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物業(yè)管理公司設立和工商登記 (一)組織機構設立 物業(yè)管理公司組織機構設置依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公 司”兩種。 (二)工商登記 根據(jù)《公司法》有關規(guī)定,物業(yè)管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由于 物業(yè)管理是一個新興行業(yè),在注冊登記中會遇到一些問題,為了今后更好的開展工作,有必要搞清楚。
全部3個回答>蕪 湖馨雅物業(yè)管理哪幾個小區(qū)
138****0122 | 2018-07-17 14:50:14
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131****0883
東新安小區(qū)**好。90分東華苑平安亍東七條路東華苑陽明一區(qū)物業(yè)**差[換掉物業(yè)通過誰]。20分這兩小區(qū)我都有房。
查看全文↓ 2018-07-17 14:51:01
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151****7275
所屬地房管局
查看全文↓ 2018-07-17 14:50:48 -
138****4471
東勝區(qū)馨雅如小區(qū)：
查看全文↓ 2018-07-17 14:50:34
東勝育才**
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要具體說明實現(xiàn)什么 這樣不要我告訴你 你自己就知道了
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你跟我寫的一樣啊，我就勉為其難的給你吧。。。哈哈。。我畢業(yè)一年了。因為字數(shù)限制論文不能全出入，如果你感覺好可以聯(lián)系我 QQ422561274完了給你發(fā)郵件過去，是WORD格式的，格式就不用你弄了。。哈哈 淺談物業(yè)管理前期介入的必要性 摘 要 由于現(xiàn)代化的建筑和物業(yè)具有設計復雜,高新技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理需要專業(yè)的物業(yè)服務企業(yè)的前期介入物業(yè)建設項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業(yè)接管驗收為止的質量監(jiān)督過程。從項目規(guī)劃、設計開始提前介入, 從物業(yè)管理的角度參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計, 對開發(fā)項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制,更加確保物業(yè)建設質量。對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設提出建設性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。 關鍵詞：前期介入；服務質量；管理；維護
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一、物業(yè)管理企業(yè)前期介入的作用 由于現(xiàn)代化的建筑和物業(yè)具有設計復雜,高新技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對物業(yè)實施有效管理需要專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)的前期介入物業(yè)建設項目。而真正意義上的前期介入是從項目前期設計開始到物業(yè)接管驗收為止的質量監(jiān)督過程。從項目規(guī)劃、設計開始提前介入, 從物業(yè)管理的角度參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計, 對開發(fā) 項目的規(guī)劃、設計、建筑、安裝、維護和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進行主動控制,更加確保物業(yè)建設質量。對物業(yè)實施超前管理,為完善物業(yè)建設提出建設性意見,避免物業(yè)建成后的使用和管理問題?！ ∫驗槲飿I(yè)的設計師和設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者,在項目規(guī)劃設計階段,規(guī)劃設計人員往往容易從設計技術、美觀等角度考慮問題。