拆遷房屋評估報告中結構修正率是什么意思 怎么計算

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• 141****1073

  
  　　第一章 拆遷評估總則
  
  　　第一條 制訂依據(jù)：根據(jù)國務院《城市房屋拆遷管理條例》（國務院第305號令）、《江蘇省城市房屋拆遷管理條例》(江蘇省人大常委會第24號公告)、《泰州市城市房屋拆遷管理辦法》（泰州市人民政府2005第2號令）、《房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB／T50291-1999）》以及《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關規(guī)定，參照《建設部城市房屋拆遷估價指導意見》（建住房[2003]234號）制定本細則。
  
  　　第二條 適用范圍：在本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的國有土地上，從事房屋拆遷補償估價（以下簡稱拆遷評估）的專業(yè)評估技術行為應當符合本細則的要求。
  
  　　第三條 估價機構：進行拆遷評估的房地產(chǎn)評估機構應具備三級及以上房地產(chǎn)評估資質，并已列入向社會公布的泰州市城市房屋拆遷評估機構名錄。
  
  　　第四條 估價人員：承擔房屋拆遷評估的房地產(chǎn)評估專業(yè)人員應該是符合本細則第三條規(guī)定的評估機構中的注冊房地產(chǎn)估價師。
  
  　　第五條 估價對象及分類：房屋拆遷范圍內(nèi)，經(jīng)現(xiàn)場查產(chǎn)認定的被拆遷建筑和其占用范圍內(nèi)的合法國有土地使用權組成的房地產(chǎn)（簡稱“被拆遷房屋”）。被拆遷房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類，非住宅房屋又分為非營業(yè)用房和營業(yè)用房兩類，適應拆遷評估的技術需要，住宅、非營業(yè)用房、營業(yè)用房又劃分為若干細類，參見附件一。
  
  　　第六條 估價目的：統(tǒng)一為“房屋拆遷補償評估”。
  
  　　第七條 估價時點：被拆遷房屋的拆遷許可證頒發(fā)之日。
  
  　　第八條 價值標準：被拆遷房屋在估價時點完全產(chǎn)權下**可能達成的公開市場價值，不考慮被拆遷房屋所受抵押、租賃等權利限制情形。
  
  　　第九條 拆遷區(qū)位分區(qū)：根據(jù)泰州市城市現(xiàn)狀，將市區(qū)城區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)按住宅、非營業(yè)性用房、營業(yè)性用房三種情況，劃分為三類拆遷區(qū)位及分等分區(qū)，劃分結果見《泰州市城市房屋拆遷區(qū)位劃分體系》，作為拆遷補償評估依托的技術基礎。
  
  　　第十條 房屋拆遷評估價格構成：是被拆遷房屋（含一般裝修）拆遷補償?shù)姆康禺a(chǎn)市場評估價格，室內(nèi)裝飾裝修內(nèi)容不列入被拆遷房屋評估內(nèi)容而另行專項評估，也不包含房屋拆遷中的搬遷補助費、過渡補助費和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的損失補助費等。
  
  　　第十一條 評估程序：1.接受評估委托，明確基本事項；2.驗收查產(chǎn)資料，開展前期調(diào)查；3.擬訂作業(yè)方案，進行現(xiàn)場勘察；4.按照技術細則，進行評估測算；5.確認測算結果，撰寫評估報告；6.匯總相關資料，提交評估報告；7.評估結果公示，送達被拆遷人；8.現(xiàn)場咨詢答疑，評估材料存檔。
  

