新手買房去售樓處要注意什么問題

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• 131****7087

  開發(fā)商是誰？開發(fā)過哪些有名或者成功的項目，哪家公司建筑的，哪家學(xué)院設(shè)計的，目前價格，交房時間，**低優(yōu)惠，物業(yè)，綠化率，公攤，戶型，價格，，用的哪些建筑材料，

  查看全文↓ 2018-07-17 20:13:23
• 133****0353

  第一問清楚開發(fā)商是誰. 特別是期房,開發(fā)商的實力,信譽很重要. 好的開發(fā)商答應(yīng)你的事情就會做到,而有的會因為后期資金問題不到位.
  
  第二問清楚物業(yè)是誰. 好的物業(yè)對樓盤來說也是會增值的.
  
  第三房子一定要多看,不要怕花精神去看房. 房型其實。
  
  第一，購房前的準備，購房者首先應(yīng)該慎重的選擇一個物業(yè)的項目，就是你準備購買什么樣的房子，首先應(yīng)該考慮它本身所處的地理位置、戶型以及它周邊的環(huán)境，非常重要的一點應(yīng)該對開發(fā)商的資信進行一個了解，就是說在購房前購房者應(yīng)該對你選擇的物業(yè)項目有一些**基本的了解。這些基本的了解中很重要的一點是對開發(fā)商的資信進行了解。后面我會講開發(fā)商的資信應(yīng)該從哪幾個方面講。
  
  第二，簽訂認購書和商品買賣合同，這里包括簽訂補充條款。購房者在簽訂認購書和商品買賣合同的時候，應(yīng)該注意到查驗五證，我后面會講什么叫五證。交付定金，簽訂認定書，選擇付款的方式，簽訂商品房買賣的合同，再交付購房款，辦理銷售或者叫預(yù)售登記，這是購房中的第二個階段。
  
  第三，交房和辦理產(chǎn)權(quán)登記，就是開發(fā)商在辦理完登記后，簽收“兩書”，接受物業(yè)，申領(lǐng)產(chǎn)權(quán)證。
  
  具體講，涉及到一些法律問題。
  
  第一，如何閱售樓書。售樓書通常是開發(fā)商所做的宣傳廣告，在閱讀售樓書的時候，首先要注意售樓書中是否有商品房的預(yù)售許可證，這是對開發(fā)商資質(zhì)衡量的一個重要標準。為了確認預(yù)售許可證的真實性，一個是可以通過在互聯(lián)網(wǎng)上查詢、核對，核對這家房地產(chǎn)開發(fā)商是不是名副其實的，是不是有預(yù)售許可證。其次，可以根據(jù)自己的要求審核售樓書的外觀圖、小區(qū)整體布局圖、價格、地段、房型、規(guī)劃配套、優(yōu)惠條件以及投資者等信息，決定是否購買。閱讀中要明確售樓書中廣告的信息，有些開發(fā)商會采用一些比較模糊的方式說明，比如說多少多少分鐘的車程，10分鐘的車程、5分鐘的車程來說明它的地段是多少合適、優(yōu)越，那這5分鐘車程和10分鐘車程的伸縮性就非常大了，你是開的小轎車還是公共汽車，是什么時速的，所以用幾分鐘的車程確定地段的位置，這已經(jīng)被國家工商局認定為是違法的廣告?？墒?，往往在售樓書中都有這個，我們應(yīng)該特別注意。
  
  怎么保證售樓書的內(nèi)容具有法律效率？我看到售樓書之后確實非常感興趣，但是又怕**后買了房子以后，不象售樓書中所描述的那些美妙？怎么辦？根據(jù)法律的規(guī)定，如果要從法律上確保售樓書本身具有法律效力，就一定要把售樓書的內(nèi)容明確的寫到后面的商品房銷售合同中，這是法律規(guī)定要有的。如果我就是認定售樓書中所描繪的物業(yè)的美妙環(huán)境，這么好的戶型、這么好的地段，想確保、約束開發(fā)商一定要按照售樓書中說的履行它的義務(wù)，就把售樓書的內(nèi)容向開發(fā)商提出寫到合同中。這樣的話，一旦開發(fā)商沒有按照售樓書寫到商品購銷合同里約定的條款履行義務(wù)，他就要承擔責任。
  
