商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件是什么 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓辦理程序是什么

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• 136****7924

  符合商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓條件的，商品房預(yù)購(gòu)人可以轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。那么，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)履行什么轉(zhuǎn)讓程序呢？ 值得注意的是，預(yù)購(gòu)人與受讓人簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，不需要重新與開發(fā)商簽訂預(yù)售合同。預(yù)售轉(zhuǎn)讓手續(xù)分為兩種情況： 1、買受人一次性付款的辦理程序： 首先，買受人與受讓人簽訂一式四份的轉(zhuǎn)讓合同，合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售合同的編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、金額、面積、雙方的權(quán)利和義務(wù)等內(nèi)容。轉(zhuǎn)讓合同必須征得開發(fā)商的同意并在合同上簽字蓋章。 第二、轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售合同、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)的證件到預(yù)售登記的交易主管部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核符合規(guī)定的，報(bào)市國(guó)土與房屋管理局審批。 第三、經(jīng)交易管理部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓雙方需繳納相關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓合同在加蓋“預(yù)售登記專用章”后，買受人所持原商品房買賣合同正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過(guò)戶手續(xù)。 2、通過(guò)銀行貸款預(yù)售轉(zhuǎn)讓的程序一般按如下方式辦理： 首先，開發(fā)商、銀行、買受人、受讓方應(yīng)共同協(xié)商，達(dá)成一致意見后，買受人向貸款銀行提出申請(qǐng)，要求轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋、解除貸款合同并經(jīng)銀行同意； 第二、開發(fā)商與原買受人解除原房屋買賣合同并與受讓方重新簽訂商品房買合同； 第三、辦理預(yù)售合同登記的變更手續(xù)同上一所述； 買受人與貸款銀行解除借款合同，開發(fā)商與貸款銀行解除擔(dān)保合同。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:08

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• 問 商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的程序是什么？
  答

  聽說(shuō)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓挺麻煩的，要變更合同，還得辦貸款轉(zhuǎn)移。建議大家找專業(yè)人士幫忙，別自己瞎折騰。

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• 問 商品房預(yù)售合同如何轉(zhuǎn)讓 須滿足什么條件
  答

