買房交定金有什么注意事項 定金貓膩多如何應(yīng)對霸王條款

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• 141****7817

  在購房過程中，定金的作用是保證合同的順利進行。交納定金的購房者如違約，無權(quán)要求返還定金，而作為開發(fā)商，如果在接受定金后違約，應(yīng)雙倍返還定金。那么，在交付定金是有哪些注意事項？如果發(fā)現(xiàn)開發(fā)商在合同中存在霸王條款又該如何？ 在交付定金錢，主要注意開發(fā)商的五證是否齊全、交錢時要簽一式六份的購房合同、然后要去工商局備案、開發(fā)商的定金都是按房款的比例來收的、您交了定金以后要開正規(guī)發(fā)票、正規(guī)發(fā)票開好、合同再去工商局備案、此房就是您的了、不需要公證、假如錢在規(guī)定時間您沒有付清就按合同規(guī)定您就違約了、房子開發(fā)商可以繼續(xù)出售。 而在眼下的商品房交易中，買房交定金是常事，遇到“霸王合同”，往往陷入兩難境地。購房者該如何是好?專家為消費者解答這道難題。 “立約定金”對你不利 要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行，結(jié)果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求退還定金；收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金。 筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本上是公平的。 定金綁合同 將你一軍 從立法來看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的“違約定金”來填寫合同保護自己的合法權(quán)益，是遠遠不夠的。“立約定金”便是絕大多數(shù)購房者忽視的一類非常重要的定金方式。 購房者在簽訂認(rèn)購(訂購或預(yù)訂)協(xié)議時，往往關(guān)注的是該認(rèn)購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認(rèn)購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認(rèn)同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改。 乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。 怎么定金交了如果不訂立合同便無權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。 訂購協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購、預(yù)訂、認(rèn)購協(xié)議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協(xié)議”，“認(rèn)購協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。 **高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因為當(dāng)事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎(chǔ)上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購或訂購)協(xié)議時，已確認(rèn)對甲方(開發(fā)商)的房屋買賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。 該條約定間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 保障合法權(quán)益 針對上述房地產(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協(xié)議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設(shè)計的科學(xué)性，是大有裨益的。 買房是件大事，交付定金基本意味著購房者已經(jīng)決定要買該開發(fā)商的房子，在這種情況下千萬記得謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，方能留有退路，從而更好地維護自身權(quán)益。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:52

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• 問 買房定金協(xié)議霸王條款有哪些 如何應(yīng)對這些條款
  答