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  　第二章 住宅房屋拆遷評估
  　　第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實例的選擇要求參見附件二。
  　　第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細分參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其拆遷補償評估價格測算的技術路線為：
  　　1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內(nèi)設定“標準樣本住宅”作為評估基準?！皹藴蕵颖咀≌钡脑O定要求參見附件三；
  　　2.測算基準價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件二。其計算公式為：
  　　基準價格 = × × × ×
  　　Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數(shù)；
  　　—交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100；
  　　—交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當?shù)匚飪r部門公布的相關價格指數(shù)進行確定；
  　　—可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；
  　　—可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；
  　　—可比實例權益因素情況修正為標準樣本住宅權益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；
  　　3.確定分類基準價格。為保證測算結果的客觀性，對“標準樣本住宅”按成套、獨門院落、非成套三種情況，測算其對應的分類基準價格，其公式為：
  　　，j＝1，2，3
  　　其中Vo1為成套住宅分類基準價格，Vo2為獨門院落住宅分類基準價格，Vo3為非成套住宅分類基準價格，Kj為對應的分類基準價格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；
  　　4.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與對應類型“標準樣本住宅”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。
  　　其計算公式為：
  　　被拆遷住宅評估價格 = 標準樣本住宅分類基準價格 ×
  　　K31i—標準樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。
  　　第三章 非住宅非營業(yè)用房拆遷評估
  　　第十六條 非住宅非營業(yè)用房評估方法：非住宅非營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應用說明參見附件六。
  　　第十七條 成本法評估技術路線：
  　　1. 測算地價：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD；
  　　2. 確定房價：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結構，參照附件六所示重置價格標準作適當調(diào)整，確定其建筑物的重置價格PJ；
  　　3．估測折舊：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋成新評定等級標準》和不同年限建筑物成新上限的相關規(guī)定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額C；
  　　4.補償價格評估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被拆遷非營業(yè)用房的拆遷補償價格Vi為：
  　　Vi＝PD＋PJ－C。
  　　答案補充
  　　非住宅營業(yè)用房拆遷評估第十八條 非住宅營業(yè)用房評估方法：非住宅營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用以收益法為基礎的商業(yè)街區(qū)基準價格修正方式估。但其中高檔次賓館、高檔寫字樓、高層商務樓、大型超市、百貨商場等適用可比實例比較修正方式或單純收益法方式。第十九條 收益法評估商業(yè)街區(qū)基準價格：設定典型商鋪類營業(yè)用房為樣本房，參見附件八。采用收益法評估被拆遷營業(yè)用房樣本房的基準價格時，應采用有限期收益法公式?？紤]到拆遷評估的補償性質，一般采用穩(wěn)定收益情形測算，即通常采用如下公式計算：Vo為基準價格，a為設定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關系數(shù)的確定參見附件八。第二十條 營業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準價格修正法評估：被拆遷營業(yè)用房評估適用商業(yè)街區(qū)基準價格比較修正方式，其拆遷補償價格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實體因素修正后得到，其評估測算公式為：
  　　被拆遷房屋評估價格 = —商業(yè)街區(qū)基準價格；fxy—商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見附件八；fm—商業(yè)街道路線修正系數(shù)，；f31i—為被拆遷房屋實體因素修正系數(shù)，

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  第二章 住宅房屋拆遷評估
  第十四條 高檔住宅房屋拆遷評估方法：高檔住宅房屋的拆遷補償適用市場比較法評估，直接套用可比實例修正方式進行，也可視具體情況采用其它市場化方法評估，具體操作按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求執(zhí)行，可比實例的選擇要求參見附件二。
  
  第十五條 一般住宅房屋拆遷評估方法：一般被拆遷住宅房屋的界定及細分參見附件一，適用市場比較法的基準價格修正方式估價。其拆遷補償評估價格測算的技術路線為：
  
  1.確立評估基準。在拆遷項目范圍內(nèi)設定“標準樣本住宅”作為評估基準?！皹藴蕵颖咀≌钡脑O定要求參見附件三；
  
  2.測算基準價格。按《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定的方式，采用市場比較法評估出“標準樣本住宅”的基準價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定。測算基準價格的可比實例的選擇條件參見附件二。其計算公式為：
  