  在售樓書驗完以后要簽訂認購書，要交定金，提醒購房人要注意，認購書里的定金和訂金的區(qū)別，定金是一個專門的法律概念，其目的是在于對合同的成立、履行其擔保作用，并有特定定金的規(guī)則，它有特定的法律內(nèi)涵，叫做給付定金的一分不履行債務(wù)的無權(quán)要求返還定金，接受定金的不履行債務(wù)的應(yīng)該雙倍返還定金。而訂金不是對合同起擔保作用，它只是起擔保作用，叫做給付訂金的一分不履行債務(wù)的可以要求返還訂金。所以，在認購書中寫的定金一定要分清是哪個“定”(訂)，因為有不同的法律概念。通常房地產(chǎn)開發(fā)商在認購書中有這樣的條款，買房應(yīng)該在簽訂認購書多少之日起買房，否則的話不給退還。
  
  建議，購房者在簽訂認購書的時候，將這個條款改為買房應(yīng)當在簽訂認購協(xié)議之日起多少日之內(nèi)前來與賣房商談?wù)胶贤?，如因?qū)贤瑮l款的分歧導(dǎo)致合同未能簽署，所收的定金應(yīng)予退還。這樣對購房者應(yīng)該是比較有利的。
  
  認購書簽訂了之后在多少日之內(nèi)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂買賣合同，簽訂買賣合同就應(yīng)該非常慎重的對待，因為買房人的權(quán)利和義務(wù)都體現(xiàn)在買賣里面。一旦將來和房地產(chǎn)商發(fā)生糾紛，購房合同是解決雙方分歧的**主要的根據(jù)和憑證。所以，在簽定合同之前，購房者需要仔細審查開發(fā)商的資格和“五證”，如果是現(xiàn)房，根據(jù)規(guī)定發(fā)展商已經(jīng)不需要辦理銷售許可證了，而應(yīng)當改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門進行登記。辦理房屋產(chǎn)權(quán)證一定要看清發(fā)展商銷售的房子是否包括你所要買的房子。
  
  五證，一個是建設(shè)用地規(guī)劃許可證，第二是建設(shè)工程規(guī)劃許可證，第三是建設(shè)工程開工證，第四是國有土地使用證，第五是商品房預(yù)售許可證，簡稱叫“五證”。其中前兩個證是由市規(guī)劃委員會核發(fā)的，開工市是由市建委核發(fā)的，國有土地使用證和商品房預(yù)售許可證是由市土地資源和房屋管理局核發(fā)的。
  
  那么怎么樣看待“五證”？交給您一種方法，這五證**主要的應(yīng)該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預(yù)售許可證，這兩種要核發(fā)，看準確了，一般原則上就沒有問題，特別是預(yù)售許可證。特別要提醒的是，購房者在查看五證的時候一定要看原件，復(fù)印件很容易作弊。簽合同前，要看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍之內(nèi)，以確保將來順利的辦理產(chǎn)權(quán)證。
  
  買完房以后還要查驗或者叫驗收“兩書”。什么是兩書呢，兩書是開發(fā)商在竣工驗收合格時通知購房者入住之后提供的兩份法律文件，一個是住宅質(zhì)量保證書，第二是住宅使用說明書。住宅質(zhì)量保證書通常包括工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的登記，在使用年限內(nèi)承擔的保修責任，正常使用情況下，各部件的保修期，比如說防水是三年，墻面、管道滲漏是一年，墻面抹灰脫落是一年，地面大面積起沙是一年，包括供熱供冷系統(tǒng)等設(shè)備，衛(wèi)生潔具、開關(guān)等等。其他部位或者部件的保修時間可以由房地產(chǎn)開發(fā)商和用戶約定。
  
  住宅使用說明書，通常應(yīng)該包括開發(fā)單位、設(shè)計單位、施工單位、委托監(jiān)理單位、住宅的結(jié)構(gòu)類型、裝修裝飾注意事項、上水下水、電、燃器、消防等設(shè)施配制的說明，以及門窗類型使用事項，配電負荷，承重墻、保溫墻、陽臺等部位需要說明的問題以及其他需要說明的問題。生產(chǎn)廠家另有說明書的，應(yīng)附于住宅使用說明書里。
  
