商品房買賣合同要注意什么 商品房買賣需要警惕哪些陷阱

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• 158****1621

  “認購定金難歸還”被中消協(xié)列為商品房買賣合同警惕九大陷阱之首。 中國消費者協(xié)會發(fā)布了第二階段不平等格式條款點評意見，對商品房買賣合同中存在的突出問題進行了詳盡剖析。點評主要涉及九個方面：認購定金難歸還，單方擴大解約權(quán)，減免責任巧設(shè)計，模糊標的好圈錢，面積誤差設(shè)陷阱，違約責任不對等，一房二賣搞欺詐，虛假宣傳不負責，購房簽約先交錢。 目前，商品房市場中存在諸多不規(guī)范行為，中消協(xié)提醒廣大消費者在簽約之前，一定要三思而后行。一是要了解有關(guān)商品房買賣方面的法律法規(guī)，做到心中有數(shù)；二是要關(guān)注開發(fā)商的商業(yè)信譽，調(diào)查其是否有不良記錄以及土地使用權(quán)證，建設(shè)工程用地許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證，商品房預（銷）售許可證等“五證”是否齊全；三是務必要求開發(fā)商提供《商品房買賣合同》及相關(guān)資料，特別是對補充協(xié)議、附件、雙方約定的內(nèi)容要認真閱讀研究，弄清自己的權(quán)利義務，不要在不知情的情況下貿(mào)然交付定金；四是要把好從簽約到驗收的每一關(guān)，對于顯失公平的條款，要堅決要求對方修改，不要在導購人員、宣傳廣告、沙盤模型、口頭承諾的影響下草率簽字。 中消協(xié)有關(guān)人士稱，正在進行的不平等格式條款系列點評工作得到社會各界的廣泛肯定和大力支持，到目前為止，已收到全國各地的來信一百零六封，涉及十八個省，條款一百八十三條。其中，關(guān)于商品房方面的來信二十八封。下一階段點評的內(nèi)容是物業(yè)、金融、保險、中介服務等。

  查看全文↓ 2016-06-27 12:22:05

相關(guān)問題

• 問 商品房買賣合同簽訂需要注意哪些 如何避開商品房買賣合同簽訂陷阱
  答

  你是否有買商品房的打算呢?如果有，那你知道商品房買賣合同簽訂時需要注意哪些事項呢?不知道的話那就一起來看看吧。 商品房買賣合同是保護購房者權(quán)益的重要法律憑證。商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者已經(jīng)竣工的房屋向社會銷售，轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。其中，商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同(2001年4月4日由中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布，自2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定：商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 商品房買賣合同簽訂注意事項 (1)簽訂商品房買賣合同時購房者要具有強烈的合同意識，知道在合同中盡可能地爭取自己的合法權(quán)益。因此，在簽訂合同前一定要認真、完整地閱讀合同：提出質(zhì)疑，對于不理解的地方要認真調(diào)查清楚。 (2)簽訂合同前要了解開發(fā)商的基本情況，包括開發(fā)商的信譽、經(jīng)濟實力、資信狀況及歷年在房地產(chǎn)市場的開發(fā)業(yè)績，并要求開發(fā)商出示有關(guān)開發(fā)建設(shè)和銷售的證件，如營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書及“五證”等。 (3)合同文本是否規(guī)范。應了解開發(fā)商所使用的合同文本是不是建設(shè)部和國家工商局聯(lián)合制定的統(tǒng)一的商品房買賣合同示范文本，如果不是，應當提出疑問并特別注意合同條款的內(nèi)容。 (4)所售商品房是否巳作了抵押。購房者在買房前，一定要弄清楚所購房屋的基本情況，如果房產(chǎn)在購買前就設(shè)定了抵押并不能如期解除抵押關(guān)系，抵押權(quán)人就有可能隨時要求實現(xiàn)抵押權(quán)，這樣，購房人不僅不能順利取得房產(chǎn)證，甚至會陷入一場糾紛之中。 (5)購房者在簽訂合同時，要對開發(fā)商在售樓書、廣告中許諾的事項進行核實，并在合同中進行約定，否則購房人的權(quán)益很難得到保護。 (6)關(guān)于付款方式。如果在合同中選擇分期付款，應盡可能增加付款次數(shù)、拉長付款的間隔時間，以便減少付款后逾期交房的風險。 (7)關(guān)于裝修標準和設(shè)備標準。購房者不能只單純地信任樣板間或廣告、售樓書等宣傳品中對裝修的許諾，而應在購房合同中將房內(nèi)外的裝修和設(shè)備設(shè)施的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向等內(nèi)容約定清楚，這樣才能**大限度地保護自己的利益。 (8)關(guān)于房屋面積。在簽合同時應與開發(fā)商明確約定商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、共有分攤建筑面積及面積誤差比為多少，根據(jù)全國的建筑水平和(商品房銷售管理辦法)的規(guī)定，開發(fā)商有能力和義務將建筑面積的誤差比限定在3%以內(nèi)，購房者應根據(jù)選擇的計價方式，對建筑面積的誤差比進行限定，并約定相關(guān)的違約責任。 (9)關(guān)于交房期限。開發(fā)商對延期交房常借故推脫責任，因此在簽約時購房者應注意不可抗力以外的逾期交房原因，而不能讓開發(fā)商任意地列舉一些牽強的理由。 (10)違約責任。簽約的目的是為房屋出售后出現(xiàn)的違約情形而提前設(shè)置一些防范條款，對違約的內(nèi)容、違約的責任應盡可能用可以衡量的標準確定下來，這樣便于操作。 (11)解決爭議的辦法。當雙方當事人不能協(xié)商解決爭議時，商品房買賣合同列舉了兩種解決辦法：一是提請仲裁，二是提起訴訟。兩者只能擇其一，如果雙方合法地選擇了仲裁條款，將不能再向法院起訴。 (12)簽訂補充協(xié)議。對商品房買賣合同中未盡事項要進一步補充，如：將開發(fā)商做出的口頭的或廣告中的承諾以補充協(xié)議的形式確定下來其內(nèi)容，只有這樣，才能有力地約束開發(fā)商，維護自己的權(quán)益。 以上就是小編為大家介紹的商品房買賣合同簽訂的注意事項，希望能夠幫助到您。