  基準價格 = × × × ×
  
  Vs—可比實例價格，n為可比實例的個數(shù)；
  
  —交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實例為可比實例，因此該系數(shù)取100；
  
  —交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價機構根據(jù)房地產(chǎn)市場情形和評估中的具體情況，并參照當?shù)匚飪r部門公布的相關價格指數(shù)進行確定；
  
  —可比實例實體因素情況修正為標準樣本住宅實體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見附件四；
  
  —可比實例區(qū)位因素情況修正為標準樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件五；
  
  —可比實例權益因素情況修正為標準樣本住宅權益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；
  
  3.確定分類基準價格。為保證測算結果的客觀性，對“標準樣本住宅”按成套、獨門院落、非成套三種情況，測算其對應的分類基準價格，其公式為：
  
  ，j＝1，2，3
  
  其中Ｖo1為成套住宅分類基準價格，Ｖo2為獨門院落住宅分類基準價格，Ｖo3為非成套住宅分類基準價格，Ｋj為對應的分類基準價格調(diào)整系數(shù)，其取值參見附件三；
  
  4.確定評估價格。各被拆遷房屋分別與對應類型“標準樣本住宅”進行房地產(chǎn)實體狀況因素比較，按比較法原理修正基準價格得出各被拆遷住宅房屋的評估價格。
  
  其計算公式為：
  
  被拆遷住宅評估價格 = 標準樣本住宅分類基準價格 ×
  
  K31i─標準樣本住宅實體因素情況修正為被拆遷房屋實體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見附件四。
  
  
  
  第三章 非住宅非營業(yè)用房拆遷評估
  
  第十六條 非住宅非營業(yè)用房評估方法：非住宅非營業(yè)用房拆遷評估首選市場比較法進行。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時，可適用成本法評估。非營業(yè)用房的成本法應用說明參見附件六。
  
  第十七條 成本法評估技術路線：
  
  1. 測算地價：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準地價修正法、市場比較法等測算其為空地時的土地重新取得價格PD；
  
  2. 確定房價：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結構，參照附件六所示重置價格標準作適當調(diào)整，確定其建筑物的重置價格PJ；
  
  3．估測折舊：現(xiàn)場勘察對照附件七所示的《房屋成新評定等級標準》和不同年限建筑物成新上限的相關規(guī)定和說明，估計測算確定建筑物的折舊額C；
  
  4.補償價格評估：根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》，考慮到城市房屋拆遷補償評估的特點，按成本法評估的基本公式計算被拆遷非營業(yè)用房的拆遷補償價格Vi為：
  
  Ｖi＝PD＋PJ－C。
  
  
  
  

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• 問 拆遷房屋容積率是什么意思
  答

  好，對于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。容積率較小，建筑密度一般也就較低住宅容積率一般在土地拍賣時就已確定，只有什么產(chǎn)品適合什么容積率的問題，下面提供各類建筑分別對應的容積率數(shù)值供大家參考。1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨棟別墅項目。2、容積率0.3~0.5，一般獨棟別墅項目，環(huán)境還可以，但感覺有點密了。如果穿插部分雙拼別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個問題了。3、容積率0.5~0.8，一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合3~4層，局部5層的樓中樓，這個項目的品位就相當高了。4、容積率0.8~1.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對可以堪稱一流。如果其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。5、容積率1.2~1.5，正常的多層項目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的組合，環(huán)境會是一大賣點。6、容積率1.5~2.0，正常的多層+小高層項目。7、容積率2.0~2.5，正常的小高層項目。8、容積率2.5~3.0，小高層+二類高層項目（18層以內(nèi)）。此時如果做全小高層，環(huán)境會很差。9、容積率3.0~6.0，高層項目（樓高100米以內(nèi)）。10、容積率6.0以上，摩天大樓項目。樓間距及綠地率而在容積率合格的情況下，購房還需關注樓間距及綠地率，據(jù)悉，樓間距影響房間采光、通風、隱私以及防燥等各個方面，需要特別注意的是，開發(fā)商經(jīng)常宣傳的綠化率并不等于綠地率，綠化覆蓋率>綠地率，包括樹影等。高層樓間距國家標準可以參考一下下面的計算方法：樓間距=1：1.2比值計算。現(xiàn)在人居住越來越要考慮到健康舒適度，而房屋的采光絕對是影響我們生活質量一個及其重要的問題，如果沒有陽光，整天都是陰陰的，衣服干不了，曬一下東西都要蹦跶噠到樓下去，可能樓下才曬一會兒就有沒有陽光了。而蘇州樓市也存在這樣一些樓盤，其樓間距以及綠化等方面飽受詬病。姑蘇區(qū)某安置房姑蘇區(qū)某安置房樓盤容積率偏高，雖然沒有超出規(guī)定范圍，但是算范圍內(nèi)高容積率了，達3.67。這一容積率也就決定著該樓盤可以往高了建，但高歸高，據(jù)不少探訪現(xiàn)場的購房者反映，該樓盤樓間距較窄，整個小區(qū)不僅僅是采光問題，而且很擁擠的趕腳。望采納謝謝

