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一、提出申請 1、土地流出方向的村民小組或村民委員會提出申請并填寫流轉(zhuǎn)申請書，內(nèi)容包括：姓名、村名、面積、地名、地類、價格、期限、聯(lián)系電話等，由村流轉(zhuǎn)信息員向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站報送?！ ?、土地流入方向鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站提出申請并填寫土地流轉(zhuǎn)申請表，內(nèi)容包括：姓名、單位、需求面積、地類要求、意向流轉(zhuǎn)期限、擬從事經(jīng)營項目、聯(lián)系電話。由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站辦理并向縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心備案。 二、審核、登記 1、流出方土地情況審核按照“屬地核實”的原則，經(jīng)村民委員會和村民小組同意并辦理相關(guān)手續(xù)后，進行登記。 2、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站對流入方的經(jīng)營能力和經(jīng)營項目進行審核后，進行登記。 3、流轉(zhuǎn)價格評估流轉(zhuǎn)土地價格由流轉(zhuǎn)雙方當事人協(xié)商確定，或委托鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站組織有關(guān)人員評估土地流轉(zhuǎn)價格，作為參考依據(jù)。流轉(zhuǎn)面積較大的，可由縣土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心組織專家進行評估?！ ?、信息發(fā)布鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站根據(jù)流轉(zhuǎn)價格評估結(jié)果及土地流轉(zhuǎn)雙方提供的信息，在交易服務(wù)場所進行信息發(fā)布，并約請流轉(zhuǎn)當事人會面，平等洽談?！ ?、自愿協(xié)商縣、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地流轉(zhuǎn)服組織作為管理、服務(wù)機構(gòu)，協(xié)助土地流轉(zhuǎn)雙方依法自愿當面洽談流轉(zhuǎn)價格、期限等相關(guān)事宜?！ ?、簽訂合同土地流轉(zhuǎn)雙方協(xié)商一致，達成流轉(zhuǎn)意向后，按程序簽訂統(tǒng)一文本格式的土地流轉(zhuǎn)合同。 7、鑒證、歸檔土地流轉(zhuǎn)合同文本一式五份，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))鑒證。流轉(zhuǎn)面積較大的應(yīng)在雙方自愿的基礎(chǔ)上進行公證。合同文本流轉(zhuǎn)雙方各執(zhí)一份，其余三份分別由村、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、縣歸檔備案 。
全部5個回答>??集體土地怎樣購買
131****5000 | 2018-07-14 09:51:40
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158****7709
1、首先你是非農(nóng)業(yè)戶口的話，你是沒有資格購買農(nóng)村集體土地建宅基地的。即使簽了協(xié)議，進行買賣，也是不合法，應(yīng)認定為無效合同。
查看全文↓ 2018-07-14 09:53:36
2、如果你是該集體組織成員，依然是農(nóng)業(yè)戶口的，可以向當?shù)卣畤敛块T申請宅基地。我提供以下資料，僅供參考：1）宅基地 是農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。是指建了房屋、建過房屋或者決定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地、建過房屋但已無上蓋物，不能居住的土地以及準備建房用的規(guī)劃地三種類型。宅基地的所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。2）農(nóng)村村民符合下列條件之一的，可以申請宅基地：
（一） 因子女結(jié)婚等原因確需分戶，缺少宅基地的；
（二） 外來人口落戶，成為本集體經(jīng)濟組織成員，沒有宅基地的；
（三） 因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進行鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要搬遷的。 3）農(nóng)村村民占用農(nóng)用地建設(shè)住宅的，應(yīng)當由縣（市）土地行政主管部門擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。還提供一篇論文給你： 本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺探討。本文認為宅基地使用權(quán)具有用益物權(quán)屬性，主體具有特定身份性，權(quán)利行使具有受限性。同時，對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓區(qū)分為在本集體經(jīng)濟組織之內(nèi)的轉(zhuǎn)讓和非本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓，認為按現(xiàn)有農(nóng)村實際和現(xiàn)有法律規(guī)定，應(yīng)適當擴大在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的宅基地的轉(zhuǎn)讓，擴大交易主體和交易范圍，拓寬農(nóng)民融資渠道，保護農(nóng)民現(xiàn)有的宅基地財產(chǎn)權(quán)。對非本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的轉(zhuǎn)讓持否定態(tài)度，認為，我國人多地少，農(nóng)村社會保障體系尚未形成，應(yīng)杜絕城鎮(zhèn)居民非集體經(jīng)濟組織成員購買宅基地，否則會與我國現(xiàn)有的土地制度相沖突，不利于保護農(nóng)民的切身利益。關(guān)于宅基地的抵押，本文觀點認為可以在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)探討抵押，并且圍繞能否實現(xiàn)抵押權(quán)，盡可能發(fā)揮宅基地在市場經(jīng)濟的應(yīng)有作用，促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。 宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押問題，在《物權(quán)法》頒布實施以前，理論界及司法實踐中有較多爭論?，F(xiàn)《物權(quán)法》關(guān)于宅基地使用權(quán)的規(guī)定也僅有四條，在司法實踐中對宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓與抵押仍存有很多模糊認識。本文僅就宅基地使用權(quán)的法律特征、轉(zhuǎn)讓與抵押問題作一粗淺探討。