• 問 商品房買賣合同的“格式條款”要注意什么 如何避開商品房買賣合同陷阱
  答

  大多數(shù)購房者在買房簽約時，用的都是開發(fā)商提供的購房合同。在這份購房合同中，也許就有“格式條款”，如果事后雙方在此條款上 有分歧，大多會發(fā)展成糾紛。為了避免糾紛，小編為您詳細解說“格式條款”。 在商品房買賣場合，合同文本多為開發(fā)商提供，存在開發(fā)商為了重復使用而預先擬定，并在簽訂合同時未與購房人協(xié)商的條款，即“格式條款”。法官提醒廣大購房者，正因“格式條款”未經(jīng)磋商訂立，實際履行過程各方易有理解分歧，是買賣糾紛類案件常見的爭議焦點。 《合同法》第四十一條規(guī)定：“對格式條款的理解發(fā)生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。” 也就是說，當買賣雙方對“格式條款”的理解有爭議，首先應該是以一般人的理解力為標準進行統(tǒng)一且客觀的解釋；而當存在兩種以上的解釋均合理時，考慮到開發(fā)商作為條款制作人，有可能通過預設(shè)意義不明確的文字將不合理解釋強加于購房人，此時，應對開發(fā)商作出不利的解釋，以維護購房人權(quán)益。 再者，“非格式條款”是雙方在平等基礎(chǔ)上逐條磋商擬定，充分尊重了雙方的意思，所以發(fā)生條款沖突時“非格式條款”比“格式條款”優(yōu)先適用。 同時，《合同法》第三十九條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權(quán)利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明?！? 第四十條規(guī)定：“格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權(quán)利的，該條款無效?！备鶕?jù)上述規(guī)定，開發(fā)商負有就“格式條款”向購房人解釋說明和提示注意的義務。 開發(fā)商通過“格式條款”規(guī)避應負的義務、或是加重購房人責任的條款，如約定認購定金不作退還、樓宇外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商、面積誤差不能退房等，均屬無效。 鑒于“格式條款”的特殊性，法官提醒市民在購房時應注意：一、仔細并逐條閱讀合同文本，有疑問的條款可當場要求開發(fā)商予以釋明；二、對于“格式條款”，購房人有權(quán)選擇接受或不接受，亦可商定修改；三、手寫、手填等“非格式條款”具有優(yōu)先適用性，若有特殊約定事項應以書面形式明確載入合同文本。