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• 問 拆遷房屋重新評估報告怎么寫?
  答

  般住宅房屋拆遷評估方法，系數(shù)確定參見附件五。其計算公式為：根據(jù)被拆遷非營業(yè)用房的建筑結構.確立評估基準.確定評估價格，基準價格按比準價格的算術平均值確定： ； 2，其取值參見附件三； 4：一般被拆遷住宅房屋的界定及細分參見附件一，系數(shù)確定可參見附件四，其公式為，直接套用可比實例修正方式進行，3 其中Ｖo1為成套住宅分類基準價格。因案例收集等具體原因無法適用市場比較法時； —可比實例權益因素情況修正為標準樣本住宅權益因素情況的修正系數(shù)

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• 問 容積率修正是什么意思
  答

  房屋拆遷補償中現(xiàn)狀容積率的對應容積率調(diào)整系數(shù)，他對區(qū)位補償單價的**終確定起著關鍵作用。包括非住宅的補償，容積率系數(shù)內(nèi)涵是平均價格與實際價格的比值。不知道你理解嗎！

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• 問 ??拆遷房屋容積率是什么意思？有什么作用嗎？
  答

  容積率是一個社區(qū)地上建筑面積和占地面積的比值。簡單的說，就是每平方米土地上，蓋了多少面積的房子，地下部分在規(guī)劃中是不計算容積率的。至于樓上說的高層5多層3的容積率，沒這個說法，容積率只是小區(qū)規(guī)劃的一個側面，好的環(huán)境和容積率沒有絕對關系。得房率這個詞因為沒有固定的解釋，所以很各個地方解釋的版本都不一樣，主要有兩個：一是套內(nèi)建筑面積占銷售面積的百分比，這個數(shù)值顯示了你所買的房子有多少面積是在你的房子里的，有多少面積是公攤的。二是套內(nèi)使用面積占銷售面積的百分比，套內(nèi)使用面積和套內(nèi)建筑面積的區(qū)別在于計算的范圍，套內(nèi)使用面積（又叫地毯面積）是純使用的面積，套內(nèi)建筑面積還包括了墻體和管道井等。這個數(shù)值可以看出你買的房子可使用的比例大小。公攤系數(shù)是一個建筑公攤面積占總建筑面積的比例。公攤系數(shù)需要注意的是它只針對單一建筑，不是所有建筑的公攤系數(shù)都一樣的，每個建筑單獨算自己的。建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺面積公攤面積主要包括樓梯間、管道井、外墻一半、配電室、泵房、大堂等。套內(nèi)建筑面積和建筑面積之間就差在公攤上了，公攤大的建筑相差就大。比如高層建筑因為有電梯井，公攤就比多層建筑大，高檔住宅因為有大堂，公攤就比沒大堂的大。

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  答

  得房率影響居住舒適度，計算時考慮套內(nèi)和建筑面積。評估時，注意權衡得房率與公攤面積的關系。

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