一、 宅基地使用權(quán)的法律特征
(一)、用益物權(quán)屬性。 所謂宅基地使用權(quán)，是指宅基地使用權(quán)人依法享有占有、使用集體所有的土地，在該土地上建造房屋，其他附著物，并排除他人干涉的權(quán)利。 《憲法》第十條規(guī)定城市的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除由法律規(guī)定屬于國家所有以外，屬于集體所有;宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。因此，宅基地的所有權(quán)屬性以憲法的形式確定為集體所有，同時，《土地管理法》第八條第二款也作了將宅基地確定為農(nóng)民集體所有的進一步規(guī)定。宅基地使用權(quán)的權(quán)利人有權(quán)在所有權(quán)為集體所有的土地上建造房屋、其他附著物，并有權(quán)排除他人的干涉，享有對宅基地的獨占權(quán)。宅基地使用權(quán)的客體是農(nóng)村集體所有的土地。 權(quán)利屬性符合對他人的物在一定范圍內(nèi)的占有、使用、收益和處分的他物權(quán)的特征，其根本性質(zhì)是一種用益物權(quán)。是我國特有的一種用益物權(quán)形式，是新中國成立以來，在中國土地政策基礎(chǔ)上形成的固有制度。
(二)、主體具有特定身份性 基于農(nóng)村土地有限性，雖然農(nóng)村土地是集體經(jīng)濟組織所有，但國家法律不允許農(nóng)村集體組織任意改變土地用途，而且宅基地數(shù)量不可能是無限的，因此，宅基地成為了有限的、稀缺的資源。 所以宅基地使用權(quán)是農(nóng)民生產(chǎn)和生活中的一項重要財產(chǎn)。《物權(quán)法》規(guī)定的宅基地使用權(quán)是針對農(nóng)村的宅基地使用權(quán)，有權(quán)取得宅基地使用權(quán)的主體只能是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的村民，其他人或組織不能成為宅基地使用權(quán)的主體。因此，宅基地使用權(quán)具有福利性 ，享有這種福利的主體只能是本集體經(jīng)濟組織的成員。
(三)、權(quán)利行使受限性。 《擔保法》第三十七條規(guī)定：不得抵押的財產(chǎn)包括宅基地使用權(quán)。《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準”根據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)民出賣、出租、抵押自己的房屋及宅基地都受到限制并承擔相應(yīng)的法律后果。另外，宅基地使用權(quán)的取得也需履行相應(yīng)的程序，從我國現(xiàn)行法律的規(guī)定看，宅基地使用權(quán)的采取審批的方式，大致包括以下三個步驟，即使用權(quán)申請、土地使用權(quán)人同意、行政審批。 《民法物權(quán)草案》第一百六十六條規(guī)定：“宅基地應(yīng)當經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核，由縣級以上人民政府批準。設(shè)立宅基地使用權(quán)，不得違背鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原來的宅基地和村內(nèi)空閑地?！币虼?，宅基地使用權(quán)權(quán)利行使受到限制，有別于土地使用權(quán)可以出租、抵押、轉(zhuǎn)讓。
二、 宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐的加快，農(nóng)民作為重要的勞動力大量向城市轉(zhuǎn)移，有的農(nóng)民在城市選擇長期居住后，便要賣掉農(nóng)村的房屋，宅基地使用權(quán)也要隨之轉(zhuǎn)讓。就會產(chǎn)生相應(yīng)的一些法律問題。
(一)、同村村民之間宅基地轉(zhuǎn)讓問題 關(guān)于宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓大多體現(xiàn)為宅基地上的房屋的一并轉(zhuǎn)讓，單獨就房屋宅基地的轉(zhuǎn)讓在司法實踐中并不多見，但農(nóng)村房屋的轉(zhuǎn)讓必然涉及宅基地轉(zhuǎn)讓。一種觀點認為，同村村民之間可以自由轉(zhuǎn)讓宅基地。理由是依照現(xiàn)有的法律和行政法規(guī)的規(guī)定對同村村民之間的宅基地買賣和轉(zhuǎn)讓沒有禁止性的規(guī)定，依據(jù)“法無規(guī)定不禁止”的原則, 同村村民之間的宅基地不應(yīng)加以限制。 另一種觀點認為,同村村民之間就宅基地的轉(zhuǎn)讓應(yīng)是有限制條件的轉(zhuǎn)讓。轉(zhuǎn)讓時必須同時具備以下條件：
(1)轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地);
(2)轉(zhuǎn)讓人與受讓人為同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的成員;
(3)受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件;
(4)轉(zhuǎn)讓行為須征得本集體經(jīng)濟組織同意;
(5)宅基地使用權(quán)不得單獨轉(zhuǎn)讓，必須與合法建造的住房一并轉(zhuǎn)讓。受限制轉(zhuǎn)讓的理由是:
(1)目前有的集體經(jīng)濟組織基本沒有空地可作為宅基地分配給村民，“分配宅基地”多數(shù)是指批準村民在自己的承包地和自留地中劃出一部分作為宅基地來建房，因此村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃難以執(zhí)行，土地浪費較大。
(2)用地指標少，村民需求量大。因婚嫁、生育等原因，有的家庭宅基地不夠，因此千方百計擴大宅基地，出現(xiàn)了借離婚擴大宅基地的現(xiàn)象，甚至不惜受罰也要多占宅基地。
