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住宅降溫，投資者紛紛瞄準(zhǔn)寫字樓市場，期待其成為個人投資新的“金礦”。但由于寫字樓的投資周期往往較長，資金投入和相關(guān)打理都需要花費較大精力，因而對于不太熟悉寫字樓的投資者，**需要的就是避開**容易出現(xiàn)問題、繼而影響收益甚至讓資金套牢的那幾類寫字樓。 一、易出糾紛的不碰 與任何價值投資相類似的，投資寫字樓也要在第一時間關(guān)注其安全性，弄清**基本的東西。不明不白、容易出現(xiàn)糾紛和問題的寫字樓當(dāng)然不能碰。 著重核查房產(chǎn)證的原件是非常緊要的。一些關(guān)鍵內(nèi)容，如原產(chǎn)權(quán)人、土地性質(zhì)、寫字樓位置等等，都需要仔細(xì)檢查，看看產(chǎn)權(quán)是否清晰、有沒有處于產(chǎn)權(quán)糾紛之中，又或者是否為臨時、違章建筑。還有些寫字樓建筑按規(guī)定只能租不能買，如在部隊、**、機關(guān)等國家土地上開發(fā)建設(shè)的，都應(yīng)事先了解清楚，免得日后面臨被取締的窘境。 此前就曾有多個工業(yè)用地上建造的寫字樓糾紛頻出：物業(yè)爭搶管理權(quán)、準(zhǔn)業(yè)主們一同上訴，鬧得不可開交。**后，就由于產(chǎn)權(quán)不明確、合同不具備足夠的法律效應(yīng)等原因，讓業(yè)主的權(quán)益沒有得到任何保障或賠償。 因而，對于開發(fā)商和中介、物業(yè)公司類似的各種“打擦邊球”的行為，投資者一定要留好心眼，不能因為眼前的讓利、搶購就犯迷糊。對于任何自己無法弄清、心中存疑的寫字樓項目，都要設(shè)法考察明白。不然的話，還是少碰為妙。 二、區(qū)位不佳的不碰 “第一是地段，第二是地段，第三還是地段。”由于房產(chǎn)的增值主要來源于土地的增值，而城市的主中心區(qū)土地的稀缺性更強，增值的空間更大，特別是主中心區(qū)范圍有限，且根據(jù)現(xiàn)行的城市規(guī)劃政策規(guī)定，已不可能再有新的高層寫字樓供應(yīng)。城市主中心區(qū)位資源優(yōu)勢得天獨厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機勃發(fā)。是否位于城市的主中心區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素。 因而，投資者首先需要考慮項目是否處于商圈之內(nèi)。如果投資目的以銷售為主，建議投資者應(yīng)盡量選擇發(fā)展中商圈，如果投資目的以租賃為主，建議投資者應(yīng)以選擇已成熟商圈為主。 其次，投資者也要進(jìn)一步分析具體的區(qū)位影響。如供需方面，若一個區(qū)域的寫字樓辦公室出租已經(jīng)處于存量過多的地段，那就會大大影響新寫字樓日后的租賃或出售；還有目標(biāo)客戶群也會根據(jù)不同區(qū)位產(chǎn)生變化，過于高端或低端的寫字樓定位都可能因為處于不合適的區(qū)位而找不到適合的客戶群體。 **后，掌握區(qū)域未來幾年的發(fā)展趨勢也是投資者要做的功課。城市規(guī)劃年年都在變化，而這樣那樣的改變都很可能會影響區(qū)位的好壞，繼而打亂投資者中長期的投資計劃。因此，投資者要根據(jù)自身的經(jīng)濟實力和區(qū)域的宏觀經(jīng)濟環(huán)境、未來發(fā)展來選擇合適的區(qū)位，避免在長期投入進(jìn)行到一半時出現(xiàn)問題，屆時就難有對策了。 三、配套不佳的不碰 交通及周邊配套方面也是投資者需要認(rèn)真考察分析的要素，對于不符合要求的寫字樓也是應(yīng)該敬而遠(yuǎn)之。