  在眼下的商品房交易中，購房者交了定金以后，面對開發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購房者該如何是好?本報特邀四川省社科院法學(xué)研究所專家謝國強先生撰文為消費者解答這道難題 當(dāng)心 立約定金 下套 購房者小心! “立約定金”對你不利 買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。 然而，謝國強要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行，結(jié)果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本上是公平的。 但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得**多、對購房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來填寫合同保護自己的合法權(quán)益，是遠遠不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購房者忽視的一類非常重要的定金方式。 購房者在簽訂認(rèn)購(訂購或預(yù)訂)協(xié)議時，往往關(guān)注的是該認(rèn)購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認(rèn)購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認(rèn)同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。 文字有把戲 訂購協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購、預(yù)訂、認(rèn)購協(xié)議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協(xié)議”，“認(rèn)購協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因為**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因為當(dāng)事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎(chǔ)上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購或訂購)協(xié)議時，已確認(rèn)對甲方(開發(fā)商)的房屋買賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對上述房地產(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協(xié)議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設(shè)計的科學(xué)性，是大有裨益的。

• 問 買房定金協(xié)議有些什么霸王條款 如何應(yīng)對這些條款
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  買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。在眼下的商品房交易中，買房交定金是常事，遇到“霸王合同”，往往陷入兩難境地。購房者該如何是好?本報特邀四川省社科院法學(xué)研究所專家謝國強先生撰文為消費者解答這道難題。 買房定金協(xié)議 當(dāng)心 立約定金 下套 購房者小心! “立約定金”對你不利 買商品房，是老百姓較大的消費或投資行為，尤其是隨著近兩年房地產(chǎn)市場的持續(xù)走熱，買一套房子一般都會花去一個家庭較大的積蓄。正因為如此，老百姓買房似乎也越來越謹(jǐn)慎。隨著房地產(chǎn)市場的日漸成熟和購房者理性水平的提高，早幾年開發(fā)商慣用一些“誤導(dǎo)性宣傳”等手段也為購房者所熟悉，較常見的防范辦法是要求寫入買房合同。 然而，謝國強要提醒購房者留意的是，一種更隱蔽的被開發(fā)商利用法律“合法化”的“霸王條款”正在成都的房產(chǎn)市場盛行，結(jié)果是購房者“有苦難言”，進退兩難——這就是“定金條款”，更確切地說，是“立約定金條款”。 “定金”或“定金罰則”，許多購房者并不陌生，購房者知道較多的是：交付定金的一方不履行合同的，無權(quán)要求退還定金;收受定金的一方不履行合同的，應(yīng)雙倍退還定金;然而，筆者在這里要著重說明的是，這是1995年的《擔(dān)保法》確定的**基本的也是唯一的一種定金方式，法理上稱為“違約定金”。如果把此類定金方式寫入商品房買賣合同，對合同雙方基本上是公平的。 但問題是，目前商品房買賣中適用的定金方式不僅是這一類，用得**多、對購房者**為不利的是“立約定金”，法律依據(jù)見于2000年的《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的規(guī)定是：當(dāng)事人約定以支付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金，收受定金一方拒絕訂立合同的，應(yīng)雙倍返還定金。此所謂的“立約定金”。事實上，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》在《擔(dān)保法》中唯一的一種擔(dān)保方式即違約定金的基礎(chǔ)上增加了三種方式，一是：立約定金，即在締約前支付的定金，目的是以確保契約得以正式成立。見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條;二是成約定金，即以定金的交付作為合同成立的要件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第116條;三是解約定金，即以定金作為自然解除合同的條件，見《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第117條;此外，法律上還有一類叫作“證約定金”。不過我國《擔(dān)保法》及其司法解釋并未將其以立法的形式加以確認(rèn)。 定金綁合同 霸王條款將你一軍 從立法來看，作為合同擔(dān)保方式的定金種類，隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國法律已作了擴大性調(diào)整?