什么叫在建工程抵押貸款

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• 151****8015

  在建工程辦理抵押貸款需要的資料有：
  
  土地使用證；
  
  建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  
  建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  
  建筑工程施工許可證；
  
  營業(yè)執(zhí)照；
  商品房預(yù)售許可證

  查看全文↓ 2018-07-06 23:13:56
• 147****1927

  在建工程的權(quán)利是由土地使用權(quán)和建安工程的所有權(quán)組成的。土地使用權(quán)可以是通過劃撥方式或是出讓方式取得的。主要的風(fēng)險有：權(quán)利主體是否明確、權(quán)屬是否有糾紛、設(shè)定的土地面積是否界定清楚、土地的使用年限是否短于貸款期限等。
  建筑安裝工程是完成一定的報建程序后，由承包商承攬施工，并完成一定建筑安裝工程量的建筑物。一方面風(fēng)險是是否完成了一定的報建程序，即是否辦理了規(guī)劃局的“一書兩證”(《選址意見書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》)和建設(shè)管理局的《建筑工程施工許可證》;另一方面風(fēng)險是承包商墊資的風(fēng)險。**高人民法院2002年6月27日公布的法釋(2002)16號司法解釋《**高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)>中指出“應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”因此，在建工程的抵押權(quán)人不能享受正常房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)，使得發(fā)放的貸款不能正常收回，增加了風(fēng)險。 價值風(fēng)險的產(chǎn)生原因有：評估原因、市場原因和權(quán)屬界定原因。
  由于房地產(chǎn)評估機構(gòu)繁多，估價人員的估價水平參差不齊。當(dāng)評估結(jié)果高出正常、合理的市場價值后，使得貸款的風(fēng)險劇增。有時，貸款銀行為了給開發(fā)商節(jié)約有關(guān)費用，信貸人員自行估算，由于缺乏專業(yè)評估知識，估算結(jié)果誤差可能很大，也有可能造成貸款風(fēng)險。
  《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：房地產(chǎn)抵押價格的評估是以估價對象在發(fā)放貸款時的正常市場價值。 有可能出現(xiàn)發(fā)放貸款時的評估價值與處置抵押物時的處置價格有很大差異，從而造成貸款風(fēng)險。
  房地產(chǎn)開發(fā)項目有的是聯(lián)營合作開發(fā)的，特別是在一方提供土地，開發(fā)商提供開發(fā)資金這種聯(lián)合開發(fā)中，提供土地方提供的可開發(fā)土地可能是劃撥用地，也可能是出讓用地。劃撥用地的抵押價值比出讓用地的抵押價值要低， 劃撥用地上的在建工程(開發(fā)經(jīng)濟適用房除外)可能因無法辦理《商品房預(yù)售許可證》，使得該項目不能正常預(yù)售，開發(fā)資金不能按期回收，同時銀行貸款也有可能不能按期回收，造成貸款風(fēng)險。另一方面，該類聯(lián)營合作開發(fā)項目的在建工程評估價值只能按照聯(lián)營合作開發(fā)合同上所載明的有關(guān)條款進(jìn)行合適的分割，而不能視為開發(fā)商全部擁有，從而造成貸款風(fēng)險。 在土地管理部門和房產(chǎn)管理部門相分離的地方，土地抵押在土地管理部門登記，在建工程(含土地)在房產(chǎn)管理部門登記。當(dāng)開發(fā)商用單獨的土地和在建工程(含土地)在不同的銀行辦理抵押貸款，同時由于房產(chǎn)管理部門和土地管理部門信息不互通，而分別辦理了抵押登記，造成了同一宗土地辦理了兩次抵押，可能會造成貸款風(fēng)險。
  在建工程在辦理了抵押登記后，仍然進(jìn)行銷售，并由另一家銀行辦理按揭，按揭款沒有歸還原該套房在建工程抵押的貸款額度，造成該套房產(chǎn)重復(fù)抵押，也會有貸款風(fēng)險。 在建工程處置時，會影響開發(fā)商形象和開發(fā)項目的形象，同時處置行為乃非公平市場行為，使得該項目的處置價值遠(yuǎn)低于市場價值，從而造成貸款不能全額收回的風(fēng)險。
  在建工程抵押能很好的規(guī)避以上風(fēng)險，才能很好的保證在建工程的抵押。