  也就是說一個房屋完整的法律文件在購房的過程中應(yīng)該查驗五證，同時收房子的時候應(yīng)該有兩書。還有更重要的是產(chǎn)權(quán)證，拿到產(chǎn)權(quán)證，整個購房所有的法律文件就應(yīng)該算齊備了。
  
  在購房的過程中還涉及到一個問題，在有些情況下，在什么情況下簽訂房屋的限售合同，在什么情況下簽訂預(yù)售合同。限售合同是你想買的房屋已經(jīng)竣工驗收并交付使用了商品房，這個時候開發(fā)商和購房者簽訂的是房地產(chǎn)的限售合同。如果你購買的房子尚未竣工驗收，就是期房，這個時候簽訂的是房屋的預(yù)售合同。
  
  商品房銷售面積的計算問題，有三種計算方式。一個是按套計價，一個是按建筑面積計價，還有一個是按套內(nèi)建筑面積計價值。通常，按套內(nèi)面積計價的方法比較少用，而通常用的是按照建筑面積，它是指按住宅面積外圍線來計算。一般商品房的銷售面積是套內(nèi)銷售面積和分攤的公用面積之和，是對購房者**為有用的是套內(nèi)的使用面積，因為這種面積是購房者真真切切能夠具體使用的。所以，在簽訂商品房買賣合同的時候，要把套內(nèi)的建筑面積和公攤的面積寫清楚。
  
  所以，購房的時候購房者特別關(guān)注面積，一定要明明白白、真真切切的在合同里寫清楚我本身的使用面積是多少、分攤的公用面積是多少，這樣才能有效的避免使用面積縮水給消費者帶來的壞處。
  
  在購房過程中，怎么處理面積的誤差呢？通常在標準的商品房買賣合同里，面積差異的處理方式有兩種，一種是雙方自行約定，只要雙方約定使用面積不能大于1%，或者0.5%，都可以，只要是雙方約定都可以，多了怎么辦、少了怎么辦都可以約定。通常，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的房屋購銷合同都不是這樣，都有一個比的絕對值，通常是3%。面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)的通常約定據(jù)實結(jié)算房款，面積誤差比絕對值超過3%，購房者或者退房或者是約定開發(fā)商應(yīng)該承擔相應(yīng)的違約責任。當然，如果約定得這么明確，建議還是可以接受面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)，沒有超過據(jù)實結(jié)算房款，如果超過的話，開發(fā)商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。還有一個問題，在商品房購銷合同中，通常里面約定有一個不可抗力條款。在商品房買賣合同里，開發(fā)商對于延期交房的免責理由一般說是不可抗力。按照我們國家的規(guī)定，不可抗力應(yīng)該是指不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發(fā)洪水等等，這種是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的客觀情況，這種不可抗力才能夠免除開發(fā)商延期交付房屋的責任，也就是說免責。如果不是這種情況，就不能約定成不可抗力，一般開發(fā)商通常把不可抗力的范圍擴展了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協(xié)定后政府頒布的法規(guī)和原來不同，比如說施工配套的批準和安裝的延誤，都認定為不可抗力。從法律角度講，我們覺得對購房者是不公平的，等于把不可抗力的范圍擴展了。所以，建議購房者對于不可抗力這個條款一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預(yù)見、不能避免、不能克服的情況下，約定在**小的范圍內(nèi)，不要擴展，擴展以后，延期交房的時候，他都可以說我免責。