；趥鹘y(tǒng)的 “違約定金”來填寫合同保護自己的合法權(quán)益，是遠遠不夠的?！傲⒓s定金”便是絕大多數(shù)購房者忽視的一類非常重要的定金方式。 購房者在簽訂認(rèn)購(訂購或預(yù)訂)協(xié)議時，往往關(guān)注的是該認(rèn)購協(xié)議本身是否公平合理，不會想到該認(rèn)購協(xié)議與即將要簽訂的主合同及補充協(xié)議有何聯(lián)系。所以當(dāng)然不會想到定金協(xié)議一簽，便視為你已看過并且認(rèn)同開發(fā)商后面提供的格式合同文本，這樣購房者隨后按照約定前去簽買房合同時，雖然發(fā)現(xiàn)里面有條文不公平合理，但開發(fā)商會以定金協(xié)議中“立約定金”的借口對買賣合同不作任何修改，此時購房者只有兩種選擇，一是損失所交的定金;二是被動地簽合同。乍一看起來，覺得該司法解釋這樣規(guī)定簡直沒有道理。怎么定金交了如果不訂立合同便無權(quán)要求退還定金呢?如果你交了定金，買房合同特別是“補充協(xié)議”是開發(fā)商先填好或起草好的。如果有霸王條款你不同意，難道明知自己的權(quán)益得不到保障還要簽訂這份合同?其實，錯的不是法律，而是購房者缺乏法律知識所致。開發(fā)商之所以以此種方式實現(xiàn)其約定，除了利用購房者法律知識欠缺的因素外，還采用了比較隱蔽的“相對高明”的手段。 文字有把戲 訂購協(xié)議讓你兩難 一般的房產(chǎn)公司都聘請有專業(yè)的法律顧問，法律顧問通常會巧妙運用法律和利用購房者法律知識的欠缺作較為隱蔽的協(xié)議方面的條文設(shè)計，通常的方式是這樣的： 1、條文中雖有“定金”字樣，但開發(fā)商不會明確注名為“何種定金”，而是將《〈擔(dān)保法〉司法解釋》第115條的內(nèi)容直接或變通列入合同，如較多的一種說法是：乙方(購房者)應(yīng)在簽訂此協(xié)議(通常為訂購、預(yù)訂、認(rèn)購協(xié)議)的同時交定金(若干)，以作為雙方訂立商品房買賣合同及補充協(xié)議的擔(dān)保。這樣的詞句，乍一看來，購房者發(fā)現(xiàn)其不公平的約定是相當(dāng)難的。 2、協(xié)議的名稱并不常用定金協(xié)議，而是采用較為中性的詞，如“訂購協(xié)議”，“認(rèn)購協(xié)議”，“預(yù)訂協(xié)議”等等。協(xié)議是何種名稱并不重要，關(guān)鍵應(yīng)看協(xié)議內(nèi)容。有些購房者單純憑協(xié)議的名稱來判斷協(xié)議的法律特性，這是不可取的。因為**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的司法解釋》第四條明確規(guī)定，出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因為當(dāng)事人一方原因不能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的事由導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)將定金返還買房人。從此條的規(guī)定來看，定金的處理究竟以何種方式主要還是看雙方的約定。這也與擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定是一致的。 3、為了使協(xié)議特別是《補充協(xié)議》更加“合理化”。開發(fā)商通常還在前述兩類情況的基礎(chǔ)上加上補充性或解釋性的文字，如：乙方(購房者)在簽訂此“預(yù)訂”(或認(rèn)購或訂購)協(xié)議時，已確認(rèn)對甲方(開發(fā)商)的房屋買賣合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述協(xié)議作了必要的合理的解釋及說明。該條約定間接表明：購房者簽訂定金協(xié)議時，開發(fā)商已把即將要簽的所有協(xié)議向購房者明示且解釋清楚了，只要購房者一旦簽訂定金協(xié)議就必須無條件地簽訂后面的協(xié)議了，如果購房者認(rèn)為后面的協(xié)議不公平，只有兩種選擇，一是違心簽訂合同，二是損失所交的定金。 多學(xué)習(xí)法律 合法權(quán)益可望得保障 針對上述房地產(chǎn)銷售中存在的這類現(xiàn)象，購房者可以從如下幾方面著手，以保護自己的合法權(quán)益。 1、在簽訂“定金協(xié)議”前，先詳細了解《商品房買賣合同》及《補充協(xié)議》等法律文件的內(nèi)容，對合同中的不公平不合理的條款應(yīng)與開發(fā)商協(xié)商，如果開發(fā)商不讓步，購房者可不簽“定金協(xié)議”。否則，一旦簽訂，購房者如果不簽合同，所交的定金就退不回來了。 2、在簽訂“定金協(xié)議”時，在其上補充一句，那就是如果雙方就買賣合同及補充協(xié)議的條款不能達成一致意見的不適用該定金條款。 特別要提醒的是，《商品房買賣合同》、《補充協(xié)議》等法律文件，有較多的格式條款，《〈擔(dān)保法〉司法解釋》的規(guī)定如果能納入格式條款的相關(guān)法律規(guī)定，那不僅可以有效防止開發(fā)商“賣房欺詐”，維護正常的交易秩序，而且對提高法律條文設(shè)計的科學(xué)性，是大有裨益的。 在眼下的商品房交易中，購房者交了定金以后，面對開發(fā)商的“霸王合同”往往陷入兩難境地：取消買房，定金就打了水漂;接受合同，又放棄了自己合理合法的權(quán)益。購房者該如何是好?本報特邀四川省社科院法學(xué)研究所專家謝國強先生撰文為消費者解答這道難題 當(dāng)心 立約定金 下套 購房者小心! “立約定金”對你不利

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• 問 買房常見霸王條款有哪些 如何應(yīng)對霸王條款