  　商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓是指商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓他人的行為。這種轉(zhuǎn)讓只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容不發(fā)生變化，由商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的民事法律關(guān)系。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓屬于房地產(chǎn)的二手交易，即通常所稱的三級(jí)市場(chǎng)。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！边@一規(guī)定實(shí)際上是商品房的預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的認(rèn)可。事實(shí)上，我國(guó)商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓在房地產(chǎn)市場(chǎng)中大量存在。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第45條之規(guī)定，說(shuō)明預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓是有條件的。筆者以為預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓有如下條件： 1.轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才能成為轉(zhuǎn)讓人，未登記備案的預(yù)售合同不得轉(zhuǎn)讓。這種規(guī)定有利于國(guó)家加強(qiáng)宏觀管理，加強(qiáng)國(guó)家稅收。因?yàn)轭A(yù)售合同轉(zhuǎn)讓主體與預(yù)售主體不同，轉(zhuǎn)讓人具有雙重身份，它是前一預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，同時(shí)又是后一轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)售方，而不是未竣工商品房預(yù)售方，故轉(zhuǎn)讓人不具備預(yù)售方的主體資格，也不必具有商品房預(yù)售許可證，但轉(zhuǎn)讓人必須持有經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓合同才具有預(yù)售轉(zhuǎn)讓的主體資格。預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓后，新預(yù)購(gòu)人取代原預(yù)購(gòu)人成為新的權(quán)利主體，也是預(yù)售商品房竣工后的產(chǎn)權(quán)人。 2.預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物必須是尚未竣工的，正在建設(shè)中的預(yù)售商品房，如果轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物已經(jīng)竣工驗(yàn)收，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)實(shí)際取得預(yù)售商品房產(chǎn)權(quán)后，將商品房再轉(zhuǎn)讓給他人，不是預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按商品房買賣關(guān)系處理，同時(shí)，預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓行為必須是行為人真實(shí)意思表示，否則轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不穩(wěn)定，轉(zhuǎn)讓人將預(yù)售合同提前轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)移跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)；新預(yù)購(gòu)人自愿承擔(dān)跌價(jià)風(fēng)險(xiǎn)，冒著風(fēng)險(xiǎn)提前買受，然后再次轉(zhuǎn)讓，這種轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和買受風(fēng)險(xiǎn)必須是平等自愿的。當(dāng)然，與之相對(duì)應(yīng)也有獲得利益的機(jī)會(huì)。 3.預(yù)售合同必須合法有效，才允許預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓，否則預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓無(wú)效。**高人民法院民（1996）2號(hào)文件第28條規(guī)定：“商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效?！睆念A(yù)售合同內(nèi)容看，分以下幾種情況：第一，如果預(yù)售合同對(duì)轉(zhuǎn)讓有約定，當(dāng)雙方約定的轉(zhuǎn)讓條件已經(jīng)具備時(shí)，可以轉(zhuǎn)讓。例如分期付款中，預(yù)售合同約定必須付清前二次應(yīng)付款項(xiàng)或者付清應(yīng)付款項(xiàng)達(dá)到2/3后方可轉(zhuǎn)讓。第二，預(yù)售合同未約定轉(zhuǎn)讓條件，預(yù)售合同履行中，預(yù)購(gòu)方提出轉(zhuǎn)讓，必須征得預(yù)售人同意，否則轉(zhuǎn)讓無(wú)效。這樣規(guī)定既可預(yù)防預(yù)購(gòu)人倒賣合同，牟取非法利益，又可以保證預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓及預(yù)售合同的順利履行。第三，預(yù)購(gòu)方已經(jīng)全部履行預(yù)售合同規(guī)定的全部義務(wù)，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，不必征得預(yù)售人的同意，但事后應(yīng)及時(shí)通知預(yù)售人知道，使其正確履行合同。通知人是轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人，轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持原經(jīng)過(guò)登記備案的預(yù)售合同和新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同通知預(yù)售人，并了解后預(yù)購(gòu)人履行合同情況。 4.預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓必須簽訂轉(zhuǎn)讓合同，不必重新簽訂新預(yù)售合同。因?yàn)檗D(zhuǎn)讓人與新預(yù)購(gòu)人簽訂預(yù)售合同將后預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人（轉(zhuǎn)讓人）更名為新的預(yù)購(gòu)人，新預(yù)購(gòu)人通過(guò)預(yù)售轉(zhuǎn)讓字目取得原預(yù)售合同預(yù)購(gòu)的地位。 這種預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)依法繳納有關(guān)稅費(fèi)。轉(zhuǎn)讓人無(wú)論是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，還是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓，都只是合同主體的變更，而合同內(nèi)容即權(quán)利義務(wù)并沒有改變。如果轉(zhuǎn)讓人是債權(quán)轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人拒絕重新簽訂預(yù)售合同，將阻止轉(zhuǎn)讓人對(duì)債權(quán)人的處分權(quán)，故新預(yù)購(gòu)人沒有必要與預(yù)售人重新簽訂預(yù)售合同，預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同依法成立后，具有不可逆轉(zhuǎn)性，即新的法律關(guān)系形成，原預(yù)購(gòu)人和新預(yù)購(gòu)人均不得反悔，但新預(yù)購(gòu)人符合轉(zhuǎn)讓條件時(shí)仍可以再行轉(zhuǎn)讓。 預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人和新預(yù)購(gòu)人持經(jīng)登記備案的原預(yù)售合同和轉(zhuǎn)讓雙方新簽訂的預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同及預(yù)售方或履行出具的已付足約定的預(yù)購(gòu)款證明文書，到標(biāo)的物所在地房產(chǎn)管理部門辦理轉(zhuǎn)讓合同登記備案手續(xù)，對(duì)符合轉(zhuǎn)讓條件的，房地產(chǎn)管理部門可予以轉(zhuǎn)讓登記。同時(shí)辦理原預(yù)售合同的更名手續(xù)，明確預(yù)售方向受讓人履行原預(yù)售合同的標(biāo)的物。若需再次轉(zhuǎn)讓者，仍按上述手續(xù)辦理。經(jīng)過(guò)**后轉(zhuǎn)讓登記的受讓人，為預(yù)售后竣工的商品房產(chǎn)權(quán)人。