(3)因為繼承、流轉(zhuǎn)、分家等原因，已經(jīng)出現(xiàn)了一戶村民幾處宅基地的情形，導(dǎo)致宅基地的擁有量十分不均衡。 對于上述兩種觀點，筆者認為，第二種觀點符合我國法律規(guī)定和現(xiàn)有國情，第一種觀點雖然鼓勵本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地，卻沒有充分考慮我國現(xiàn)有農(nóng)村宅基地總量不足的實際，若對本集體經(jīng)濟組織成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地沒有限制，會出現(xiàn)少數(shù)人擁有多處宅基地的問題。其他成員在沒有宅基地的情況下只能去擠占耕地。但是第二種觀點限制條件過分嚴格，在同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)若有成員要轉(zhuǎn)讓其使用的宅基地，按照第二種觀點所限制的條件很難找到符合條件的受讓者，即使找到符合條件的受讓者也難以形成競買局面，會成為單一的買方市場，不利于充分保護出讓人的財產(chǎn)權(quán)。因此筆者建議適當放寬同一集體經(jīng)濟組織內(nèi)受讓者的條件，即將第三項限制條件“受讓人沒有住房和宅基地，且符合宅基地使用權(quán)分配條件”，放寬為受讓人現(xiàn)有住房和宅基地不超過二處，突破現(xiàn)有的土地管理法的規(guī)定，在肯定現(xiàn)有農(nóng)村存在合理的收入差距的同時，促進有限的宅基地資源合理的配置，鼓勵農(nóng)村先富起來的人適當?shù)睦煤烷_發(fā)土地資源，保護出讓人的有限的財產(chǎn)權(quán)。另外, 第一項的限制條件即“轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房(含宅基地)”,也應(yīng)考慮現(xiàn)已在城鎮(zhèn)或其他地方有穩(wěn)定的收入和固定住所的出讓人，無須再限制必須擁有兩處農(nóng)村住房的條件。盡量擴大同一集體經(jīng)濟組織的出讓和受讓主體，用市場這支無形的手來予以調(diào)整?，F(xiàn)我國近9億農(nóng)民人多地少的實際國情，階段性地將農(nóng)村房屋及宅基地轉(zhuǎn)讓從大市場中分離出來，也是農(nóng)村社會保障體系尚未建立的無奈之舉。 希望我的回答對你有所幫助。 -
145****6492
首先要注意以下幾點：
查看全文↓ 2018-07-14 09:53:08
1、合同的定立需要注意；合法的承租土地的使用權(quán)；
2、房屋的土地權(quán)歸誰所有，需要在合同訂立時注意的；
3、需要到房產(chǎn)公證處做公證；
4、合法有據(jù)的取得。 -
155****8565
?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、農(nóng)村村民住宅等三類鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)可以使用農(nóng)民集體所有土地。對這三類用地的范圍，法律和政策都有準確界定，必須嚴格執(zhí)行。按照《中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)必須是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者農(nóng)民投資為主，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)（包括所轄村）舉辦的承擔支援農(nóng)業(yè)義務(wù)的企業(yè)。要嚴禁以興辦“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”、“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)”為名，非法占用（租用）農(nóng)民集體所有土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)。
查看全文↓ 2018-07-14 09:52:50
按照《中華人民共和國土地管理法》等法律法規(guī)的規(guī)定，任何建設(shè)需要將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，都必須依法經(jīng)過批準。興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)、村民建住宅需要使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有土地的，必須符合鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃和鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃、村莊規(guī)劃（以下簡稱鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃），納入土地利用年度計劃，并依法辦理規(guī)劃建設(shè)許可及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和建設(shè)項目用地審批手續(xù)。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地，興辦企業(yè)或與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同興辦企業(yè)的，必須符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，并納入建設(shè)用地年度計劃管理；涉及占用農(nóng)用地的，必須先依法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，用地規(guī)模必須符合有關(guān)企業(yè)用地標準。
農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。
其他任何單位和個人進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。不符合土地利用總體規(guī)劃和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村規(guī)劃，沒有土地利用年度計劃指標的，不得批準用地。任何單位和個人不得自行與農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或個人簽訂協(xié)議將農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地。非法占用耕地改作他用，數(shù)量較大，造成耕地大量毀壞的，要依法追究刑事責(zé)任。