  查看全文↓ 2018-07-17 20:13:09
• 148****5754

  一、看新房應(yīng)注意什么？
  看新房時，置業(yè)顧問會首先通過講解沙盤來使購房者了解項目的具體情況，之后會帶購房者實地看園區(qū)、實體樓和樣板間?？捶窟^程中如果有疑問不要交款和簽訂任何紙質(zhì)文件。
  1看沙盤時注意什么？售樓處的沙盤包括區(qū)位沙盤、項目沙盤、戶型沙盤。
  1.1看區(qū)位沙盤時注意什么？
  在置業(yè)顧問講解時，在交通配套方面，注意道路的修建和規(guī)劃情況，這直接影響到入住后的出行方便程度；商業(yè)配套、醫(yī)療配套方面要注意距離，需要步行還是行車，這關(guān)系到未來生活的便利程度；教育配套方面問清該小區(qū)有沒有學(xué)區(qū)，該樓盤有沒有入學(xué)資格；區(qū)域規(guī)劃方面，注意政府在該位置周邊的未來規(guī)劃，有助于判斷其**空間和**潛力。
  1.2看項目沙盤時注意什么？
  一般項目沙盤會依照一定的比例，盡力還原樓盤的整體情況。購房者看時應(yīng)著重關(guān)注樓間距、綠化環(huán)境及內(nèi)部交通規(guī)劃等方面的問題。
  a）注意樓間距前后樓間距可以按照樓高∶樓間距=1∶1.2左右計算，看小區(qū)密度是否合理。此外，開發(fā)商在制作項目沙盤時，往往會把樓間距放大，讓購房者感覺到樓間距的寬敞，可詢問置業(yè)顧問實際的樓間距，看園區(qū)時也可實地觀察。
  b）注意綠化環(huán)境小區(qū)綠地率一般不應(yīng)低于30%，注意容積率是否過高及建筑與景觀搭配是否協(xié)調(diào)，帶看園區(qū)時也要注意綠地規(guī)劃與沙盤是否一致。
  c）注意內(nèi)部道路及停車位規(guī)劃看停車位及小區(qū)內(nèi)的道路規(guī)劃是否合理，停車位一般會有模型車占位展示，大致可以看出停車位的多少。通過道路上畫的車道共有幾個，也可以直接衡量出實際道路有多寬。
  d）注意公共配建一般小區(qū)內(nèi)的化糞池、變電站、垃圾站等的位置，在項目沙盤上基本看不到?？梢栽儐栔脴I(yè)顧問，了解公共配建是否人性化。
  1.3看戶型沙盤需注意什么？

  查看全文↓ 2018-07-17 20:12:55
• 134****4489

  “裝逼”這個詞在很多時候是貶義的，但有的時候你卻不得不裝一下，因為這樣可以對自己更有利，就好比你要買房，當你去售樓處時在面對銷售人員的時候，你就需要“裝”一下了，顯得自己很專業(yè)！那問些什么問題可以有如此效果呢？
  
  問公攤比問平方更專業(yè)
  
  一般不懂行的人在問面積時都是直截了當：房子有多大？而內(nèi)行則會更加細致，確定房屋面積是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積。shzyqiyu88
  
  上述兩者的區(qū)別是建筑面積包括公攤，一般公攤面積越小，實際使用面積就是越大，也就是得房率越高。當然得房率也不是越高越好，得房率太低，不實惠；太高，又不方便。一般得房率在75%-80%左右比較合適，公共部分寬敞氣派，分攤的面積也不會太多。
  
  問差價比直接問房價更好
  
  跟房價有關(guān)的名詞有三個：均價、單價、總價?？捶壳埃庑幸话阒魂P(guān)注均價，而到售樓處一般直接詢問看中的房子價格，對其他的部分關(guān)注較少。而內(nèi)行不僅會了解意向房屋的價格，還會打聽不同朝向、不同樓層房子的差價和原因。這樣可以擴大意向范圍，選擇性價比更加合適的房源。
  
  看沙盤不如問規(guī)劃
  
  售樓處的沙盤模型做得很漂亮，購房小白們也會注重觀察其中的綠化、樓間距、景觀等。但是沙盤圖只能夠做為了解大概位置的參考，并不能完全信任。一些內(nèi)行們更為關(guān)注的是設(shè)計規(guī)劃圖，在上面可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分布，一般是經(jīng)過備案后定稿的，上面的尺寸、物體修建，開發(fā)商更改機會很小。
  