首先，寫字樓所處的交通位置及便利程度非常重要。如果寫字樓地理位置偏遠(yuǎn)，交通不便或交通擁擠，那肯定不適合投資。 同時，選擇投資某個寫字樓時，一定要周密考察周邊配套設(shè)施，像銀行、商店、餐飲、公寓等是否齊，這些都是商家進(jìn)駐寫字樓時需要考慮的問題。再進(jìn)一步來說，寫字樓周邊的自然景觀也非常重要。如果某個寫字樓周邊全是高層建筑物，其視線必然被擋，就談不上什么自然景觀了。而如果樓層里設(shè)置的公共小花園及小花園里的植被綠化布置合理，則可以起到很好的加分作用。 這又牽涉到寫字樓的品質(zhì)問題，包括停車場的設(shè)計是否合理、物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場觀察、實地感受。 再從不同目標(biāo)客戶群的角度來考慮。作為企業(yè)，選擇寫字樓辦公的首要目的，往往是為了提升企業(yè)形象，不少企業(yè)將寫字樓的檔次形象放在僅次于區(qū)位的重要因素之一。那么，投資者自然也要多關(guān)注和選擇那些物業(yè)檔次高、整體環(huán)境好的項目，方便日后找到更為穩(wěn)定的客戶群提供豐厚的收益回報。比如大樓內(nèi)**小租客也需要500至1000平方米，就表明入駐這幢辦公樓的客戶水平相差不大，一般都會具備較高的**能力和強有力的還款能力；而一些可以分割成很小面積進(jìn)行出售的辦公樓時，要特別當(dāng)心。雖然總價上可能會便宜些，但由于進(jìn)駐物業(yè)的公司檔次較低、流動性大，再加上小業(yè)主太多，會影響到該辦公樓的整體水平。當(dāng)市場不好的時候，小業(yè)主會競相壓價，對客戶進(jìn)行的爭奪戰(zhàn)同樣會影響到投資者日后的收益。 四、忽視用戶的不碰 作為投資型物業(yè)，寫字樓增值、保值是通過物業(yè)管理服務(wù)來實現(xiàn)的，物業(yè)管理公司往往直接決定某個寫字樓的用水、用電、垃圾清運、空調(diào)供應(yīng)、車位管理等方方面面的問題。沒有公司喜歡在垃圾滿地的寫字樓里辦公，因此選擇投資某個寫字樓時，調(diào)查物管公司情況亦不容小覷。如果是那些會忽視今后實際用戶利益、影響整體軟件實力的寫字樓項目，投資者也要三思而后行。
置業(yè)投資有哪些注意事項 哪些地段不能投資
143****6098 | 2016-06-21 10:30:09
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137****3890
在三句話不離房子的當(dāng)下，對于手有余錢的投資者來說，買房子成了一大執(zhí)念。置業(yè)者投資時要擦亮眼睛，別頭腦發(fā)熱，買了不該買的地段哦。 地段1：加油站附近 加油站旁邊**好不要住?，F(xiàn)在汽車多了，加油站也多了，也許有人會為了圖方便而選個離加油站近的位置，但油里面含有大量的有害物體，比如鉛等等，對健康危害極大；另外加油站旁邊的車輛停泊和啟動噪音非常大。再來個未雨綢繆的，萬一哪天加油站發(fā)生爆炸，會不會危及到旁邊居住的人呢，這個就不得而知了。 地段2：過于偏遠(yuǎn)的地方 或許會有這么個說法：偏遠(yuǎn)的地方環(huán)境好，可是小編想吐槽句：環(huán)境好能當(dāng)飯吃啊，出去吃個飯買下東西還要開半個小時的車子，不嫌瘆的慌么！再說了又不是非得跑來偏遠(yuǎn)的地方才能有好環(huán)境，就算房價再便宜，幾年下來，估計汽油費也能抵上房價了。 地段3：離**太遠(yuǎn) 每次送小孩上學(xué)都要開三四十分鐘車子，都相當(dāng)于坐個小長途大巴了，估計家長不嫌遠(yuǎn)，孩子都嫌遠(yuǎn)了，難道不知道現(xiàn)在很多小孩都不愿意坐車子太久么？