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1998年修訂實施的《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地（第43條）；農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)（第63條）。齊精智律師提示在這兩款的限制下，農(nóng)村集體土地除了可用于審批宅基地建房和進行公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，以及興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之外，不能用于其他建設(shè)活動。 1990年代中后期，我國農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)普遍進行向私人所有改制，之后很少出現(xiàn)新辦的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)。這就意味著，農(nóng)村集體土地基本不能用于經(jīng)營性建設(shè)開發(fā)。農(nóng)民申請宅基地，主要是滿足其生產(chǎn)生活基本需求的“自用”性質(zhì)，不具備經(jīng)營性質(zhì)。這就是農(nóng)村宅基地及其上房屋，不能向外集體之外買賣，或者買賣之后，不能辦理房產(chǎn)證的原因。 本文將通過立法沿革、地方政府立法概況以及未來立法預(yù)期，對我國就農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的法律環(huán)境予以分析，找出企業(yè)開發(fā)利用的合法途徑。 一、我國現(xiàn)有法律對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)定。 按照《土地管理法》的規(guī)定，集體建設(shè)用地可分為三類：鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施及公益事業(yè)用地和農(nóng)村宅基地，但《物權(quán)法》并未將宅基地使用權(quán)納入建設(shè)用地使用權(quán)的范疇。 1、《中華人民共和國土地管理法》 第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確認建設(shè)用地使用權(quán)。 第四十三條任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。 第四十四條建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。 省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目、國務(wù)院批準的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由國務(wù)院批準。 在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，為實施該規(guī)劃而將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規(guī)劃的機關(guān)批準。在已批準的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項目用地可以由市、縣人民政府批準。 本條第二款、第三款規(guī)定以外的建設(shè)項目占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準。 第六十條農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當持有關(guān)批準文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 第六十一條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。 第六十三條農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。 2、《中華人民共和國物權(quán)法》 第一百五十一條集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。 第一百八十三條鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。 3、關(guān)于承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財稅〔2017〕29號。 各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏自治區(qū)國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團財務(wù)局： 經(jīng)研究，現(xiàn)將承租集體土地城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策通知如下： 在城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍內(nèi)，承租集體所有建設(shè)用地的，由直接從集體經(jīng)濟組織承租土地的單位和個人，繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。 二、目前農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的立法改革。 1、《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。 二是建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度。 針對農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)能不完整，不能同等入市、同權(quán)同價和交易規(guī)則亟待健全等問題，要完善農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度，賦予農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股權(quán)能；明確農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市范圍和途徑；建立健全市場交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度。 2、《關(guān)于進一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》。 九、分階段依法確定集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，可依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在農(nóng)民集體同意，報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核后，依法確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。