• 問 商品房買賣合同注意事項有哪些 如何避開商品房買賣合同陷阱
  答

  根據(jù)目前市場碰到的商品房買賣合同中，普遍存在爭議的條款及注意事項，先總結(jié)一下幾條，大家可以參考一下。 1、簽合同前先查看政府相關(guān)部門頒發(fā)的《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》《商品房銷售預售許可證》及營業(yè)執(zhí)照;交房前應查看《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》及《消防安全合格證》。 2、主體。即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和購房人，應寫明雙方的名稱地址等。 3、預售的商品房的基本情況，預售合同應明確記載預售的商品房的所在地區(qū)、座落、土地使用權(quán)證號、土地使用權(quán)取得方式、房屋建筑面積、房屋結(jié)構(gòu)、房屋竣工交付日期及附房屋平面圖等。 4、面積。預售商品房的面積應以平方米為單位計算，并明確是建筑面積、使用面積還是其他面積。 5、價款。即預售商品房的價金，包括單價和總價，如每平方米多少元。 6、房屋交付方式和期限。逾期交房的免則條件。例如合同中可以約定由于一定的自然事件，如地震、洪水、惡劣天氣的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的交房期限可以合理順延。 7、房屋使用性質(zhì)。是住宅用房、辦公用房還是生產(chǎn)用房或其他。 8、房地產(chǎn)權(quán)的辦理屬于登記義務，辦理不應收取費用(除各項的過戶費、維修基金等國家要求交納的) 9、物業(yè)管理條款，要明確物業(yè)費所收取的項目為哪些，交房時應提前繳納幾個月的物業(yè)費， 10、糾紛解決方式。如選擇訴訟還是仲裁。 11、其他條款或當事人約定的條款。 12、注意開發(fā)商的廣告是否和合同上所要求的一致 13、針對付款方式、核算方式與開發(fā)商達成協(xié)議，并把雙方允諾的內(nèi)容寫人正式合同。要注意公平合理，慎防開發(fā)商設(shè)置過重義務，日后無法履行 14、對于付款延期，付款延期的違約責任，可以根據(jù)開發(fā)商延期交付房屋的違約責任書寫相同。 15、商品房質(zhì)量，與開發(fā)商協(xié)定房屋的質(zhì)量標準，應主要包括：房型、使用功能、用料、施工、配套等;對于房屋交付使用時，其達不到質(zhì)量標準的處罰方式由雙方協(xié)商作出明確規(guī)定;對于違約條款要明確到具體情況。 對于商品房的質(zhì)量，應當與開發(fā)商約定的內(nèi)容包括：墻體平直的標準;防水的標準，即房屋頂棚無水漬、廚房及廁所防水良好、上下水管與地板結(jié)合處無漏水、滲水;表面裂縫的標準：即開發(fā)商承諾商品房內(nèi)部無任何裂縫，保溫層墻壁表面平整，瓷磚地板平整無松動、無爆裂、無間隙;管線安裝與室內(nèi)表面的平整標準：即開發(fā)商承諾不在商品房內(nèi)通行任何公用管線，承諾任何管道的安裝不影響房屋室內(nèi)表面的平整。采用的建筑材料應達到國家強制性標準等。

• 問 商品房買賣合同注意什么，商品房買賣合同有哪些內(nèi)容？
  答

  1、認購書問題。 在目前商品房交易過程中,許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前,要求購房人簽訂認購書,交納認購款。開發(fā)商要求購房人簽訂認購書一般兩種情況:一種情況是開發(fā)商所銷售房屋倘未取得預售許可證,以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售,俗稱內(nèi)部認購;另一種情況是開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房,開發(fā)商為購房人保留預訂的房屋,作為交換,要求購房人簽訂認購書,并交納一定數(shù)額的認購款,如果在規(guī)定的時間里,購房人不想購買該房屋,就可能無權(quán)要回所交納的認購款。 2、補充協(xié)議問題。 在商品房買賣過程中,開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外,還要求購房人簽訂一份補充協(xié)議,該補充協(xié)議的內(nèi)容很多,由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。這種補充協(xié)議常包含許多對購房人不利的條款,如交房時間的確定、不可抗力條款的解釋、共有面積的確定分攤、關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑的開發(fā)利用等方面,甚至包含許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定:“**部門有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤,導致開發(fā)商不能按期交付房屋,開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應延遲交付房屋,而不用承擔延遲交付房屋的責任。”由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語,一般購房人很難完全搞懂。因此,購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議,先將補充協(xié)議拿回來,找專家進行咨詢,將補充協(xié)議中不合理的地方找出來,并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的,保護購房人的條款很少,因此,應在專家的指導下,在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求,那么,購房人**好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。 3、售樓廣告問題。 開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房,一般都散發(fā)售樓書,發(fā)布商品房銷售廣告,作出不少許諾。從法律角度來說,售樓書,廣告等都是開發(fā)商向不特定的對象發(fā)放的用以介紹其商品房的文字、圖片材料,主要是為了美化商品房形象、優(yōu)勢,遠不具備商品房買賣合同的基本條款。此類廣告法律上一般視其為要約邀請,不能直接成為合同的內(nèi)容。對于開發(fā)商的虛假廣告行為,購房人雖不能依據(jù)合同追究開發(fā)商的違約責任,但可以追究開發(fā)商發(fā)布虛假廣告的責任。根據(jù)《廣告法》第37、38條規(guī)定,發(fā)布虛假廣告,欺騙和誤導消費者,使購買商品或者接受服務的消費者的合法權(quán)益受到損害的,不僅要承擔行政違法責任,而且要依法承擔民事責任。因此,購房人發(fā)現(xiàn)受了虛假售樓書或廣告的欺騙和誤導,就要及時向**有關(guān)管理機關(guān)舉報,申請予以查處,或訴請人民法院要求責任方賠償損失。 4、樣板房問題。 目前在商品房銷售過程中,開發(fā)商都要設(shè)置樣板房或樣板間。購房人入住后,發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距,當購房人要求退房時,開發(fā)商卻認為樣板房不是“樣本房”或“樣品房”,設(shè)置的目的是為了推銷商品房。在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時,購房人有權(quán)退房,因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此?！渡唐贩夸N售管理辦法》第31條明確規(guī)定,開發(fā)商設(shè)置樣板房的,應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致,未作說明的,實際交付的商品房應當與樣板房一致。開發(fā)商未作說明,致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的,購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定,請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同(變更還是撤銷購房合同由購房人進行選擇)。 5、質(zhì)量問題。 有些購房人認為,商品房竣工后已經(jīng)過**主管部門組織的竣工驗收,驗收合格后才允許交付使用,因此商品房不應當出現(xiàn)質(zhì)量問題。而且根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,開發(fā)商在交付商品房時,應同時向購房人交付《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》,這兩書已對商品房質(zhì)量的細節(jié)作了規(guī)定,是購房合同的重要組成部分,因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此。