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  房子是我建的，價格由我定，買房子簽合同，我說了算。不少財大氣粗的無良開發(fā)商對房地產(chǎn)相關(guān)法律視而不見，與購房者簽訂霸王條款的事情時有發(fā)生。買房簽訂合同時，常見的霸王條款有哪些類型？面對霸王條款，購房者該如何舉起法律武器來維護自己的合法權(quán)益？ 霸王條款一：宣稱并非格式合同 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：所有合同及相關(guān)文件均系買賣雙方充分協(xié)商后自愿達成，并非賣方提供的格式合同，賣方對合同條款保留解釋權(quán)并負責(zé)解釋。 法律解析： 根據(jù)《合同法》第41條規(guī)定：“對格式條款有兩種以上解釋的，應(yīng)當(dāng)作出不利于提供格式條款一方的解釋?！辈皇怯砷_發(fā)商按有利于自己的解釋處理。 霸王條款二：違約責(zé)任不對等 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：買方如果沒有按時交付房款，必須向賣方支付購房款的10%作為違約金。買方如果不能在規(guī)定期限內(nèi)取得產(chǎn)權(quán)證書的，賣方則按已付房價款的1%向買方支付違約金 法律解析： 《合同法》第5條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)?！币勒?《**高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見 （試行）》第72條、第73條的規(guī)定，開發(fā)商利用優(yōu)勢或者利用對方?jīng)]有經(jīng)驗，致使雙方的權(quán)利與義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則的，構(gòu)成顯失公平。購房者可以據(jù)此請求人民法院予以變更或撤銷，并根據(jù)合同法規(guī)定，要求增加開發(fā)商的違約金，減少購房者的違約金。 霸王條款三：面積誤差不能退房 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：面積發(fā)生誤差時，不予退房，面積誤差部分雙方按每平方米房價款據(jù)實結(jié)算房價款。 法律解析： 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第14條規(guī)定：“面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持?！? 面積誤差超過一定比例，法律賦予買受人解除合同的救濟權(quán)利，合同有約定從約定，無約定按法定。開發(fā)商通過格式條款來排除買受人合同解除權(quán)的，該格式條款無效。買受人可以依法行使合同解除權(quán)，該權(quán)利不得通過約定剝奪。 霸王條款四：共有部分歸開發(fā)商 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：該商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)、外墻面使用權(quán)不屬于買受人，買賣雙方同意屋頂和外墻面廣告權(quán)、會所、休閑娛樂設(shè)施及其他賣方投資建造的經(jīng)營性房產(chǎn)和設(shè)施權(quán)益屬于出賣方。 法律解析： 《物權(quán)法》第73條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 根據(jù)《民法通則》、《物業(yè)管理條例》以及相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定，業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理手續(xù)，所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用；已納入分?jǐn)偯娣e的公用部位的產(chǎn)權(quán)，屬業(yè)主共有，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自另行出租、出售。 霸王條款五：虛假廣告宣傳免責(zé) 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定：出賣人在買受人簽訂合同前的廣告、宣傳資料（或樓盤模型、售樓書或其他載體）中的所有圖片、資料數(shù)據(jù)、說明等，僅供買受人參考，以政府**終審核為準(zhǔn)。 法律解析： 根據(jù)**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任?！币虼耍峁└袷綏l款一方免除其責(zé)任的免責(zé)條款無效。 霸王條款六：認(rèn)購定金不退還 某《商品房買賣補充協(xié)議》規(guī)定： "本簽訂后協(xié)議簽訂后，乙方到期不簽訂商品房買賣合同的，乙方所付定金不予退還。" 法律解析： 該條款限制了購房者的權(quán)利。**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條規(guī)定：“出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人?！? 以上就是買房中常見的一些霸王條款以及面對霸王條款，購房者該如何維權(quán)的相關(guān)解答。買房簽合同，不平等的事情時有發(fā)生，購房者應(yīng)該學(xué)會了解基本的法律知識，必要時維護自己的合法權(quán)益。

• 問 ??買房定金多少?交定金有什么注意事項?