  查看全文↓ 2018-07-06 23:13:48
• 148****4904

  在建工程抵押貸款的用途依然只能用于繼續(xù)建造在建工程。
  在建工程抵押是指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。
  1.從國家宏觀管理上，把銀行貸款分為很多用途：如流動資金貸款，固定資金貸 款，專項資金貸款等等，目的是便于宏觀調(diào)控，防止盲目擴建，盲目發(fā)展。
  2.從銀行本身角度看，降低貸款風(fēng)險。
  相關(guān)法律知識：
  房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)權(quán)利價值的貨幣表現(xiàn)形態(tài)，對房地產(chǎn)的估價實際上是對其權(quán)利價值的評估。由于在建工程與已建成或舊有的房地產(chǎn)不同，其權(quán)利狀態(tài)中的某些情況由于種種原因，具有一定的隱蔽性。因此，科學(xué)的在建工程抵押價值評估應(yīng)建立在對在建工程評估范圍的準(zhǔn)確界定上。
  1、土地權(quán)屬
  在建工程的土地權(quán)屬有兩種性質(zhì)，四種情況，即以出讓方式取得的國有土地使用權(quán);以租賃方式取得的土地使用權(quán);以無償劃撥方式取得的國有土地使用權(quán);集體所有制土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評估價值內(nèi)涵和被評估在建工程即將發(fā)生的經(jīng)濟行為是不完全相同的。
  2、項目權(quán)屬
  對在建房地產(chǎn)項目的抵押貸款評估，要查明委估房地產(chǎn)項目是否屬聯(lián)建項目或是否有參建單位，委托單位對委估的在建項目整體或部分是否確實擁有所有權(quán)。若委托單位是委估對象的主建單位，另有一個或兩個參建單位，則參建單位的價值不屬于委托單位所有，其價值不屬于委估房地產(chǎn)的抵押范圍;若委估房地產(chǎn)項目是聯(lián)建項目則委托單位對委估對象擁有的權(quán)利部分是多少?因此評估人員必須對上述情況進(jìn)行充分的調(diào)查并把握，其中特別是要搞清楚項目公司的組成各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟合同在法律上是否有效等等。評估人員只能對委托單位對委估房地產(chǎn)項目所實際擁有的權(quán)利部分進(jìn)行抵押價值評估。
  3、工程進(jìn)度
  在估價實務(wù)中，各個委估在建項目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程(包括地下室結(jié)構(gòu)部分);有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分;有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊?。大部分的項目，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒有進(jìn)行。對于上述不同的情況，評估時必須準(zhǔn)確地把握在建工程項目的實際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實物工程量，對于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項目的評估范圍。因此在對在建工程進(jìn)行抵押價值評估時，不能簡單地根據(jù)工程的實際投資進(jìn)度來評估其價值。
  4、銷售狀況
  有些委估的房地產(chǎn)在建項目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分;二是開發(fā)商已實際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無權(quán)將其抵押。