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• 問 商品房買賣要注意什么 商品房買賣有什么陷阱
  答

  商品房買賣須知購房人認購商品房前，敬請仔細閱讀本《預售商品房買賣須知》及開發(fā)商展示的相關(guān)資料，認真理解、反復斟酌條文內(nèi)容，謹慎購房。一、預售商品房買賣的必要條件預售商品房必須取得《通化縣商品房預售許可證》才能進行銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得商品樓(房)的《商品房預售許可證》，不得向購房者收取登記費、誠意金、認購費等任何含有預訂款性質(zhì)的費用。購房人不能購買沒有取得《預售許可證》的預售商品房，否則購房人的權(quán)益得不到保障。二、商品樓(房)預售必須明示的證件和資料房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在售樓處張貼該項目預售樓(房)的《通化縣商品房預售許可證》原件、《項目總體規(guī)劃平面圖》及本《買賣須知》購房人認購前，應看清《商品房預售許可證》上的內(nèi)容，核實預售樓宇在項目平面圖上的位置與實際是否相符;仔細閱讀“明示的證件和資料”，慎重考慮。三、商品房買賣合同的簽訂和備案1、購房人應在售樓現(xiàn)場仔細閱讀《商品房買賣合同(示范文本)》的合同條款，并注意條款與售樓廣告書(或宣傳資料、售樓員承諾)所明示的內(nèi)容是否相符。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布的預售商品房廣告和宣傳資料所明示的事項，以及商品房買賣過程中雙方承諾的事項，當事人應當在商品房買賣的有關(guān)合同(協(xié)議)中約定。商品房買賣雙方當事人根據(jù)上述合同示范文本及相關(guān)補充條款，協(xié)商擬訂《商品房買賣合同》。合同簽定后，《商品房買賣合同》房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在30天內(nèi)將《商品房買賣合同》和《商品房合同備案登記證明書》送房地產(chǎn)管理處辦理合同備案手續(xù)。合同備案后(同時辦理按揭手續(xù)的，《商品房合同備案登記證明書》由房管部門保存)。2、購房人在簽訂認購書或買賣合同時，要確認簽約對方必須是《商品房預售許可證》中注明的開發(fā)企業(yè)，而不是代理機構(gòu)或投資商，以保障個人合法權(quán)益。四、商品房交付使用商品樓(房)竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或驗收不合格的，不得交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人交付預售的商品房時，應向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。五、辦理房屋所有權(quán)證由購房人辦理，但購房人也可委托房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或其它中介機構(gòu)代辦。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自商品樓(房)竣工驗收合格之日起三十日內(nèi)到房地產(chǎn)管理處申請確認產(chǎn)權(quán)，辦理產(chǎn)權(quán)登記領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》;在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后，購房人憑《商品房買賣合同》銷售不動產(chǎn)發(fā)票、契稅完稅證、身份證及復印件、夫妻關(guān)系證明、共有權(quán)人身份證及復印件、單位購買還需提供《營業(yè)執(zhí)照》、組織機構(gòu)代碼、法人身份證及復印件。申請辦理確認產(chǎn)權(quán)登記，領(lǐng)取《房地所有權(quán)證》。