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  大多數(shù)人一生中都會有一次或者兩次買房的經(jīng)歷，當(dāng)房屋買賣雙方達成意向后，買方交一部分錢作為定金，這個已經(jīng)是慣例。但是對于買房定金的數(shù)額這個問題，買賣雙方很難達成一致，買方會認(rèn)為自己交的定金太多心里不踏實，賣方會認(rèn)為給自己的定金太少心里不舒服。因此購房者買房前應(yīng)該了解清楚，購房時一般交多少定金？購房交定金有什么注意事項？購房時一般交多少定金？在買房交付定金后，交付定金的一方必須按照約定付清所有的款項，在付清所有款項后，定金可以作為償還款項的一部分，也可以向開發(fā)商要回。如果買房者沒有按照協(xié)議的規(guī)定繼續(xù)付清買房的所有款項，定金將不予退回；如果開發(fā)商因為一些原因，無法繼續(xù)履行協(xié)議的話，開發(fā)商需要向購房者支付定金的雙倍做為的賠償。根據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定：定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過主合同標(biāo)的額的20％。實際操作中，定金的數(shù)額及比例由開發(fā)商制定，但繳納定金的比例一定不會超過總房款的20％。購房交定金有什么注意事項？1、交定金一定要簽協(xié)議交定金時一定要和開發(fā)商簽訂定金協(xié)議或購房協(xié)議書，不能只在口頭上承諾，交了就算交了定金了。如果沒有簽訂協(xié)議，定金就沒有法律效力。2、分清訂金與定金“訂金”不是一個法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)，因此并不具有定金罰則的效力。定金是一個規(guī)范的法律概念，是合同當(dāng)事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔(dān)保形式。商品房交易中，購房者履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回；若購房者沒有履行合同，則無權(quán)要求返還定金，開發(fā)商不履行合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。在簽訂認(rèn)購書時，要看清認(rèn)購書上寫的是哪種金，以免自己無法維護自身權(quán)益。3、將退定金寫進協(xié)議書在購買新房時，交的定金能不能退，成為大多數(shù)購房者關(guān)心的問題。如果不能保證之后買房交易順利進行，在簽訂協(xié)議的時候，將退定金的相關(guān)條款寫入?yún)f(xié)議書中。到時按協(xié)議書中的規(guī)定解決問題，以避免不必要的糾紛。4、交定金并不是必經(jīng)的程序在購房的過程中不要輕易交定金。因為，在簽訂商品房買賣合同之前，交定金并不是必須要做的。其實如果買賣雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。這樣即使商品房買賣合同簽不成，購房者也不會有太多的損失。開發(fā)商收取定金違反規(guī)定如何處理？如果有不按照規(guī)定收取定金的情況會如何，收取多少定金屬于違反規(guī)定呢？法律規(guī)定當(dāng)事人約定的定金數(shù)額超過主合同標(biāo)的額百分之二十的，超過的部分，人民法院不予支持。相當(dāng)于說超過的百分之二十的部分就不屬于定金部分，與定金相關(guān)的法律規(guī)定對這部分錢也沒有法律效應(yīng)。

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• 問 買房交定金注意事項有什么？
