簽訂二手房買賣合同注意事項:一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個人;2、搞清楚是成本價房還是標(biāo)準(zhǔn)價房或者是經(jīng)濟(jì)適用住房;3、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實際面積是否有不符之處;4、一定要驗看產(chǎn)權(quán)證的正本,而且到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實性。二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價購買的公房出讓時是否已經(jīng)按成本價補(bǔ)足費用或者與原單位按比例分成;2、大部分公房進(jìn)行房改時原單位都保留優(yōu)先回購權(quán),因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓;3、一般來說,軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校(**)產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。三、查看是否有私搭私建部分1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況;或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;2、是否改動過房屋的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu),如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間;3、陽臺是不是房主自己封閉的,這牽涉到陽臺面積應(yīng)該怎么計算的問題。四、確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積1、包括建筑面積、使用面積和戶內(nèi)的實際面積;2、產(chǎn)權(quán)證上一般標(biāo)明的是建筑面積;3、**保險的辦法是測量一下房屋內(nèi)從一端墻角到另一端墻角的面積,即所謂地毯面積。五、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)1、戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點;2、管線是否太多或者走線不合理;3、天花板是否有滲水的痕跡,墻壁是否有裂紋或者脫皮等明顯問題。
全部4個回答>簽訂二手房買賣合同前有哪些注意事項
158****5821 | 2016-07-12 10:28:28
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156****7653
買房這事,既高興又費心,一個不小心,多年心血付諸東流。你躲過了前面這么多陷阱,終于要簽合同了,但是,你真的準(zhǔn)備好了嗎?準(zhǔn)備簽合同前要注意什么,一起來看看。 1、核實基本信息是否真實、有效 賣家/簽合同的人的身份證信息,是否與房產(chǎn)證上產(chǎn)權(quán)人的信息一致。如有特殊情況,可以讓賣家出據(jù)有法律依據(jù)的公證委托書。 2、在簽訂合同時,房屋地址那一欄,一定要按照房產(chǎn)證中的地址嚴(yán)格填寫。逐字認(rèn)真對照,這樣肯定吃不了虧。 3、房屋面積要按照房產(chǎn)證上注明的面積填寫,贈送的小部分面積(不含在房地產(chǎn)證和房產(chǎn)證面積中)需要在合同的“其他條款”中注明。 4、房屋權(quán)屬要明確注明產(chǎn)權(quán)人和共有權(quán)人姓名,這個很重要,如果有共有權(quán)人,意味著這間房子所有的主人都同意了賣房。需要注意的是,合同必須和全部產(chǎn)權(quán)人簽訂才有效。 5、約定定金、房款、支付方式 合同中需要寫明的這些,一定要寫的清清楚楚,包括總價款、**款、尾款、付款方式、付款條件、付款時間等。
查看全文↓ 2016-07-12 10:33:28
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相當(dāng)詳細(xì),我只想補(bǔ)充一點,當(dāng)買方單方面毀約時,中介是有權(quán)分一半的 定金的,因為沒有中介的勞動成果就沒有買方的定金,還有再賣方簽訂委托合同的時候里面會有這一條,所以說這時沒法避免的,正規(guī)的中介都會在銀行有履約帳戶,收到定金和**款時會出具收條,這個可以放心。
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一、簽訂二手房買賣合同的注意事項1、注意交易房屋的權(quán)屬情況主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人,根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋不得轉(zhuǎn)讓,另外,共有房屋(例如夫妻共同共有)轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。2、注意審查房屋價款、其他費用及傭金房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商,但是,在實踐中,大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的,因此,為防止不法中介故意抬高房價牟利,有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價,**好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。除房價之外,還要明確交易稅費的承擔(dān),另外,有些房屋有附屬設(shè)施的,也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額,并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。3、必須對付款方式進(jìn)行明確、具體的約定這是簽訂二手房買賣合同**為關(guān)鍵的一點,交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付,委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險,目前,房款一般分三筆支付,除定金外,還有**款和尾款,每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外,如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易,對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。4、注意對交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查包括交房時間、交房條件、相關(guān)費用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間,交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費、維修基金等相關(guān)費用的負(fù)擔(dān)。