  查看全文↓ 2018-07-06 23:13:40
• 158****0770

  在建工程抵押的抵押條件是：
  
  1、該工程已按要求辦理了相關(guān)的手續(xù)。
  
  2、建設(shè)單位、施工單位等均具有相應(yīng)的資質(zhì)。
  
  3、事先已征得該工程所有人的同意。
  
  4、抵押手續(xù)合理，沒有違法違規(guī)行為。

  查看全文↓ 2018-07-06 23:13:32
• 142****2849

  在建工程辦理抵押貸款需要的資料有：
  
  土地使用證；
  
  建設(shè)用地規(guī)劃許可證；
  
  建設(shè)工程規(guī)劃許可證；
  
  建筑工程施工許可證；
  
  營業(yè)執(zhí)照；
  
  商品房預(yù)售許可證

  查看全文↓ 2018-07-06 23:13:26

相關(guān)問題

• 問 在建工程抵押貸款去哪個部門辦理
  答

  在建工程抵押必須具備以下幾方面條件：1、在建工程抵押貸款的用途為在建工程繼續(xù)建造所需資金。《物權(quán)法》出臺前信貸客戶不得用在建工程為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，也不能為自己其它用途的債務(wù)進(jìn)行擔(dān)保，而只能為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款擔(dān)保。《物權(quán)法》實施后在建工程抵押可以為其他債權(quán)種類設(shè)定抵押，對在建工程抵押擔(dān)保的種類沒有限定。2、在建工程占用范圍內(nèi)的土地，已經(jīng)交納全部土地出讓金，并取得國有土地使用權(quán)證。3、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號，故在建工程抵押必須已經(jīng)取得土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證。同時，正在建造的在建工程抵押，還必須取得建設(shè)工程施工許可證。4、投入工程的自有資金必須達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定工程施工進(jìn)度和工程竣工交付日期。

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• 問 土地抵押改為土地和在建工程抵押的具體操作步驟
  答

  可以去網(wǎng)上查一下

  全部8個回答>
• 問 在建工程抵押的房子能買嗎
  答

  在建工程抵押：在建工程抵押，指抵押人為取得工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給銀行作為償還貸款履行擔(dān)保的行為。這不影響房屋的正常銷售，是房地產(chǎn)商資金運作的正常融資。一般情況下抵押范圍的房產(chǎn)會要求在固定銀行進(jìn)行貸款，簽訂一份合同，解壓一套房屋，然后辦理貸款；

  全部3個回答>
• 問 ??已售房屋可否辦理在建工程抵押
  答

  　　已售房屋不能辦理在建工程抵押，因為該房屋已經(jīng)銷售出去了，名義上產(chǎn)權(quán)不屬于你個人的情況下，你是無權(quán)再對該房屋進(jìn)行在建工程抵押的?！　≌Ｇ闆r下你想要抵押在建工程的話，首先為在建工程設(shè)置抵押時，先取得預(yù)售許可證，如處理在建工程的抵押品預(yù)售。一般情況下，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人將共同申請在建工程抵押變更登記，取消抵押品抵押后，可以在不影響的情況下進(jìn)行預(yù)售?！　∵@里指的注意的是，在有在建工程抵押的情況下，這類房屋是否可以進(jìn)行購買自住或者作為投資使用呢？事實上這樣的房屋可以合法買賣，但可能無法獲得抵押權(quán)人的同意。一般來說，購買此類房屋的風(fēng)險相對較大，因為如果開發(fā)商沒有按時向抵押權(quán)人（通常是銀行）付款，那么如果出現(xiàn)這樣的問題，商品房面臨被扣押和拍賣的風(fēng)險，如果開發(fā)商簽署合同表明商品房是安全的并且已經(jīng)獲得抵押權(quán)人的同意并且沒有違約。

• 問 請問在建工程抵押是否可以辦理預(yù)告登記?
  答

  據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定了“正在建造的建筑物”可以抵押。如果當(dāng)事人以在建工程抵押，簽訂了抵押合同，但由于各種原因，一時不辦理抵押登記的，雙方如約定進(jìn)行預(yù)告登記，也符合《物權(quán)法》關(guān)于“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記”這一規(guī)定。因此，在建工程抵押同樣可以辦理預(yù)告登記。在建工程抵押辦理預(yù)告登記后，雖然和在建工程抵押一樣也是發(fā)“登記證明”，但兩者并不相同，在建工程抵押后取得的才是抵押權(quán)。