其在制定設計方案時,不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營中及實際操作中可能出現(xiàn)的問題,或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題,造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷?！ ⊥瑫r由于設計階段與物業(yè)的建成存在較長間隔,建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營維護者,對物業(yè)可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解,其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論,完善設計細節(jié),提出一些合理的建議,使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理,可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩?！ ∥飿I(yè)管理公司的前期介入，可以積極配合設計師和設計人員對各類設備如電梯、電氣、空調、潔具、電腦布線、停車場管理系統(tǒng)進行了深入細致的調研,參與設備、材料的選型，從而為完善物業(yè)的設計細節(jié)、更好的搞好物業(yè)經(jīng)營的角度提出了一系列建議,并對項目進行補充和完善?！ ∥飿I(yè)管理公司的前期介入，可以積極參與工程監(jiān)理工作,從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監(jiān)控,及早發(fā)現(xiàn)和解決問題,避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾。 物業(yè)項目一旦建成,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題,在關系到切身利益的條件下,它可以比工程監(jiān)理的要求更嚴格,工作更細致、更周密。在建設施工階段,施工環(huán)節(jié)多,施工單位參差不齊,設備安裝、管線布置錯綜復雜,對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期,開發(fā)商的主要精力更多的是放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質量,使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程目標,但是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監(jiān)控。盡管建設項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理,但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題,對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的一些細微的質量問題卻經(jīng)常容易忽視,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩?！ ‖F(xiàn)在的物業(yè)建設,特別是高水準的現(xiàn)代化辦公樓宇、物業(yè)建設,其結構、管線等十分復雜,安裝、施工工程中,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難,甚至導致極大的浪費,有時某些作業(yè)者可能會為了方便自己工作,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入駐物業(yè),從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作,從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭得了良好的硬件條件?！ 〈送?前期介入使物業(yè)管理企業(yè)能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收,并能逐步熟悉和指導物業(yè)的隱蔽工程的實施，建立工程設備檔案,為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如屋面滲漏材料的使用合理性、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場風管不合理等大量工程質量問題,這些問題涉及到材料選用設備選型、配套設施、管線布置等多方面。若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入,就可以很好監(jiān)督和解決此類問題。 