房產(chǎn)樓層選購需要注意哪些問題 樓層選擇會出現(xiàn)哪些常見問題

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• 148****1658

  建筑層數(shù)：建筑層數(shù)是指建筑的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)的地坪±0以上來計算；采光窗戶在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高在2.20m以上(不含2.20m)的，計算自然層數(shù)。建筑總層數(shù)為建筑地上層數(shù)與地下層數(shù)之和。假層、附層(夾層)、插層、暗樓、裝飾性塔樓，以及突出的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 地下室：是指建筑全部或部分在室外地坪以下的部分(包括層高在2.2m以下的半地下室)，房間地面低于所在區(qū)域地平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 半地下室：房間地面低于所在區(qū)域地平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。 暗樓：建筑完工后，因各種需要，在房間內(nèi)部空間的上部搭建而成樓層。 低層住宅：一般指總層數(shù)為一層至三層的住宅。 多層住宅：指總層數(shù)為四層至六層的住宅。這種住宅一般高度在總高度三分之二的樓層為佳。 中高層住宅：指總層數(shù)為七層至九層的住宅。 高層住宅：指總層數(shù)為十層及十層以上的住宅。 塔式高層住宅：以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。 通廊式高層住宅：由共用樓梯、電梯通過內(nèi)、外廊進入各套住宅的高層住宅。 單元式高層住宅：是指由多個住宅單元組合而成，每個單元均設(shè)有樓梯、電梯的高層住宅。

  查看全文↓ 2016-07-05 10:20:33

相關(guān)問題

• 問 簽購房合同常見問題有哪些?有哪些問題需要注意？
  答

  簽購房合同常見問題與注意事項：1、購買商品房時,須事先了解并查閱所購買的房屋是否取得《商品房預(yù)售許可證》,自己擬購買的房屋是否在《商品房預(yù)售許可證》上所載的房屋幢號范圍內(nèi)。2、購房者所簽訂的認購協(xié)議中的購房人應(yīng)與商品房買賣契約中購房人一致。3、購房者可通過《商品房預(yù)售許可證》上備注事項,了解開發(fā)企業(yè)所銷售的商品房是否存在土地抵押情況。若存在土地抵押的,在簽訂認購協(xié)議時,應(yīng)要求開發(fā)商約定土地解押時間和簽約時間。4、購房者與開發(fā)企業(yè)所簽訂的認購協(xié)議應(yīng)按照從網(wǎng)上下載的標(biāo)準(zhǔn)格式,協(xié)議中應(yīng)約定簽約時間。認購協(xié)議簽訂時,購房者只付定金,不付房款。5、購房者所購買的房屋若設(shè)定在建工程抵押的,開發(fā)商應(yīng)在認購協(xié)議中注明房屋抵押的事實,雙方應(yīng)約定房屋的解押時間和簽約時間。6、購房者與開發(fā)商所簽訂商品房買賣契約必須是從網(wǎng)上下載的標(biāo)準(zhǔn)格式,雙方簽字蓋章后,購房者方可付定金和房款。開發(fā)商應(yīng)在十日內(nèi)確認上傳,并在三十日內(nèi)辦理登記備案。登記備案手續(xù)不但可以有效防止開發(fā)商“一房二賣”,而且在通常情況下還可以避免因開發(fā)商的其他債務(wù)導(dǎo)致所購房屋被人民法院查封。7、購房者在簽約前,不僅要充分了解合同的主要條款,也要了解前期物業(yè)合同以及業(yè)主臨時公約的主要條款,因為這些條款中有購房者將要履行的義務(wù)和責(zé)任。8、商品房買賣契約的示范文本為市房產(chǎn)管理局監(jiān)制,但主要條款由雙方商定,尤其是房屋交付時間,交付條件、面積誤差處理方式以及辦理產(chǎn)權(quán)登記的時間和違約責(zé)任,雙方應(yīng)在合同中加以約定。