萬一遇到家長出差什么的，讓六七旬的爺爺奶奶可咋辦，難道開個電動車坑此坑次的來回花2個小時么，如果真有人這么做，小編就太佩服了。 地段3：離**太遠(yuǎn) 高壓電塔和電視塔的旁邊。電視塔的發(fā)射功率很強，有些發(fā)射功率小一些還可以。聯(lián)通、電信有好多電塔，它的電磁波會造成人的免疫機能下降，引起白血病，精神分裂癥，嚴(yán)重的還會引起各種癌癥。離電塔多少米還好呢，300米以外的房子一般來說要好一些。有的工廠附近也有輻射，此外還會有各種污染和噪音，估計住在這附近就“永無安寧之日”了，外還加輻射纏身。 地段4：工廠、高壓電塔、信號塔附近 俗話雖然常說遇水則發(fā)，但如果房子每逢下大雨就淹水，想發(fā)也發(fā)不起來，典型的例子像沿海地區(qū)，只要臺風(fēng)一來或者雨勢稍大，必定會造成嚴(yán)重的災(zāi)情，大水甚至?xí)偷蕉且陨?，搞得這些地區(qū)房價慘跌，哪里還能發(fā)呢，因此在地勢大過低沉或太靠近容易淹水的河岸邊的房子不宜居住。 這類房子包括非常陡峭的山壁旁邊，懸崖峭壁之上，太靠近水邊或海邊，沼澤沙洲等，這些都叫危險地形，房子蓋在這樣的地形之上，時時刻刻都會有生命的危險，這些強調(diào)風(fēng)景秀麗的高級住宅，就是喜歡蓋在上述的危險地形上，切勿貪圖四周優(yōu)雅的環(huán)境，卻忽略了自身的安全。 地段5：地勢危險處 特殊用處，是指這房子曾經(jīng)被當(dāng)成一般人比較忌諱的行業(yè)所使用，如殯葬業(yè)，停尸間，監(jiān)獄、神壇、屠宰場、化糞池等等，因為這些用途或多或少都會讓屋 子里殘留一些不好的氣場，甚至引來不祥之物的靠近，**好能避免入住。也可能開始無所謂，怕的是時間長了，問題出現(xiàn)的時間，恐怕都晚了，記住后悔藥沒人買。 中國人相對而言還是比較傳統(tǒng)的，風(fēng)水這種說是迷信吧但也不可不信，所以我們還是寧可信其有不可信其無的好。 地段6：特殊用處附近 有的開發(fā)商承諾是湖景房，按照魚塘的方式弄出的人工湖，幾個月后，里面估計什么動物都來了，但是絕對沒有飛鳥，主要是蚊子和蒼蠅，那時，可能你就會后悔家前面有這么一個臭水坑。 社區(qū)有個公園是個很好的事情，但是不能麻痹，你要看看他們到底種的是草皮，還是真草，如果是買的草皮，呆一年就要說再見了，如果有樹，很可能是那種不怎么澆水耐活的灌木，那你就祈禱別遇到既便宜又能產(chǎn)毛毛的樹，如果真那么倒霉那樣您永遠(yuǎn)別開窗戶，還記得要不斷地清洗空調(diào)。因為白天進(jìn)來的人像帶著雪來的，晚上都是駕著蚊子來的。 游泳池永遠(yuǎn)基本是兒童池，您的身材估計就是去洗洗腳，什么網(wǎng)球場、羽毛球館。。。。都是在建設(shè)中，好不容易開業(yè)了，才發(fā)覺里面多了4-5家飯館。所以如果遇到這類地段的房子也是小心為妙，**好調(diào)查清楚了再做定奪！
查看全文↓ 2016-06-21 10:35:09
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關(guān)鍵要看個人的資金情況、投資渠道與投資能力。如果沒有能力一次性支付購房款，但有穩(wěn)定的收入足夠支付每月的按揭款，選擇按揭貸款將非常適合。無擔(dān)保 - 無需任何抵押、無需任何擔(dān)保，您的信用就是**好的貸款通行證放款快 - 資料齊全，**快1天放款，更有獨特的遠(yuǎn)程審批模式，讓您只需上門1次，即可獲得無擔(dān)保貸款期限長 - 可自由選擇12個月、24個月、36個月還款期限，**長可達(dá)3年用途廣 - 買車、裝修、旅游、進(jìn)修、婚慶、醫(yī)療等更多無擔(dān)保貸款用途貸額度高 - **高可貸50萬，可貸額度高，滿足眾多消費需要。