  戶型和平面要一起看
  
  戶型對于一個家庭日后的居住體驗有著重要的影響，但外行的購房者們往往只拘泥于單獨的房源戶型圖，這其中可以看到房屋空間的設(shè)置、窗戶分布、承重墻等諸多信息。內(nèi)行們則更有經(jīng)驗，不僅看戶型圖，還要看總平面圖，從其中可以觀察到樓棟之間的差距、樓道的空間大小等。例如戶型圖上有的窗戶開在狹小的采光井里，其實采光會受到影響，但在單獨的戶型圖中并不能看出來。
  
  問服務(wù)不要只問物業(yè)費
  
  物業(yè)費是購房者入住之后需要每年繳納的費用，因此也是很多人關(guān)注的重點。但外行一般只是詢問簡單的價格，而內(nèi)行不僅會問價格，還會詢問物業(yè)公司和服務(wù)。一般而言如果物業(yè)公司歸屬于開發(fā)商的樓盤，服務(wù)會更加到位。
  
  拿地時間更為精準
  
  外行們往往只著眼于房屋的土地使用年限，住宅一般為70年，商用一般為40年，工業(yè)和綜合用地一般為50年。但殊不知房屋的土地使用年限是從開發(fā)商拿地就開始計算的。
  
  看了樣板間更要看毛坯房
  
  在看房環(huán)節(jié)，購房者們往往都會被樣板間的精美所“蒙蔽”。因為開發(fā)商一般會把樣板間建在一塊空地上或者樓棟中間，加上精裝修、豪華家具，讓房屋看起來無懈可擊。但內(nèi)行們則會選擇直接看毛坯房，而且是不同時段去看，這樣才能真正了解房子到底好不好。

  查看全文↓ 2018-07-17 20:12:45

相關(guān)問題

• 問 新手買房都需要注意什么問題？
  答

  買房需要考量：目的在購房前，消費者一定要考慮明白為什么買房，是自住、改善住房條件，還是作為投資？如果是自住，可選擇交通、生活設(shè)施比較便利的小區(qū)或二手房；如果是改善住房條件，就選擇大戶型；而若是投資，則還要結(jié)合當下的經(jīng)濟狀況。位置房產(chǎn)是非常個性化的，位置永遠是決定其價值的關(guān)鍵因素。因此，購房者一定要根據(jù)自己的目的選擇不同位置的房產(chǎn)，比如選學(xué)區(qū)房、市中心房還是地鐵沿線房？如果為了孩子上學(xué)，當然要選擇學(xué)區(qū)房，而且由于其地理位置的優(yōu)勢，投資價值也相對較大。戶型一般來說，如果是作為投資的話，建議選擇小戶型。如果是改善生活條件，當然要選擇大戶型。不過，小戶型住宅是**近住宅市場上推出的一種頗受年輕人歡迎的戶型。年輕人參加工作后，在經(jīng)濟能力不太強、家庭人口不多的情況下，購買小戶型住宅不失為一種明智的過渡性選擇。但在購買小戶型住宅時應(yīng)注意，功能布局要合理，如何能在不大的面積內(nèi)營造一個舒適的空間，是購買小戶型的關(guān)鍵。另外，在一個整體樓盤中，許多小戶型房多分布在樓體的北面和邊角位置，采光和通風的條件不好，而且離電梯間比較近，易受干擾，購買時需注意這些問題。開發(fā)商在目前的調(diào)控狀態(tài)下，開發(fā)商的因素是**重要的。我的建議是選擇大開發(fā)商，因為它的資金實力、技術(shù)能力、抗風險能力都相對較強，后期的物業(yè)也比較靠譜。小開發(fā)商很容易出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，這樣會影響到交房、房屋質(zhì)量以及后期的物業(yè)等一系列問題。此外，在買房前，購房者一定要先看開發(fā)商的國有土地使用證等證件是否齊全。不要輕易交付訂金，一定要看到正式合同內(nèi)容并經(jīng)過認真考慮后再交付，并要求開發(fā)商把廣告宣傳作為合同約定寫入合同條款。而消費者簽訂房屋購買合同時，一定要認真把握面積、價格、收費方面的條款以及違約責任、房屋質(zhì)量、物業(yè)管理等條款，避免給自己造成不必要的損失。價格很多人認為價格是很重要的因素，但我認為，在這幾個因素中，**不重要的就是價格。在目前的經(jīng)濟環(huán)境下，價格不會有大的下降或者上漲。當購房者確定了地段、購買目的后，價格不會相差太大。