物業(yè)管理企業(yè)提前介入可以提前熟悉所安裝的設備設施,嚴格按規(guī)范做好接管、驗收工作,確保物業(yè)管理單位從物業(yè)開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務?！ ∮械拈_發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處,造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響?！ ∮形飿I(yè)管理公司提前介入后,發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合,使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關,就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中,對給排水、電氣照明、通信、通訊、暖通、供電、避震防雷、電梯、消防等各個設備系統(tǒng)中所存在的問題,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,確保各項設備設施在投入使用前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護,同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作?！ ⊥瑫r,由于有了提前介入,物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數(shù),對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決,既節(jié)省了費用,也大大縮短物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營和使用之間的過渡期。如果在發(fā)展商的授權下,在竣工驗收合同中,發(fā)展商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監(jiān)督、協(xié)調,確保物業(yè)建設質量,物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利,接管后即能投入使用,及時為業(yè)主提供可靠的服務?！ 〈送?物業(yè)管理前期介入可以為保證物業(yè)建成后長期管理服務的質量奠定良好的基礎?？梢愿缅憻掙犖?避免因倉促上陣而導致的不應有失誤,給業(yè)主留下不好的印象?？梢员苊饣驕p少那些影響物業(yè)管理質量的因素,從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會有更大的飛躍,保證物業(yè)管理的服務質量才有基礎。二、上海**物業(yè)管理公司前期介入的工作內容 a、規(guī)劃設計階段的介入 在*******項目的論證階段，我們將就該物業(yè)的市場定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運作模式發(fā)表意見并能得到物業(yè)建設單位的采納。 1．將就整個項目的配套設施建設進行審評并提出意見和建議，重點考慮配套設施的布局，既要方便于未來業(yè)主的使用又要防止對業(yè)主的生活產(chǎn)生影響和干擾?！?2．確定物業(yè)管理早期介入并明確與各方之間的溝通的渠道，制定分階段物業(yè)管理的目標和要求。堅持“兩會一單”制度，堅持參加開發(fā)商的項目專題會議和工程例會，從保障未來業(yè)戶的利益、有利于物業(yè)銷售和售后物業(yè)管理出發(fā)，從而提高工程質量、降低工程成本，避免事后大量難以彌補的終生遺憾?！ ?．對******內智能化系統(tǒng)的設計、商業(yè)配套設施的建設、中心會所及休閑區(qū)域的布局等根據(jù)我們實際運作中積累的豐富經(jīng)驗論證設計方案并提供整改的書面意見。 4．此階段根據(jù)前期物業(yè)管理總體策劃方案的思路，進行詳細物業(yè)管理方案的制訂和實施進度表的確定，包括人員的編制及招聘、培訓計劃、費用測算等?！ 、建設階段的介入 在建設階段，將跟蹤此階段的整個過程，召集或參與多次專題討論會。根據(jù)物業(yè)建設的進程逐步招聘相應的部門管理人員并對招聘的物業(yè)管理人員進行培訓，組織編寫各類文件和規(guī)章制度，建立對內、外關系的工作程序和工作要求，起草業(yè)主公約、裝修守則和物業(yè)管理中涉及到的文件資料。并與物業(yè)建設單位一起，同供電公司、自來水公司、煤氣公司等相關執(zhí)能部門協(xié)調，從而確定今后相應的管理方式和收費標準?！ 、銷售階段的介入 1．在銷售前，將物業(yè)管理方案整理并全面完成，將許多涉及業(yè)主買房應知的內容，以書面文件的形式確定下來?！ ?．銷售前對租售員進行系列的物業(yè)管理培訓，使他們對物業(yè)管理的基本概念和基本知識有所了解，對**內的物業(yè)管理內容和模式有統(tǒng)一的理解?！ ?．在租售現(xiàn)場設立專職的物業(yè)管理咨詢人員，接受購房、租賃者的咨詢，通過這種咨詢和宣傳溝通能更好的幫助物業(yè)的租售，也能使未來業(yè)主對物業(yè)管理豎立信心，增強未來業(yè)主對物業(yè)保值增值的信心。 4．為使業(yè)主或未來業(yè)主對物業(yè)管理有所了解，在租售時，讓已招聘到崗的部分物業(yè)管理人員上崗，如清潔人員、保安人員、綠化人員的規(guī)范化工作，更使得業(yè)主對物業(yè)管理的印象加深。