折疊基本規(guī)定1.貸款對象：年滿二十周歲至六十周歲的具有完全民事行為能力的中國公民。2.貸款期限：**長可待48期3.擔(dān)保方式：免抵押無擔(dān)保的信用貸款4.需要提供的申請材料：（1） 借款人有效身份證件的原件和復(fù)印件；（2） 當(dāng)?shù)爻Ｗ艨诨蛴行Ь恿羯矸莸淖C明材料（3） 借款人貸款償還能力證明材料。如借款人所在單位出具的收入證明（4） 借款人的房產(chǎn)證、行駛證（非必需，可提高貸款額度）（5） 借款人征信報告（可證明個人信用度）（6） 工資卡流水（近6個月）（7） 貸款近3個月的還貸記錄（如果有貸款）（8）近3個月的水電、煤氣等費用，可證明住址的
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1、項目所處區(qū)位的投資程度項目所處區(qū)位如果屬于尚未開發(fā)或開發(fā)初期的區(qū)位，投資前景不樂觀。因為：土地投資過少，雖然地價比較便宜，但后期的投入帶動地價的上升也是緩慢的，而且后期的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的前景無法估計，風(fēng)險過大，建議普通投資者避而遠(yuǎn)之，不要為開發(fā)商所說的美好前景所誘惑了。另外，開發(fā)成熟的區(qū)位投資前景也不樂觀，由于這種區(qū)位土地投資量已經(jīng)很大，繼續(xù)**的潛力變小，**更有賴于更大的更新和城市整體的發(fā)展，和開發(fā)商所鼓吹的成熟地段，潛力無限是有出入的。因此，建議投資處于開發(fā)中期的區(qū)位，這種位置由于投資規(guī)模已經(jīng)形成，土地價值較高，加上尚有少量的土地可供投資開發(fā)，對于土地增值的帶動作用已經(jīng)比較明顯，另外，由于投資已經(jīng)具有規(guī)模，使得對于區(qū)位的未來規(guī)劃比較容易把握，不至于上當(dāng)。個人建議：CBD周邊地區(qū)的幾個項目投資潛力是比較好的。2、交通規(guī)劃容量誰也不會想住在一個“堵城”里，尤其對租房的人來說更甚。所以地區(qū)的交通容量是一個重要的參考標(biāo)準(zhǔn)。之所以看好CBD地區(qū)，也是因為這里將建成大型交通樞紐，未來的交通環(huán)境值得期待。3、開發(fā)商實力重要的評判標(biāo)準(zhǔn)，雖然房地產(chǎn)還不能真正進(jìn)入品牌時代，但是在盡可能的情況下選擇有實力的開發(fā)商是非常必要的。多關(guān)注一下開發(fā)商的動態(tài)和其工程的施工進(jìn)度，可以從側(cè)面了解開發(fā)商的實力，但是信息搜集的工作也比較麻煩，對于沒經(jīng)驗的投資者來說比較吃力。網(wǎng)上的評述良莠不齊，有真心贊美，也有惡意攻擊，更有虛假吹捧，如何分辨就看自己了。4、社區(qū)規(guī)劃過小的社區(qū)由于規(guī)模限制，在規(guī)劃上很難有大的亮點，因此我不贊同投資小型社區(qū)，大型社區(qū)容易規(guī)劃出亮點，而且在生態(tài)和科技方面規(guī)劃比較好的社區(qū)在幾年以后也不會落后，是住宅品質(zhì)的一個保證，有利于出租。5、房型設(shè)計房型設(shè)計上我以通、明、齊、密四個標(biāo)準(zhǔn)衡量，即：A、通風(fēng)好，一定要有一個南北通風(fēng)的通道，北方的氣候因素要考慮進(jìn)來。B、采光好，上午和下午各看一次房，考察一下滿窗日照時間，別買暗房。另外一個駁論就是，窗戶面積如果過大，住宅能耗也相應(yīng)增加，也不是很劃算的，注意別有太多浪費的窗戶。