樓層選擇24層怎么樣

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• 145****3660

  看你自己選吧 低層了電梯停電不用爬樓梯 高層比較安靜采光也好
  有好有壞 層次你自己定
  還是主要說戶型吧 自己舒服就行

  查看全文↓ 2018-07-19 22:54:01
• 144****1531

  市場比較法，是指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。市場比較法是房地產(chǎn)估價**重要、**常用的方法之一，也是一種技術(shù)上成熟、**貼切實際的估價方法。 選用市場比較法，必須的前提條件是： 　　
  1、需要一個充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場。房地產(chǎn)市場上，房地產(chǎn)交易越頻繁，與估價對象相類似房地產(chǎn)的價格越容易獲得； 　　
  2、參照物及估價對象可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等是可以收集到的。運用市場比較法估算估價對象的價格或價值，重要是能夠找到與估價對象相同或相似的參照物。與估價對象完全相同的參照物是不可能找到的，這就要求對類似房地產(chǎn)參照物進行修正調(diào)整，其修正調(diào)整的指標(biāo)、參數(shù)等資料的獲取和準(zhǔn)確性，是決定市場比較法運用與否的關(guān)鍵。 市場比較法估價步驟為： 　　
  1、收集交易實例； 　　
  2、選取可比實例；
  3、建立價格可比基礎(chǔ)； 　　
  4、進行交易情況修正； 　　
  5、進行交易日期修正； 　　
  6、進行區(qū)域因素修正； 　　
  7、進行個別因素修正； 　　
  8、進行容積率和土地使用年期修正； 　　
  9、求出比準(zhǔn)價格； 　　
  10、對若干個比較實例的比準(zhǔn)價格，用統(tǒng)計學(xué)方法求待估房地產(chǎn)的評估價格。 市場比較法。在評估房地產(chǎn)價格的時候，人們會自覺或不自覺地將這項房地產(chǎn)和它周邊的房地產(chǎn)價格作一比較。按理說，如果住宅的效用相近，那么房價理應(yīng)差不多。合乎邏輯的做法就是拿類似房地產(chǎn)作為定價的參照系。購 房者常常多看幾處住宅，然后“貨比三家”，在價格相等的住宅中選取效用**高的，或者在效用相近的住宅中選擇價格**便宜的，從中挑選出自己**中意的一個。這就是市場比較法所依據(jù)的替代原理。 市場比較法的優(yōu)點是具有很強的現(xiàn)實性，適用范圍寬，簡單明了，易于采用。但是，必須弄清楚市場比較法的使用范圍。采用市場比較法有三個必要條件： 第一，需要收集大量、正常的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。也就是說，要求房地產(chǎn)市場比較發(fā)達，有相當(dāng)大的規(guī)模，有較長的歷史。如果在某個地區(qū)房地產(chǎn)交易量很少，缺乏可供比較的先例，那么市場比較法可能出現(xiàn)較大的隨意性或偏差。有的城市雖然已經(jīng)積累了幾萬個房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，可是，一旦按照比較嚴格的標(biāo)準(zhǔn)進行分類，每一個樣本的空間仍然不夠大。如果樣本空間偏小，那么具有一定置信度的區(qū)間就很寬。假若置信區(qū)間的上下限之間的距離拉得很開，討論房價時就失去了判斷標(biāo)準(zhǔn)。 第二，使用市場比較法隱含著這樣一個假設(shè)：在房地產(chǎn)市場上不存在壟斷或者寡頭壟斷，即市場比較法的使用前提是充分競爭。 第三，采用市場比較法必須要求房價相對穩(wěn)定。在市場比較法中，房地產(chǎn)商估計的房價取決于他們對市場走向的預(yù)期。如果房地產(chǎn)市場比較穩(wěn)定，那么房地產(chǎn)商會在當(dāng)前房價的基礎(chǔ)上加上一定的通貨膨脹率設(shè)定房價。如果市場不穩(wěn)定，房價暴漲暴跌，那么采用市場比較法的困難就很大。在出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的時期，采用市場比較法有可能高估房價，放大房地產(chǎn)泡沫。在這種情況下，市場比較法完全喪失了用武之地。 收益還原法。按照房地產(chǎn)未來的收益來估計房價的做法稱為收益還原法。收益還原法的基礎(chǔ)是理性預(yù)期理論。首先估計房地產(chǎn)在各個時期將要取得的純收益，然后采用適當(dāng)?shù)倪€原利率將純收益折算到現(xiàn)在，各個時期收益的總和就是房價。如果在未來的純收益和還原利率這兩個環(huán)節(jié)上沒有異議，那么收益還原法是**理想的房價估計法。收益還原法關(guān)注房地產(chǎn)的未來收益超過其成本。 使用收益還原法的第一個困難來自于如何選取合理的還原利率。對于不同的投資者來說，這個利率的選擇標(biāo)準(zhǔn)有所不同。對于購房居住者來說，這個還原利率就是銀行存款的利率，也就是資金的機會成本。當(dāng)期的利率好說，困難在于未來利率的不確定性，利率的變動給還原利率的計算帶來了不確定性。 第二個困難是如何計算純收益。在計算純收益時，由于租金往往是在前期就通過租約固定了下來，在一般情況下銀行利率和住宅折舊率變化不大，因此，**大的不確定因素就是住房價值的增長率。在房地產(chǎn)市場異常繁榮的時期，人們對房價的樂觀估計提高了預(yù)期的純收益，由于純收益上升，房價自然也隨著上升。 事實上，人們的預(yù)期往往隨著外部環(huán)境而變化。倘若在某些時期房價突然暴漲，再加上新聞媒體的炒作，許多人會隨著潮流改變他們對住房增值的預(yù)期。在這種情況下購買住房看起來要比租房合算得多，從而越來越多的人由租房改為購房。這部分解釋了為什么房地產(chǎn)市場比較容易受到投機風(fēng)氣的影響。

  查看全文↓ 2018-07-19 22:53:57
• 131****5882

  這個你就要憑自己的經(jīng)驗了 把估價對象和對比實例分好幾個層次 列表對比 層次的系數(shù)在1%-2%之間

  查看全文↓ 2018-07-19 22:53:53

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  一般選擇24層，其實對住宅的影響不大，只是傳統(tǒng)的中國人都比較講究一個吉祥的意頭，24這個數(shù)字，諧音“餓死”、“愛死”等，可以說是不吉利的數(shù)字

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  供水的問題完全不用擔(dān)心我們家的樓房是一共26層，我們家是16層，個人覺得還蠻適合。首先要說，樓層太低要考慮采光問題，還有樓上雜物問題和安全問題，像我還比較討厭蚊子，樓層低蚊蟲較多也是一個問題。相對來說，前兩個更重要一些，如果你住過底層的房子，特別是一樓就能感受到了。中斷確實如你所說，9層左右到13層左右，空氣**差的段，通常集中在這一塊的高度，之前也聽專家說過，特別是現(xiàn)在空氣污染嚴重。再往上的話，大問題沒有就要看個人喜好了。

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  這個樓層，采光當(dāng)然是沒問題的！但，前提是前面沒有一幢相同樓層或更高樓層的房子遮擋！ 適宜度自己可參考一下，樓層高，景觀好，視野開闊，另心情舒暢！但是，樓層越高，物業(yè)的電梯費貌似就會貴一點！一手房一般高一個樓層，價格就會上去一點！

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