• 問 商品房預(yù)售合同如何轉(zhuǎn)讓 須滿足哪些條件
  答

  商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓條件 商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓，指購(gòu)房者與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了預(yù)購(gòu)商品房合同之后，在商品房尚未竣工交付使用之前，把原來(lái)因簽訂購(gòu)房合同而獲得的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給他人的行為。也成為“房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓”。從法律角度分析，房屋期權(quán)轉(zhuǎn)讓，房屋所有權(quán)尚未形成，因此，這是一種合同債權(quán)的轉(zhuǎn)讓。我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購(gòu)人將買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國(guó)務(wù)院規(guī)定?！币苑蓷l文的形式允許商品房預(yù)售合同的轉(zhuǎn)讓。 那么，商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要什么條件呢? 首先，沒有辦理商品房預(yù)售登記的商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓比較簡(jiǎn)單。開發(fā)商、買受人、受讓人協(xié)商一致后，解除買受人與開發(fā)商原先簽訂的預(yù)售合同，再由新的受讓人與開發(fā)商另簽一份商品房買賣合同即可，不須經(jīng)過(guò)房屋主管部門的批準(zhǔn)和履行預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓程序。 如果預(yù)售合同已經(jīng)在房屋主管部門進(jìn)行了商品房預(yù)售合同登記，那么。商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓需要符合下列條件才可以辦理： 1、符合當(dāng)?shù)胤?、法?guī)的要求，允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的可以轉(zhuǎn)讓、不允許預(yù)售轉(zhuǎn)讓的不得轉(zhuǎn)讓。這個(gè)要求需要查閱當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法。例如《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)商品住宅外銷管理辦法》規(guī)定：預(yù)售的外銷商品住宅，未取得房地產(chǎn)證之前，不得轉(zhuǎn)讓。 2、商品房預(yù)售合同合法有效。**高人民法院民1996(2)號(hào)文件第28條規(guī)定：商品房預(yù)售合同無(wú)效的，商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。 3、預(yù)售房屋尚未實(shí)際交付。 4、預(yù)購(gòu)人履行了預(yù)購(gòu)合同約定的義務(wù)。預(yù)購(gòu)人沒有履行預(yù)購(gòu)合同的義務(wù)時(shí)，預(yù)購(gòu)人無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓該預(yù)售房屋。在商品房預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓中，債務(wù)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)征得預(yù)售人的同意;如果預(yù)購(gòu)人擅自轉(zhuǎn)讓，預(yù)售人享有合同解除權(quán)，并可以要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。同時(shí)，我國(guó)法律嚴(yán)禁買空賣空、倒賣合同的行為，不允許利用預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓做變相期貨交易。 5、簽訂商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓合同。無(wú)需簽訂新的預(yù)售合同。 另外，北京市的商品房預(yù)售轉(zhuǎn)讓，根據(jù)北京市人民政府關(guān)于修改《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》的決定第四十四條的規(guī)定：預(yù)購(gòu)人在預(yù)售合同登記備案后、商品房竣工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理： (一)未付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意; (二)已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