C、房型設(shè)計功能齊備，對于不同面積的戶型，功能的要求是不同的，小戶型要求設(shè)計緊湊，滿足吃飯、看書、睡覺幾個核心功能，其次滿足待客、子女的需求；大戶型要求功能齊全，根據(jù)面積的不同，我對功能的考量順序是：門廳、雙衛(wèi)、書房、洗浴面積、更衣及壁櫥……。D房型設(shè)計的私密性強弱，簡單的要求是休息和活動明顯分開，互不干擾，更高的要求包括室內(nèi)客人的活動路線、主人私人生活的空間、用餐人流的行動路線、入廚工作人員的行進(jìn)路線……。6、物業(yè)管理包括物業(yè)管理公司的實力和物業(yè)服務(wù)的項目，物業(yè)管理是住房保值**的一個重要保障，沒有好物業(yè)，也就沒有好房子。這個方面一定要特別關(guān)注！
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境外樓盤憑借普遍下跌的房價、優(yōu)美宜人的居住環(huán)境、高投資的回報、海外移民的誘惑等因素迅速成為國內(nèi)購房者的新寵。不過，海外置業(yè)目前仍是具有高額購買力和投資傾向的消費者的選擇，仍屬于剛剛興起的現(xiàn)象。 據(jù)記者了解，在豐厚回報的“利誘下”，海外置業(yè)正不斷升溫。據(jù)一份公開報告顯示，近年來，我國個人境外資產(chǎn)增長迅速，2008年至2010年，年均復(fù)合增長率達(dá)100%。而預(yù)計未來10年內(nèi)，我國投資者的海外投資總額有望達(dá)到2萬億美元。 那么作為初次接觸海外置業(yè)的天津市民而言，應(yīng)該注意什么呢?記者在展會現(xiàn)場采訪了相關(guān)負(fù)責(zé)人。 土地所有權(quán) 據(jù)了解，國外購房與國內(nèi)購房間的**大區(qū)別是在土地所有權(quán)問題上。在我國，土地只能轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，而所有權(quán)歸國家所有，使用權(quán)**長年限為70年。海外很多國家土地都為私有制，一般來說海外購置的房產(chǎn)都為個人永久產(chǎn)權(quán)，基本無年限限制，也有極個別地區(qū)的房地有產(chǎn)權(quán)年限，但年限也都為90年以上。例如，有一些物業(yè)僅擁有有產(chǎn)權(quán)年限的土地租賃權(quán)，在泰國的房產(chǎn)土地使用年限是90年，到期之后須歸還給政府。 因此，投資海外房產(chǎn)時，房產(chǎn)的質(zhì)量好壞也許并不是**重要的，房產(chǎn)所占土地的**前景和投資價值才是更關(guān)鍵的問題。 房價走勢 在購置海外房產(chǎn)前，一定要對當(dāng)?shù)氐姆績r走勢作一次全面的了解，只有選擇處于上升期的房產(chǎn)才會獲得理想的回報。在投資海外房產(chǎn)前，當(dāng)然不能完全聽信一些代理公司的一面之詞，其中難免有失偏頗甚至存在夸大隱瞞現(xiàn)象，投資者一定要提前做好準(zhǔn)備工作，要對即將選擇投資地區(qū)的人文環(huán)境、社會動態(tài)、相關(guān)政策以及經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r作一次全面的了解。 據(jù)介紹，投資吉隆坡房產(chǎn)來說，它是馬來西亞的首都，整個馬來西亞有30%人口是華裔，會說普通話、廣州話、福建話的內(nèi)地人都可以在吉隆坡正常生活，與國內(nèi)文化差異不大，并且馬來西亞的物價和消費水平普遍低于國內(nèi)一、二線城市。此外，當(dāng)?shù)刭彿靠偠愂沾蟾艦榭偡靠畹?