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兄弟找到答案不容易，給加個優(yōu)秀答案！謝謝！1 安防報警系統(tǒng) 安防報警系統(tǒng)是智能住宅的重要組成部分之一，智能化住宅保安系統(tǒng)具有較高的自動化技術水平及完善的功能，安全性、可靠性高。每個住戶單元的防盜、防災報警裝置通過網(wǎng)絡系統(tǒng)與小區(qū)管理中心的監(jiān)控計算機連接起來，實現(xiàn)不問斷監(jiān)控。安防報警包括：門禁系統(tǒng)、紅外門磁報警、火災報警、煤氣泄漏報警、緊急求助、閉路電視監(jiān)控、周邊防越報警、對講防盜門系統(tǒng)等。 （1）門禁系統(tǒng)：在住戶人室門的門框上邊中央位置安裝一對門磁，住戶可用鑰匙正常打開大門，如果發(fā)生非法撬門，門禁系統(tǒng)會發(fā)出報警信號，并通過家庭防盜主機將信號傳至小區(qū)物業(yè)管理中心，告訴值班人員是哪一棟、哪一戶發(fā)生哪種類型報警，值班人員即可調度保安人員及時到現(xiàn)場處理。 （2）紅外門磁報警：在容易入侵的大門（或窗戶）的位置安裝紅外線探測器（或玻璃破碎探測器）、門磁開關報警器，當可疑者撬門（開門）或破窗想進入室內時，監(jiān)控器進人工作狀態(tài)并發(fā)出聲光報警信號，同時通過監(jiān)控網(wǎng)絡系統(tǒng)在監(jiān)控主機上顯示出所報警的樓宇、單元、樓層、住戶的具體位置及戶主的基本信息等。 （3）火災自動報警：在住宅樓梯間、電梯前室及居室客廳等處設置智能型煙感探測器，智能型的煙感探測器與小區(qū)管理中心的防盜、防災監(jiān)控網(wǎng)絡系統(tǒng)相連。當火警發(fā)生時，聲光警報啟動，通知住戶和小區(qū)管理中心迅速采取措施，以確保住戶的生命財產(chǎn)安全。 （4）可燃氣泄漏報警：在廚房和浴室安裝煤氣泄漏報警器，當有煤氣泄漏時，觸發(fā)報警并自動關閉管道閥門，啟動聲光警報，同時傳送到小區(qū)管理中心，通知住戶和小區(qū)管理中心迅速采取措施，以確保住戶的生命財產(chǎn)安全。 （5）緊急呼救系統(tǒng)：在住宅客廳、臥室等處設備緊穩(wěn)呼救按鈕，當家中有緊急事情發(fā)生如生重病、有盜賊闖入，需要求助時，只要急呼救按鈕，管理中心收到一號就可以立即派人趕赴現(xiàn)場使住戶得到及時的救助。 （6）閉路電視監(jiān)控：在小區(qū)的出入口、主干通道、停車場、圍墻邊等重要場所安裝監(jiān)控攝像機，將監(jiān)測區(qū)的情況以圖像方式實時傳送到管理中心。值班人員通過電視墻可以隨時了解這些重要場所的情況并存儲錄像。 （7）周邊防越報警：在小區(qū)圍墻上設置紅外線對射報警系統(tǒng)，構筑起小區(qū)第一道保護屏障。當有人非法越墻時，即報警，并觸發(fā)周界攝像機跟蹤攝像及錄像。 （8）對講防盜門系統(tǒng)：小區(qū)每個單元樓梯口安裝樓宇安全門對講系統(tǒng)，每戶都設置可控制樓宇安全門的對講機，來訪客人可以通過對講系統(tǒng)實現(xiàn)與被訪住戶對話，保安人員可以直接與住戶對講，確認來訪者身份后，來訪者方可進入小區(qū)。在高級住宅樓區(qū)，可采用可視化樓宇安全門對講系統(tǒng)。 2、網(wǎng)絡通訊系統(tǒng) 網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)是智能小區(qū)的神系統(tǒng)，它將小區(qū)內各功能子系統(tǒng)的終端設備和網(wǎng)管中心連成成網(wǎng)絡，并與Internet互聯(lián)，為小區(qū)提供信息傳輸?shù)耐ǖ劳橥饨鐪贤ǖ臉蛄?，從而為住戶提供完備的牧業(yè)管理和綜合信息服務。 首先，應建立住宅小區(qū)的區(qū)域網(wǎng)，把各個子系統(tǒng)連接起來，然后再將區(qū)域網(wǎng)與公共網(wǎng)絡聯(lián)通。小區(qū)綜合布線應充分考慮各子系統(tǒng)的需要，將數(shù)據(jù)通訊、對講、呼叫、報警、設備管理等信號的傳輸納入總線系統(tǒng)。小區(qū)內連接各個住戶的網(wǎng)絡傳輸介質包括電話布線、有線電視線（光纖電視網(wǎng)）、電源布線、計算機網(wǎng)絡布線，這些傳輸介質是小區(qū)的基本傳輸介質。