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如果有選擇的情況下盡量不選擇沒房本的房子，而且還是回遷房，風險系數(shù)比較高
全部3個回答>購買回遷房需要注意什么？
157****9095 | 2018-07-12 15:46:46
已有3個回答
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154****3218
如果有選擇的情況下盡量不選擇沒房本的房子，而且還是回遷房，風險系數(shù)比較高；可以注意以下問題：1、沒房本的房子不確定房本下發(fā)時間，交易周期會很長，房本開發(fā)商能否辦下來，2、需要確認房本下來后的產(chǎn)權性質(zhì)，能否正常買賣，是否有其他共有人，房本下來后稅費情況是否會發(fā)生變化，多出稅費誰來承擔，3、賣方違約風險等，4、房款如何交付，什么時間交房等。
查看全文↓ 2018-07-12 15:47:34
總之購買沒房本的回遷房跟沒房本的商品房還不一樣，風險系數(shù)更高一些，建議謹慎操作。 -
136****9479
要有房本，注意有一個3％的綜合土地出讓金，其他的和商品房一樣。
查看全文↓ 2018-07-12 15:47:18 -
136****6221
首先，要留心該回遷房是否已經(jīng)獲得房產(chǎn)證，因為未獲得房產(chǎn)證的房屋交易，是不受法律保護的。其次，交易所產(chǎn)生的相關稅費該由誰承擔也要明確，回遷房的買賣涉及兩次稅費的繳納：一次是原房主取得房屋所有權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時產(chǎn)生的稅費。
查看全文↓ 2018-07-12 15:47:05
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業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名，這對購買者來說是十分有保障的，不必有其他的擔心。
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業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購房者多一個心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。 其次，購房者要有所防范，防止業(yè)主一房兩賣的行為，一定要約定房產(chǎn)過戶和交房時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要寫明自取得房產(chǎn)證多少日起辦理房屋所有權的轉(zhuǎn)移手續(xù)。若該回遷房為夫妻共有，為了保證交易的效力，購房者應要求賣方的配偶在房屋買賣合同上簽字。 回遷房購買時一定要慎重不能因為價格的因素而不考慮將來的風險，產(chǎn)權證一定要看，要正常走過戶流程。
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其實在購買回遷房的時候，需要注意的問題還是很多的，如果說回遷房已經(jīng)擁有房屋所有產(chǎn)權證是可以按照二手房來買賣或者是租賃交易，如果說還暫時沒有取得房屋所有產(chǎn)權證，這種房子其實就類似于小產(chǎn)權房，在交易的時候是不受法律保護的，所以一旦出現(xiàn)有房東一房兩賣的情況，也很難保護自己的合法權益，而且出現(xiàn)房價高漲之后，因為違約的成本比較低，所以一房兩賣的情況會經(jīng)常發(fā)生。因為在市場上回遷房的價格要比商品房的價格要低很多，在購買的時候還要注意由誰來承擔相應的稅費，因為在交易的時候，涉及到兩次稅費的繳納，原房主在取得房屋所有產(chǎn)權證的時候，需要繳納一次費用，在轉(zhuǎn)讓的時候還需要繳納相應的土地出讓金，所以如果購買的時候要問清楚，這兩次費用是由誰來承擔。
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您好，回遷房的概念源于拆遷，這是中國特殊的拆遷政策的產(chǎn)物。拆遷安置過程中，采取貨幣補償?shù)姆绞?，拆遷戶用補償款購買商品房與普通人購買商品房沒有任何區(qū)別，都是花錢買房，購房者的身份是相同的。也就是說回遷房就是發(fā)展商征收土地時，賠給回遷民的房子，一般回遷房的售價都普遍低于商品房的售價。 1、憑拆遷證明和身份證簽訂購房合同并結(jié)算房款。 2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。 3、憑拆遷證和購房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù)。 4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。 5、憑房產(chǎn)證和契證到國土資源局辦理土地證手續(xù)。 回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證，另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。這兩種情況應該區(qū)別對待。 （一）業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。 這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因為在二手交易的過程中，《房產(chǎn)證》是房管局認可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過戶轉(zhuǎn)名。 （二）業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的。 這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過戶和改名的。因為該回遷協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒有得到房管局的認可。因此雙方進行交易時，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來后才能做真正的過戶交易。 雖然在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜，但回遷房不僅存在《房產(chǎn)證》的問題，還可能在取得真正的《房產(chǎn)證》時，在面積上與當初的協(xié)議面積有差異的問題。所以當需要購買回遷房的時候，尤其出現(xiàn)協(xié)議面積與實際面積存在差距需要補償返款時，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權問題以及相關細節(jié)，并盡量去甫俯顛謊郯荷奠捅訂拉找律師進行咨詢，盡可能避免不必要的損失。
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買回遷房需要注意：1、防止回遷房一房多賣因為回遷房是沒有辦法辦理預告登記的，所以一旦近期的房價上漲，因為違約的成本過低，房東很有可能會把房屋出售給其他人，造成一房多賣的局面。2、賣方的順序繼承人簽字在沒有取得房屋所有產(chǎn)權證之前，盡可能的要讓賣方的順序繼承人簽字，表明對于房屋出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。3、約定房產(chǎn)過戶和交房時間雖然簽署了回遷房的買賣協(xié)議，但因為沒有取得產(chǎn)權證，相當于房屋的產(chǎn)權仍然沒有過戶，而且在實踐當中不能夠確保何時可以取得房產(chǎn)證，然后辦理過戶，所以在簽署協(xié)議的時候一定要寫名字，取得房產(chǎn)證之日起多少日內(nèi)辦理產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移手續(xù)，還要約定好無法達成時應該承擔的責任，以及所支付的賠償。
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第一、一房多賣?；剡w房買賣無法辦理預告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權變動的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應當是有效的合同。購買時一定要注意?！ 〉诙?、盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字。因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對賣方出賣行為的認可和對繼承權利的放棄。一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時，一定要注意說話的方式和技巧，以免不快?！ 〉谌⒈仨毤s定房產(chǎn)過戶和交房的時間。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，出賣人并沒有取得房產(chǎn)證，無法辦理過戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過戶的時間，實踐中雖然不能保證何時取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權的轉(zhuǎn)移手續(xù)。簽訂回遷房買賣協(xié)議時，要確定具體的交房時間，若在簽訂合同時就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時間?！ 〉谒摹①I方要留尾款。沒有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風險，違約責任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔違約責任，需要繳納法院訴訟費用、律師費，還需花費時間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認為違約所得小于尾款時，買方的違約機會將會大大降低。當然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀人或者買方較高的談判技巧。
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