5、注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生,維護(hù)守約方的權(quán)益,合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任,違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁,買賣雙方可以選擇適用,需要注意的是,如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛,應(yīng)按照我國《仲裁法》的規(guī)定寫清明確的條款。二、如何避免購房風(fēng)險1、買賣雙方盡量直接見面商談交易相關(guān)事宜,賣方一定是房屋產(chǎn)權(quán)證所登記的所有人、共有人;一方委托代理人的,另一方對委托代理手續(xù)(經(jīng)公證的授權(quán)委托書)要嚴(yán)加審查其真實性及授權(quán)范圍、授權(quán)期限;2、盡量不要簽訂定金合同并支付定金,在審查交易相對人相關(guān)資料無誤后直接簽訂《北京市存量房屋買賣合同》;產(chǎn)權(quán)證尚在辦理的二手房不宜使用《北京市存量房屋買賣合同》制式合同范本,應(yīng)根據(jù)具體情況由專業(yè)人士起草合同;3、簽訂合同時,買受方要求出賣方提供如下資料都是合理的、應(yīng)予以提供的:產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件、身份證復(fù)印件(如有代理人,需提供經(jīng)公證的授權(quán)委托書原件;如有配偶還需提供結(jié)婚證及配偶身份證復(fù)印件)、手寫房屋未出租聲明原件;4、認(rèn)真、完整填寫《存量房屋買賣合同》:(1)雙方通訊地址一定要詳細(xì),不要簡單地按身份證地址填寫;(2)違約金的數(shù)額或計算方法一定要填寫(不少中介公司工作人員不經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商直接劃“ ”),違約金約定得不宜過低,要起到約束雙方的作用(違約會付出很大代價,違約的可能就會大大降低);(3)合同附件的空白處要認(rèn)真填寫付款方式及期限,可選擇走資金監(jiān)管或銀行托管,不宜將錢支付到中介公司非資金監(jiān)管專用賬戶上,視情況可將**款(部分房款直接支付給出賣方本人,但解除抵押手續(xù)、按揭貸款手續(xù)須同時辦理或提前辦理,買方支付**款后房產(chǎn)證原件不宜再由賣方保管);(4)對辦理按揭貸款手續(xù)、解除抵押手續(xù)、辦理房產(chǎn)證過戶手續(xù)的時間約定要合理,避免時間過短、時間沖突導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生;(5)如房屋存在抵押情況,可約定買受人將部分**款直接支付給出賣方的貸款銀行,出賣人申請?zhí)崆斑€款解除抵押,不宜約定將**款直接交給出賣人由其自行解押;(6)如有配偶一定要出示相關(guān)證件后于簽合同當(dāng)時就在合同附件二上簽名,切不可聽信個別無知的中介公司工作人員“沒關(guān)系,日后再補(bǔ)簽,日后提供手寫證明”意見。5、不宜約定發(fā)生爭議時提交仲裁委員會仲裁,因為費用相對較高,仲裁庭組庭慢,亦不利于申請財產(chǎn)保全;故建議約定發(fā)生糾紛時通過訴訟解決;6、交付、支付的任何物品、錢款均應(yīng)有相應(yīng)簽字蓋章的收據(jù);7、發(fā)出重要通知要以書面形式并保存好發(fā)送回執(zhí)及通知文件原件(同發(fā)出的文件一式兩份);8、記住任何口頭約定、口頭承諾都是難以被法庭認(rèn)定的。
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二手房買賣合同注意事項包括以下5點:1、需要檢查房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰。有些房屋有多個共有人,比如家庭共有或者是夫妻共有等等,應(yīng)當(dāng)和所有的共有人簽訂房屋買賣合同,如果只是部分共有人擅自進(jìn)行房產(chǎn)的處理,其他共有人并不知情,那么合同也是無效的。2、查看土地情況是否清晰。應(yīng)當(dāng)檢查土地使用性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地,通常情況下,劃撥土地政府是無償回收的,而出讓土地指的是已經(jīng)繳納了土地出讓金,買受人對于房屋擁有著完整的權(quán)利,可以正常使用。同時還要多注意一下房屋土地使用年限,如果土地使用年限只有40年,房主已經(jīng)使用了20年,那么價值也會有一定的折扣。3、查看房屋是否正在出租。在進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓的時候,買賣是不破租賃的,如果有人再出租,那么承租人擁有優(yōu)先購買權(quán),另外在購買房屋之后,如果承租人的合同沒有到期,那么購房者也是無法及時入住的。4、檢查房屋手續(xù)是否齊全。房產(chǎn)證在一定程度上也就代表著房主對于房屋擁有者所有權(quán),如果該房屋沒有房產(chǎn)證就進(jìn)行交易,那么存在極大的風(fēng)險。5、買賣合同是否約定清晰明確。二手房買賣合同可能不像商品房買賣合同條款寫的那么齊全,可能有一些細(xì)節(jié)問題還需要進(jìn)一步的約定,比如房屋裝修情況、電器配備情況等等。
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根據(jù)我國《合同法》相關(guān)規(guī)定,二手房買賣合同應(yīng)具備下列條款: ?。?)當(dāng)事人的名稱或姓名、住所,需要清楚當(dāng)事人的具體情況,如地址、聯(lián)系方式,身份證號,需寫明是否夫妻財產(chǎn)、共有財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)?! 。?)標(biāo)的 應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、結(jié)構(gòu)、格局、裝修設(shè)施,房屋產(chǎn)權(quán)的歸屬,原售房單位是否允許轉(zhuǎn)賣,是否存在房屋出租、房屋抵押的情況,是否有私搭亂建的部分,房屋的物業(yè)管理費及其他交費狀況,房屋產(chǎn)權(quán)證明如何移交,總之,應(yīng)將房屋的情況作詳盡的說明?! 。?)價款 二手房買賣價格由雙方協(xié)商,這是合同的主要條款之一,寫明價款總額,付款方式、付款條件,如果申請按揭貸款,尾款支付方式等。 ?。?)履行期限地點、方式及稅費等費用的承擔(dān)?! 。?)違約責(zé)任 約定違約的情形,如何承擔(dān)違約責(zé)任,違約金的約定或計算方式,以及約定解決是采用訴訟方式還是仲裁方式?! 。?)合同生效條款 約定合同生效的條件、時間,合同失效的條件,還可以約定合同解除的條件,及合同失效、無效、終止后財產(chǎn)怎樣返還。 ?。?)合同附件 說明合同有哪些附件,附件效力等?! 。?)擔(dān)保條款 既可以是賣主對所出賣的房屋無權(quán)利瑕疵所做的擔(dān)保,可以采用保證的擔(dān)保方式.
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