%，而吉隆坡的房價長速基本為每年同比增長5%，如果您將所購置房產(chǎn)作為出租投資，出租市場的價格長速也大致為6%到7%，可以說收益非?？捎^。 另外投資者還需了解當(dāng)?shù)氐氖袌霈F(xiàn)在是處于怎樣的周期，按照內(nèi)地的房產(chǎn)投資模式，選擇好的地段便能獲得不錯的回報，但是海外的房地產(chǎn)市場發(fā)展具有著自己的周期性，如果進(jìn)入下跌周期，即使是投資頂級地段，也難保投資成功，因此選擇房產(chǎn)的周期，選擇在哪一個時間點進(jìn)入這個市場，也是很關(guān)鍵的問題。 匯率風(fēng)險 這是目前多數(shù)海外置業(yè)者**看重的問題。房產(chǎn)貸款的期限一般都比較長，其間利率的升降對買房者會造成較大的影響，因此**好是選擇貨幣匯率相對穩(wěn)定的國家進(jìn)行投資。 管理費用 許多國家在房產(chǎn)管理方面有嚴(yán)格的規(guī)定，比如澳大利亞墨爾本市規(guī)定，自家門前的垃圾或者積雪等必須由業(yè)主自行清理，如超時未作清理，則由市政部門代勞，但業(yè)主要支付相應(yīng)的費用。而如果這些費用未及時支付，就會給自己招來更大的麻煩，甚至?xí)绊懙絺€人的信用記錄。 稅費 海外置業(yè)者投資前必須要對房產(chǎn)交易時產(chǎn)生的稅費清晰地掌握，衡量稅費成本是否可以承擔(dān)，對將來的居住或收益有無影響。海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅，其中需要說明的是，契稅只是部分國家征收，如泰國、馬來西亞等國家，征收標(biāo)準(zhǔn)為房價的1.5%左右。歐美國家主要征收土地稅，這種稅賦是每年征收一次。 當(dāng)然，也有部分地區(qū)是沒有稅收或者稅收極低的，比如此次房交會展示的開曼群島就是世界的“避稅天堂”之一，當(dāng)?shù)氐母黜椂愂斩歼h(yuǎn)低于其他國家或地區(qū)，甚至有些稅收幾乎為零，比如當(dāng)?shù)責(zé)o房產(chǎn)稅、無資本利得稅，在房地產(chǎn)投資方面，租金收入或股息收入也沒有收入所得稅。 此外，出售房產(chǎn)時也會產(chǎn)生相關(guān)稅費，主要征收的是增值稅，如澳洲**高會按增值部分的45%來征收，因此建議投資者要學(xué)會合理避稅。比如在澳洲購房貸款所產(chǎn)生的利息、裝修翻新費用、赴澳考察房產(chǎn)的費用、律師代理費、驗房費等等，都可以用來抵稅。 業(yè)內(nèi)人士提醒海外置業(yè)者，一定要在充分調(diào)查和考量之后再作投資，特別要注意開發(fā)商的品牌和實力、房產(chǎn)的地理位置、項目配套程度以及當(dāng)?shù)匚幕尘暗雀鞣矫嬉蛩?。在購房過程中，**好聘請專業(yè)的中介機構(gòu)和律師。普通購房者對投資地的貸款政策很難吃透，因此聘請專業(yè)機構(gòu)和人士可以增強交易的安全性。同時還要做好對東西方文化差異的理解和心里準(zhǔn)備，另外，選擇哪種適合自己投資的管理物業(yè)也都是投資者需要仔細(xì)考慮并詳細(xì)了解的問題。 **后，政治風(fēng)險也是需要海外置業(yè)者充分注意的：兩國關(guān)系如何，該國對華政策怎樣，這些都是置業(yè)前必須摸清的家底。
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房屋的產(chǎn)權(quán)問題以及房屋實際市場價值，很大部分海外房產(chǎn)在國內(nèi)銷售均價格偏高，
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