• 問 商品房預(yù)售合同是什么，商品房預(yù)售合同有哪些內(nèi)容？
  答

  第一部分，房地產(chǎn)開發(fā)公司的準(zhǔn)備工作在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作報(bào)告書,應(yīng)附有詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖，并落實(shí)足夠的開發(fā)資金。第二部分，行政審批部分根據(jù)我國(guó)當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的行政許可程序一般共分六個(gè)階段：1）選址定點(diǎn)；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；3）初步設(shè)計(jì)及施工圖審查；4）規(guī)劃報(bào)建圖審查；5）施工報(bào)建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案。一、選址定點(diǎn)階段。此階段一般辦理以下事項(xiàng)：1、計(jì)委審查可行性研究報(bào)告和進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)。2、國(guó)土資源局進(jìn)行土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式的審查。3、建委辦理投資開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書。4、環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見書（表）。5、文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。6、規(guī)劃部門辦理項(xiàng)目選址意見書。二、規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、人防辦進(jìn)行人防工程建設(shè)布局審查。2、國(guó)土資源局辦理土地預(yù)審。3、公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)規(guī)劃總圖進(jìn)行評(píng)審，核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。5、規(guī)劃部門確定建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。三、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)審查，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、規(guī)劃部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求進(jìn)行審查。2、公安消防支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。3、公安局交警支隊(duì)對(duì)初步設(shè)計(jì)的交通條件進(jìn)行審查。4、人防辦對(duì)初步設(shè)計(jì)的人防設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。5、國(guó)土資源局進(jìn)行用地預(yù)審。6、市政部門、環(huán)保局、衛(wèi)生局、地震局等相關(guān)部門對(duì)初步設(shè)計(jì)的相關(guān)專業(yè)內(nèi)容進(jìn)行審查。7、建委制發(fā)初步設(shè)計(jì)批復(fù)，并對(duì)落實(shí)初步設(shè)計(jì)批準(zhǔn)文件的要求進(jìn)行審查。8、建委對(duì)施工圖設(shè)計(jì)文件進(jìn)行政策性審查，根據(jù)業(yè)主單位意見，核發(fā)技術(shù)性審查委托通知單。9、建委根據(jù)施工圖設(shè)計(jì)文件審查機(jī)構(gòu)發(fā)出的《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查報(bào)告》，發(fā)放《建設(shè)工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查批準(zhǔn)書》。四、規(guī)劃報(bào)建圖審查階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、公安消防支隊(duì)進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審查。2、人防辦進(jìn)行人防設(shè)施審查。3、建委、市政部門、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查。4、規(guī)劃部門對(duì)變更部分的規(guī)劃設(shè)計(jì)補(bǔ)充核準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，在建設(shè)單位繳納有關(guān)規(guī)費(fèi)后，核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（副本）。五、施工報(bào)建階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建設(shè)單位辦理施工報(bào)建登記。2、建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍。招標(biāo)類工程通過(guò)招標(biāo)確定施工隊(duì)伍，非招標(biāo)類工程直接發(fā)包。3、建委組織職能部門對(duì)工程開工條件進(jìn)行審查，核發(fā)《建筑工程施工許可證》。 六、商品房預(yù)售許可階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：由房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》應(yīng)當(dāng)提交下列證件（復(fù)印件）及資料：1、以下證明材料：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、開發(fā)企業(yè)的《營(yíng)業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級(jí)證書；3、工程施工合同；4、商品房預(yù)售方案。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說(shuō)明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖。七、建設(shè)工程竣工綜合驗(yàn)收備案階段，此階段辦理以下一般事項(xiàng)：1、建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站（機(jī)構(gòu)）對(duì)建設(shè)單位提供的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告進(jìn)行備案審查。2、財(cái)政部門對(duì)建設(shè)項(xiàng)目應(yīng)繳納的行政事業(yè)性收費(fèi)和基金進(jìn)行核實(shí)驗(yàn)收。3、規(guī)劃部門、市政部門、水利局、環(huán)保局、文化局、衛(wèi)生局、公安消防支隊(duì)、園林局以及其他需要參加驗(yàn)收的部門，按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對(duì)相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗(yàn)收。規(guī)劃部門根據(jù)上述部門和本部門驗(yàn)收情況核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（正本）。4、建委綜合各部門驗(yàn)收、審查意見，對(duì)符合審核標(biāo)準(zhǔn)和要求的，出具建設(shè)工程項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案證明；不符合標(biāo)準(zhǔn)或要求的，作退件處理并要求限期整改。 第三部分 房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段1、由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。2、開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請(qǐng)書；（2）企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗(yàn)收資料（8）房屋測(cè)繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。以上幾個(gè)階段，需增加或減少的相關(guān)事項(xiàng)及時(shí)限，各地根據(jù)實(shí)際情況，會(huì)有不同的差異。各個(gè)程序的辦理時(shí)間，絕大部分都少于15天，一般在7天內(nèi)。所需要的費(fèi)用，由于相當(dāng)部分屬于地方收費(fèi)，所以就不再明細(xì)列表，更何況相對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)所獲得的利潤(rùn)，行政審批費(fèi)用可以忽略不計(jì)

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• 問 預(yù)售商品房是什么，商品房預(yù)售合同包括哪些內(nèi)容？
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  商品房預(yù)售合同還應(yīng)當(dāng)附有預(yù)購(gòu)商品房項(xiàng)目及樓層平面圖，并在平面圖上標(biāo)明預(yù)購(gòu)人所購(gòu)商品房的樓號(hào)、樓層和房號(hào)的位置。

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