其中計算機網(wǎng)絡是智能小區(qū)建設的重點，網(wǎng)絡應具有非常好的可擴充性和擴展性，可以為住戶提供國際互聯(lián)網(wǎng)接入、物業(yè)管理等服務。 在我國，目前主要信息傳播是電訊網(wǎng)絡和有線電視電話網(wǎng)絡。接入電訊網(wǎng)絡的方式有：數(shù)字專線DDN、ADSL和ISDN等，可根據(jù)小區(qū)的規(guī)模和當?shù)氐碾娪嵦峁┓盏膶嶋H選擇。有線電視網(wǎng)在住宅建設中也是必有可少的，有線電視網(wǎng)絡已基本實現(xiàn)了圖像、數(shù)據(jù)和語音的“三線合一”，通過有線電視綜合信息網(wǎng)的一根同軸電纜，就可以實現(xiàn)智能化住宅的所有功能。承受著技術的發(fā)展，將來不論是接IP電話、WEN終端還是數(shù)字電視，都只要插在有線電視插座上就可以實現(xiàn)，因此要充分利用有線電視網(wǎng)絡為小區(qū)提供智能系統(tǒng)的數(shù)據(jù)通信。 3 物業(yè)管理系統(tǒng) 利用網(wǎng)絡通訊系統(tǒng)實現(xiàn)小區(qū)物業(yè)管理的科學化和規(guī)范化，是智能化建設的重要內容。物業(yè)管理系統(tǒng)主要包括以下幾項內容： （1）三表（水、電、氣）自動收費系統(tǒng)：《全國住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)示范工程建設要點與技術導則》中要求智能化住宅必須設水、電、氣三表的遠程抄表與收費系統(tǒng)。電子水表、電子煤氣表、電子電表輸出的脈沖信息由計數(shù)器讀出，儲存于E—PROM中，再通過網(wǎng)絡傳輸?shù)焦芾碇行闹鳈C，管理中心計算脈沖數(shù)量讀出三表讀數(shù)，實現(xiàn)遠程自動抄表，同時和銀行聯(lián)網(wǎng)，定期通過銀行實現(xiàn)自動收費，還可以通過區(qū)域網(wǎng)向住戶提供網(wǎng)上應繳費用的查詢、拖欠費用的催繳等服務。 （2）停車場管理系統(tǒng)：一般由出入讀卡器、自動出票機、開門機、收費站、車輛感應器、滿位指示燈及管理主機等組成。小區(qū)車輛的出入停車場采用IC卡管理系統(tǒng)自動收費。在小區(qū)出人口設置攝像機對來往車輛進行自動監(jiān)控，并把車輛的資料傳輸?shù)焦芾碇鳈C，管理人員可以在辦公室瀏覽到各車庫的車輛進出情況及停車數(shù)量。車輛離開時，司機所持的IC卡必須和電腦資料一致，才能升桿放行，保證了汽車的安全停放。 （3）小區(qū)局域網(wǎng)服務系統(tǒng)：建設**站，住戶不需要上互聯(lián)網(wǎng)，就可以從網(wǎng)站獲取許多常用的信息服務，如內部電子信箱、小區(qū)公告通知、天氣預報等公共信息查詢、網(wǎng)上圖書館、網(wǎng)絡教育、網(wǎng)絡游戲、軟件下載、視頻點播等，數(shù)據(jù)在局域網(wǎng)內傳輸?shù)乃俾时壬螴ntemet快得多，而且費用低。 （4）小區(qū)綜合信息管理系統(tǒng)：對小區(qū)的樓宇分布、公共設施分布、小區(qū)居民情況提供查詢、管理，建立住戶信息庫，實現(xiàn)住戶檔案數(shù)據(jù)的計算機化管理，使居民的登記與查詢簡易而快速。 （5）小區(qū)主要設備監(jiān)控系統(tǒng)：設備監(jiān)控系統(tǒng)對小區(qū)的給排水、配電系統(tǒng)以及電梯等設備的工作狀況進行實時檢測和控制，實現(xiàn)公共設備的**優(yōu)化管理，降低系統(tǒng)故障率。通過軟件控制設備，使設備運行于**經(jīng)濟合理模式中。當設備發(fā)生故障時，管理中心發(fā)出聲光報警并由值班人員通知維修人員處理現(xiàn)場事故。 （6）電子巡更系統(tǒng)：在小區(qū)適當位置設置巡更站，規(guī)定保安人員巡更路線和巡更時間，當保安人員到達某巡更站時插入鑰匙并鈕動，主機就會得到保安人員當時的位置和時間信息。采用電子巡更管理技術，可以杜絕保安人員漏崗、失職等現(xiàn)象，是保證小區(qū)安全的重要措施。 此外，小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)還包括由設備報修、維護管理，社區(qū)管線、信息管理，來客訪問管理，小區(qū)公共機電設備集中監(jiān)控，設備運行狀態(tài)信息管理及調控；小區(qū)電子公告、背景音樂等功能。 住宅小區(qū)必將向智能化方向發(fā)展，這是大勢所趨，是建設小康社會的重要組成部份。智能化小區(qū)的建設必須堅持以人為本的原則，堅持先進適用的原則，要充分考慮技術上的可行性和穩(wěn)定性，充分考慮住戶的實際需要和承受能力，不能盲目追求先進，只有本著實事求是的精神，才能找出一條適合我國國情的智能化住宅小區(qū)發(fā)展道路。
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