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• 問 買房到售樓處問什么問題？
  答

  哪家公司建筑的，哪家學(xué)院設(shè)計的，目前價格，交房時間，**低優(yōu)惠，物業(yè)，綠化率，公攤，戶型，價格，，用的哪些建筑材料

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• 問 去售樓處看房子要注意什么
  答

  一. ?問公攤比問平方更專業(yè)? ? ? ?通常來說沒有經(jīng)驗的購房者區(qū)售樓部在問面積時都是直截了當：房子有多大？而內(nèi)行則會更加細致，會詢問給出的這個房屋面積是建筑面積還是套內(nèi)建筑面積。? ? ? ?上述兩者的區(qū)別是建筑面積包括公攤，一般公攤面積越小，實際使用面積就是越大，也就是得房率越高。當然得房率也不是越高越好，得房率太低，不實惠；太高，又不方便。一般得房率在75％－80％左右比較合適，公共部分寬敞氣派，分攤的面積也不會太多。二. ?問差價比直接問房價更好? ? ? ?跟房價有關(guān)的名詞有三個：均價、單價、總價?？捶壳?，外行一般只關(guān)注均價，而到售樓處一般直接詢問看中的房子價格，對其他的部分關(guān)注較少。而內(nèi)行不僅會了解意向房屋的價格，還會打聽不同朝向、不同樓層房子的差價和原因。這樣可以擴大意向范圍，選擇性價比更加合適的房源。三. ?看沙盤不如問規(guī)劃? ? ? ?售樓處的沙盤模型做得很漂亮，大家在看沙盤的時候也會注意觀察其中的綠化、樓間距、景觀等等。但是沙盤圖其實只能是作為一個大致位置的參考，并不能完全信任。其實內(nèi)行們更為關(guān)注的是設(shè)計規(guī)劃圖，因為在這個上面可以清晰的看見停車位、垃圾庫、變電站等的分布，而且開發(fā)商能夠更改機會很小。四. ?戶型和平面要一起看? ? ? ?戶型對于一個家庭日后的居住體驗有著重要的影響，但外行的購房者們往往只拘泥于單獨的房源戶型圖，這其中可以看到房屋空間的設(shè)置、窗戶分布、承重墻等諸多信息。? ? ? ?而內(nèi)行們則更有經(jīng)驗，不僅看戶型圖，還要看總平面圖，從其中可以觀察到樓棟之間的差距、樓道的空間大小等。例如戶型圖上有的窗戶開在狹小的采光井里，其實采光會受到影響，但在單獨的戶型圖中并不能看出來。

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• 問 ??去售樓處買房技巧有哪些?去售樓處買房應(yīng)該注意什么?
  答

  每個買新房的人都免不了要去項目的售樓處跟售樓小姐“過過招”，大部分時候都是購房者敗下陣來，被售樓員忽悠著交錢交定金，稀里糊涂的就選了房，沒有討價還價的機會，多掏了不少錢。那么去售樓處買房技巧有哪些？掌握這3招與幫你省大錢！1）、多聽多看到售樓現(xiàn)場后要多聽售樓人員的介紹，不要打斷對方的介紹并馬上進行洽談；另外多看模型、樣板房、說明書，充分了解產(chǎn)品。2）、沉默是金購房者在洽談時要盡量保持沉默，讓售樓人員多講話、多介紹，而不將自己的底牌過早亮出，這樣可以始終處于比較有利的位置。3）、敢于說"不"優(yōu)秀的銷售人員往往會提出選擇性的問題來讓購房者回答，而往往任何一種回答對你都不是很有利，因此購房者要學(xué)會說"不"。

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• 問 買房去售樓處看沙盤要注意幾點？
  答

  ①樓間距，沙盤上都有比例尺標注可大概計算②綠化率，沙盤綠化高只是效果最好咨詢顧問③透明方塊部分沙盤中會有透明的方塊，咨詢清楚它們的具體用途，再決定要不要選周邊樓棟