1987年《土地管理法》實施后，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當依據(jù)縣級以上人民政府批準文件，確定使用單位集體建設(shè)用地使用權(quán)。 3、《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益調(diào)節(jié)金征收使用管理暫行辦法》。 第四條本辦法所稱調(diào)節(jié)金，是指按照建立同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度的目標，在農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對土地增值收益收取的資金。 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織通過出讓、租賃、作價出資（入股）等方式取得農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市收益，以及入市后的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人，以出售、交換、贈與、出租、作價出資（入股）或其他視同轉(zhuǎn)讓等方式取得再轉(zhuǎn)讓收益時，向國家繳納調(diào)節(jié)金。 第六條調(diào)節(jié)金分別按入市或再轉(zhuǎn)讓農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益的20%-50%征收。 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地增值收益，是指農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市環(huán)節(jié)入市收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益，以及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的再轉(zhuǎn)讓收入扣除取得成本和土地開發(fā)支出后的凈收益。 試點縣綜合考慮土地增值收益情況，按照土地征收轉(zhuǎn)用與農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市取得的土地增值收益在國家和集體之間分享比例大體平衡以及保障農(nóng)民利益等原則，考慮土地用途、土地等級、交易方式等因素，確定調(diào)節(jié)金征收比例。 第七條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓、作價出資（入股）方式入市的，成交總價款為入市收入。 以租賃方式入市的，租金總額為入市收入。 4、《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》。 第三條允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅限于國家確定的入市改革試點地區(qū)。 第四條農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機構(gòu)向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。 農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地。 第五條在符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上的建筑物應(yīng)一并抵押。
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1、一般辦理住房抵押貸款需要房屋的產(chǎn)權(quán)要明晰，符合國家規(guī)定的上市交易的條件，可進入房地產(chǎn)市場流通，未做任何其他抵押。不少農(nóng)村集體土地房屋沒辦法向銀行抵押，產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰是主要原因，但也有一些地方支持農(nóng)村集體土地房屋可以辦抵押貸款。2、土地使用權(quán)抵押貸款是房地產(chǎn)公司融資取得貸款的主要方式之一，開發(fā)商通過自有資金獲取開發(fā)土地的使用權(quán)后，就可以把土地使用權(quán)抵押給銀行，獲取貸款資金，再把這筆資金投入開發(fā)建設(shè)，通過商品房預(yù)售回籠資金，歸還貸款。3、抵押登記應(yīng)當以土地使用權(quán)登記為前提。經(jīng)縣級人民政府土地管理部門登記的集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)，其他類型的集體土地使用權(quán)不得抵押。4、集體荒地土地使用權(quán)和鄉(xiāng)村企業(yè)集體土地管理部門申請辦理抵押登記，抵押合同自批準登記之日起生效。未經(jīng)土地管理部門辦理土地使用權(quán)抵押登記的，土地抵押權(quán)不受法律保護，土地使用權(quán)亦不能作為抵押財產(chǎn)進行處置。
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您好，首先要注意以下幾點：1、合同的定立需要注意；合法的承租土地的使用權(quán)；2、房屋的土地權(quán)歸誰所有，需要在合同訂立時注意的；3、需要到房產(chǎn)公證處做公證；4、合法有據(jù)的取得。
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辦理房產(chǎn)證過戶的申請人是有一定的條件限制的。擁有農(nóng)村集體土地建設(shè)房屋房產(chǎn)證的，只能是房屋所在村鎮(zhèn)戶口的村民或是同村村民。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。《房屋登記辦法》第八十六條 房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移，申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，應(yīng)當提交下列材料：（一）登記申請書；（二）申請人的身份證明；（三）房屋所有權(quán)證書；（四）宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（五）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（六）其他必要材料。還要有屬于房屋所在地區(qū)的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的證明，也就是屬于房屋所在村鎮(zhèn)的戶口證明。
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