可以免征土地增值稅，沒有達(dá)到五年的按房?jī)r(jià)【1%】繳納。第四、房屋過戶費(fèi)里的所得稅也是一個(gè)繳納的稅種，你的房屋產(chǎn)權(quán)到達(dá)了國家規(guī)定的五年期限就可以不用繳納，沒有達(dá)到五年的房子，那么就要根據(jù)價(jià)格的實(shí)際情況繳納【1%】，或者是根據(jù)你的房屋原值對(duì)比房屋現(xiàn)值差額20%繳納。

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• 問 請(qǐng)教一下大家二手房無法過戶怎么辦
  答

  房屋有違建，一旦被城管委認(rèn)定要求整改，在整改完畢并恢復(fù)原貌之前，房管局將暫停房屋二手房的過戶交易。解決建議：購房者可以對(duì)比房產(chǎn)證上該房屋的面積，再與實(shí)測(cè)面積進(jìn)行對(duì)比，看看該房源是否違建。在簽訂購房意向時(shí)，要明確違約責(zé)任，如果由于房東隱瞞違建導(dǎo)致無法過戶，必須賠償相應(yīng)損失。如果不慎買到違建二手房，又沒有在合同中明確責(zé)任，那么整改只能由買家承擔(dān)。

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• 問 請(qǐng)教一下大家二手房沒過戶是否可以加名
  答

  不能辦理加名字。n需要住房有房產(chǎn)證，契稅證明，土地證，放款還清，無抵押，才可以辦理房產(chǎn)證加名字。

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• 問 請(qǐng)教一下大家二手房有自建無法過戶怎么辦
  答

  您自建的房子是沒有房本的，不能去國家相對(duì)機(jī)關(guān)過戶。當(dāng)然國家也不承認(rèn)。之后會(huì)不會(huì)拆除誰都說不準(zhǔn)的事。建議您如果買房子**好考慮有產(chǎn)權(quán)證的房子。這樣風(fēng)險(xiǎn)比較低，有保障

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