• 問 網(wǎng)上選房常見問題有哪些 需要注意什么問題
  答

  網(wǎng)購深入人們生活的各個角落，連買房也可以網(wǎng)上下單。網(wǎng)上選房，網(wǎng)下看房，網(wǎng)上付款，如今，互聯(lián)網(wǎng)正成為許多市民添置房產(chǎn)的新渠道。但是，網(wǎng)上選房還是存在著許多風(fēng)險，那么在網(wǎng)上選房應(yīng)該注意哪些事項呢？ 網(wǎng)上選房的優(yōu)點在于，可以根據(jù)數(shù)據(jù)作為自己的購房的有效參考，能夠?qū)τ谝徊糠址吭粗苯舆M行甄選，優(yōu)先選擇性價比高的房源。 選房的步驟是：選定信譽良好的網(wǎng)站，網(wǎng)絡(luò)看房源，然后再聯(lián)系房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實地看房，再下單。 選房應(yīng)注意，房源的對應(yīng)情況，是不是與當(dāng)?shù)氐钠骄鶅r格相符，莫要貪便宜吃虧。另外對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的資格認真核對，并且落實好房源的具體信息。 以下列舉了一些在網(wǎng)上選房必須要弄清楚的問題： 1、房屋手續(xù)是否齊全 2、房屋產(chǎn)權(quán)是否明晰 3、交易房屋是否在租 4、土地情況是否清晰 5、市政規(guī)劃是否影響 6、福利房屋是否合法 7、單位房屋是否侵權(quán) 8、物管費用是否拖欠 9、中介公司是否違規(guī) 10、合同約定是否明確

• 問 ??簽購房合同需要注意什么?常見問題有哪些?
  答

  簽訂購房合同八大注意事項第一項：關(guān)于五證陷阱：有些開發(fā)商沒有五證或五證不全時，為了出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來出售房屋。五證不全可能導(dǎo)致買受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購房合同無效。第二項：關(guān)于公攤面積陷阱：建設(shè)部格式合同第五條只有對建筑面積出現(xiàn)變化的處理，這樣有的開發(fā)商會提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開發(fā)商并未違約，買受人也起訴無據(jù)。第三項：關(guān)于房產(chǎn)證陷阱：建設(shè)部格式合同第十五條并未說清條款中“規(guī)定期限”是指法定還是約定期限，所以其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。第四項：關(guān)于書面通知陷阱：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知），開發(fā)商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書面通知，以推托自己的責(zé)任。第五項：關(guān)于所售房屋的坐落位置陷阱：開發(fā)商開發(fā)多個樓盤時，買受人可能買得是位置好的某號樓，可交房時該樓號又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。第六項：關(guān)于所售房屋的抵押陷阱：有的開發(fā)商為了盤活資金往往將土地使用權(quán)抵押，進而將所建樓盤抵押。如果此類房屋出售，開發(fā)商破產(chǎn)時，買受人得不到房屋。因為買受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。第七項：關(guān)于物業(yè)管理公約陷阱：《物業(yè)管理條例》明確規(guī)定買受人在購房前開發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約》。否則，開發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。第八項：關(guān)于各方責(zé)任范圍陷阱：如果因開發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買、又抵又買等）情形導(dǎo)致買受人得不到房屋，買受人的損失范圍沒有界定。然而法律也沒明確具體范圍。

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• 問 ??樓房樓層選擇有哪些需要注意的問題？
  答

  要注意戶型格局的選擇：大多數(shù)高層住宅都是框架結(jié)構(gòu)，一層對稱布置兩戶甚至多戶，這樣就會出現(xiàn)南向房和北向房，有的甚至是只有東西向窗戶的小居室，再加上有些室內(nèi)隔墻是現(xiàn)澆混凝土，不能打通，戶型格局不易改變。密度和觀景非常重要：高層品質(zhì)如何，密度是關(guān)鍵，密度越低，居住品質(zhì)越高；在低密度的基礎(chǔ)上，還要注意觀察景觀，尤其是在挑選頂層或較高樓層時，不僅要特別注意朝向景觀，還要考慮周邊地區(qū)未來規(guī)劃，如果現(xiàn)在風(fēng)景不錯的窗前還要再建幾幢高樓，風(fēng)景就會被遮擋。注意整幢樓的總戶數(shù)與電梯數(shù)量，電梯的質(zhì)量與運行速度也很重要：購房時一定要選擇電梯質(zhì)量信得過的企業(yè)，詢問發(fā)生故障時，樓盤維修人員如何解救，還可以與開發(fā)商簽訂責(zé)任書，約定如果電梯出現(xiàn)事故如何賠償。高層公攤面積的計算方法：公攤面積=建筑面積×公攤系數(shù)公攤系數(shù)=建筑總公攤面積÷建筑總建筑面積

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• 問 ??打聽一下，交房會出現(xiàn)哪些問題？
  答