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  1，認(rèn)購流程　　定金和訂金有什么區(qū)別?定金”與“訂金”雖只一字之差，但法律含義卻截然不同?！岸ń稹焙幸环N保證金的性質(zhì)，《合同法》規(guī)定，可以將定金作為一種債權(quán)擔(dān)保，簽訂合同的買賣雙方，在履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r款或者收回。若購房者不履行定金合同，無權(quán)要求返還定金;收受定金的賣房人或發(fā)展商不履行定金合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！倍坝喗稹币辉~在法律上沒有明文的規(guī)定，一般僅只表示一種預(yù)先支付的價款，不存在違約責(zé)任的賠償問題?！　?，簽約流程　　簽約時要帶好以下資料：1) 定金收據(jù) 本人身份證原件(已婚者需帶夫妻雙方身份證原件、結(jié)婚證原件) 2) 私章 3) 戶口本原件或戶籍證明原件 4) 收入證明原件　　3，貸款方式：公積金貸款 商業(yè)貸款　　公積金貸款按規(guī)定連續(xù)繳納公積金滿6個月，就可以申請公積金貸款。以個人為單位，普通公積金貸款的**高限額為20萬元，單位繳納補充公積金的，貸款**高限額可以達到30萬元。登陸永興縣公積金網(wǎng)查詢自己的可貸金額，以及貸款**低、**高年限范圍等信息?！　∩虡I(yè)貸款如果符合貸款條件，銀行會為你買房提供一筆貸款。一般情況下，假如你買的是新房或者是房齡在五年內(nèi)的次新房，銀行提供7成貸款;假如買的是房齡五到十年的房屋，貸款6成……貸款的詳細內(nèi)容可以參見各銀行的具體規(guī)定?！　?，貸款流程　　如果是因為已貸款購買了多套房屋，或購房者的年紀(jì)過大，或個人資信記錄不良，可以向銀行申請改換主貸人。由父母、兒女或其他直系親屬作為貸款的主貸人，提供還貸。購房者本人則作為貸款的參貸人，參與還貸。這樣，就可以保證您成功申請房貸。如果是因為個人工資收入，達不到銀行的規(guī)定(每月還貸額只占月收入的50%)，而無法順利申請房貸?？梢韵蜚y行提供除工資收入外的其他收入證明。比如房屋租賃合同、股息收入證明等。也可以用不動產(chǎn)、有價證券、珠寶、藝術(shù)收藏品等財產(chǎn)證明，向銀行證明，您有足夠的能力還貸?！　∪绻且驗槎址糠魁g過久，或者無法向銀行出具個人納稅單，以證明收入的真實性。不妨利用不同銀行貸款規(guī)定的不同，去別家銀行試試?？梢院烷_發(fā)商或中介公司協(xié)商，通過擔(dān)保公司去非指定銀行辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)?！　?，驗收流程　　在驗房入住前查看房屋的《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》和《竣工驗收備案表》：<面積實測表> 管線分布圖 -查看交付給您的商品房和合同簽訂的要購買的商品房是否一致，其結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計圖相同。房屋面積是否經(jīng)過房地產(chǎn)部門實際測量，與合同簽訂面積是否有 差異。 -查看所購商品房整棟樓的《北京市建設(shè)工程竣工驗收備案表》，有此表方能說明該棟樓已經(jīng)有關(guān)部門驗收合格。 -和開發(fā)商共同對所購商品房進行驗收交接工作。主要注意以下幾點： 第一，詳細檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽臺等部位有無開裂現(xiàn)象;　　6，交易過程中需交費用　　1、印花稅：房價款的萬分之五　　申辦產(chǎn)權(quán)證過程中需交費用　　1、登記費：每建筑平方米0.3元;　　2、房屋所有權(quán)證工本費：4元/本　　3、印花稅：5元/件　　4、契稅：普通住宅繳納房價款的1.5%;(注：別墅、度假村以及第建筑平方米價格超過上年度商品住房平均價格一倍以上的為高檔住宅，不享受此稅率，仍按3%繳納)　　5、住宅公用部分共有設(shè)備維修基金：購房款的2%

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