  交房糾紛常見的四個問題現(xiàn)象一：逾期交房開發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任交房延期是房屋交付中**容易出現(xiàn)的問題，由于交房延遲，開發(fā)商將支付高額的違約金，一般來說約為已交房款的萬分之幾(視雙方約定)。因此一些開發(fā)商就在沒達到交房條件時匆忙交房，引得消費者憤而反抗，要求一個公道，而另一些開發(fā)商則是推遲了交房時間，卻以“不可抗力等原因”為借口拒絕支付。律師點評：購房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，只要沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就是合法有效的，雙方應(yīng)全面履行合同約定的義務(wù)。一旦開發(fā)商逾期交房(除不可抗力原因以外)，就應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，即開發(fā)商應(yīng)向購房者支付逾期交房的違約金。現(xiàn)象二：質(zhì)量不過關(guān)開發(fā)商逾期交房應(yīng)依約承擔(dān)違約責(zé)任房屋質(zhì)量問題無疑是購房者**為關(guān)心的問題，比如地板漏水、墻壁嚴(yán)重開裂等等。但問題是，很多房子剛交付的時候，并沒有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數(shù)月甚至一兩年后才會慢慢顯現(xiàn)，但到時候，權(quán)責(zé)在誰、如何維修、費用如何收取等問題就難以分清。律師點評：1、申請鑒定房屋質(zhì)量。商品房作為一種特殊的商品，應(yīng)遵循和適用《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，該條例第32條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗，經(jīng)核驗，確屬主體質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房?！鄙暾堣b定單位鑒定房屋質(zhì)量，如主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，出售方構(gòu)成根本違約，購房合同應(yīng)該解除，出售方還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；如房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格，只是存在房屋質(zhì)量瑕疵，出售方不構(gòu)成根本違約，購房合同不應(yīng)解除。2、售房方對房屋質(zhì)量瑕疵有維修之附隨義務(wù)?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任?！睂τ诜课葙|(zhì)量瑕疵，售房方有維修之附隨義務(wù)，還應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，保修期內(nèi)如出現(xiàn)房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質(zhì)量問題時，業(yè)主可以要求開發(fā)商進行維修，直到符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。開發(fā)商不得向業(yè)主另行收費，由于質(zhì)量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任?，F(xiàn)象三：擅自更改規(guī)劃擅自更改規(guī)劃須承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任**近武漢出現(xiàn)的一些交付糾紛中，很大部分都屬于這一問題。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒有采取節(jié)能墻體等。還有一類是配套設(shè)施沒有到位或者更改，如開發(fā)商擅自將中心花園縮水，原先承諾的綠地變成了高樓，或者將綠地改造成了籃球場等設(shè)施，將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動了樓盤的外立面顏色等等。律師點評：其實大多案件都在交房驗收時集中爆發(fā)。開發(fā)商肆意變更規(guī)劃、更改住宅公用部位設(shè)施的初衷，主要還是在于利益方面。在樓盤預(yù)售過程中，開發(fā)商是不能隨意更改規(guī)劃的。如果有更改，必須通知所有業(yè)主，并征得業(yè)主的同意方可。否則，即使開發(fā)商征得規(guī)劃部門同意變更，從合同的意義上講，也屬于對購買樓盤的業(yè)主們的一種違約行為。對于這種違約情形，業(yè)主們可以要求開發(fā)商按照原規(guī)劃履行購房合同恢復(fù)原狀，或者要求給予損失賠償，而具體賠償標(biāo)準(zhǔn)可視違約程度而定。此外，如有重大規(guī)劃變更的，則屬于根本違約，業(yè)主們可以要求同開發(fā)商解除購房合同并退房?，F(xiàn)象四：面積縮水超3%部分可提出雙倍返還請求對于期房而言，預(yù)售時的面積都是根據(jù)設(shè)計預(yù)測的，與房子造好后實際測量出來的面積總歸有些誤差。這一點買房人肯定可以理解，在一定范圍內(nèi)的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜，買房人肯定難以接受。這就需要買房人在簽約時與開發(fā)商事先做好約定，而且要細致約定，別讓開發(fā)商鉆了空子。律師點評：**高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。律師提醒交房糾紛防患于未然為了使業(yè)主的權(quán)利能得到**大程度的保障，律師建議，在簽訂補充協(xié)議時，**好將以下內(nèi)容納入其中，如：《房屋所有權(quán)證》的辦理期限及違約責(zé)任；發(fā)生法定退房或依合同約定退房，購房款、利息、裝修費、相關(guān)費用(保險費、律師費、契稅及物業(yè)管理費等)及已支付銀行利息等項目的處理辦法；由于房屋質(zhì)量問題(含附屬物，如暖氣管、熱水器、電磁爐等)造成購房人及他人人身和財產(chǎn)損害的賠償問題；室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問題；房屋或空氣質(zhì)量檢測費用承擔(dān)問題；停車位問題；小區(qū)綠化率、會所、兒童游樂園問題；面積差異的處理辦法；開發(fā)商行使外墻面使用權(quán)和屋頂使用權(quán)對業(yè)主生活產(chǎn)生影響的補償問題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光問題等等，做到有備無患。

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