房屋庫存情況怎么樣 房地產(chǎn)市場將會(huì)有哪些變化

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• 145****9352

  房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比。 11月10日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議部署經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性改革。化解房地產(chǎn)庫存，成為會(huì)議所指的一個(gè)突出問題和關(guān)鍵點(diǎn)。 一個(gè)行業(yè)庫存問題，為中央權(quán)威高層會(huì)議重視，足以說明其積弊深、涉及面廣，事實(shí)上，其他突出問題，過剩產(chǎn)能、過高成本、金融風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)也或多或少與房地產(chǎn)相關(guān)，樓市“去庫存”抓住了當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展癥結(jié)的“牛鼻子”。 房地產(chǎn)庫存之弊 房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫密不可分。從某種角度講，甚至可以說是一個(gè)硬幣的兩面。房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫，其“受病之處”、“起弊之源”，**簡明扼要地講，可以概括為以下五點(diǎn)： 一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移。經(jīng)濟(jì)全球化**基本的特征，是生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)的流動(dòng)和配置。等量資本獲得等量利潤。這個(gè)過程，也是產(chǎn)業(yè)不斷地從勞動(dòng)、土地等生產(chǎn)要素成本相對(duì)較高地區(qū)轉(zhuǎn)移到相對(duì)較低地區(qū)的過程。 這讓中國在短短幾十年時(shí)間里走完了發(fā)達(dá)國家?guī)装倌曜哌^的工業(yè)化城市化道路，也讓中國房地產(chǎn)市場迎來了舉世罕見的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場高速發(fā)展難免伴隨泡沫的膨脹。 二是貨幣泡沫。有數(shù)據(jù)顯示，美國次貸危機(jī)爆發(fā)前夕，美國金融衍生品規(guī)模高達(dá)531萬億美元，而美國2007年的GDP僅為14萬億美元。次貸危機(jī)暴發(fā)后，美聯(lián)儲(chǔ)推出一輪又一輪量化寬松，金融衍生品規(guī)模不但沒有減小反而不斷膨脹。據(jù)2011年美國財(cái)政部貨幣管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，華爾街大銀行所持有的金融衍生品數(shù)量比2008年危機(jī)高峰時(shí)還增長了41%。 必然看到的是，美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松超發(fā)的貨幣泡沫主體，其實(shí)并沒有多少進(jìn)入美國本土的市場領(lǐng)域，而是大舉流向了包括中國在內(nèi)的新興經(jīng)濟(jì)體，新興經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)**終可能成為貨幣泡沫的宣泄口。 三是土地財(cái)政。這些年來，中國以投資為驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，**大的一個(gè)特點(diǎn)在于各地以土地財(cái)政為支撐的區(qū)域經(jīng)濟(jì)競爭。土地財(cái)政真正賺錢的主要靠居住用地。為了**大限度地實(shí)現(xiàn)GDP的增長，同時(shí)又為了**大限度地獲取土地出讓金，一直以來各地在土地財(cái)政上“松緊不一”。 對(duì)居住用地，通常實(shí)行“緊”的土地政策(價(jià)格高、數(shù)量少)，而對(duì)工業(yè)用地和商業(yè)用地特別是工業(yè)用地，通常實(shí)行“松”的土地政策(價(jià)格低、數(shù)量多)。四是人口紅利。過去的中國計(jì)劃生育政策，再帶來生育率迅速下降的同時(shí)，也為經(jīng)濟(jì)增長創(chuàng)造了40年左右的人口紅利期。人口紅利，一方面緩解了人口眾多與人均資源少的矛盾，另一方面也在一定時(shí)期內(nèi)為房價(jià)持續(xù)上漲打下了基礎(chǔ)。 計(jì)劃生育導(dǎo)致的親族結(jié)構(gòu)格局，是爺爺輩、父母輩和孫子輩呈現(xiàn)“421”結(jié)構(gòu)特征。這種特征讓孫子輩們購房有著“421”親族群體一齊上的特點(diǎn)，使得中國各大城市購買首套房的平均年齡明顯小于國外同類城市，青年一代自住性購房能力得到了非凡表現(xiàn)。 五是城市等級(jí)。眾所周知，國外的城市，不論大小大都是平等的，其資源交換也是平等的。而中國往往是上級(jí)城市管著下級(jí)城市，財(cái)政體制、計(jì)劃分配體制等，也是通過這個(gè)體制來完成的，難免存在資源分配不均現(xiàn)象。 大中小城市在吸引流動(dòng)人口上，原本就存在著強(qiáng)者越強(qiáng)、弱者越弱的“馬太效應(yīng)”，再加上中國的城市還存在著行政等級(jí)問題，這就讓中國大城市特別是超級(jí)城市的人口規(guī)?？刂颇繕?biāo)屢屢遭到突破，房價(jià)也是屢漲屢調(diào)、屢調(diào)屢漲。 從“控房價(jià)”到“去庫存” 月滿則虧，水滿則溢。從過去強(qiáng)調(diào)“控房價(jià)”，到現(xiàn)在著重提出“去庫存”，房地產(chǎn)調(diào)控如此大轉(zhuǎn)身的背后，是房地產(chǎn)庫存與房地產(chǎn)泡沫的“受病之處”、“起弊之源”已經(jīng)今非昔比，發(fā)生了明顯的變化。 第一是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移已出現(xiàn)新動(dòng)向。過去中國憑借廉價(jià)的勞動(dòng)力、土地和環(huán)境資源承接了大量的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)在一方面由于中國的環(huán)境資源逼近了承載能力的極限；另一方面由于房地產(chǎn)在整個(gè)經(jīng)濟(jì)生態(tài)中“一股獨(dú)大”成為“恐龍”，導(dǎo)致企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營綜合成本過快上升；現(xiàn)在，我國已面臨產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移國際化的新苗頭，中高端制造業(yè)開始回流發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，低端制造業(yè)則轉(zhuǎn)移向成本更低的發(fā)展中國家。 第二是資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。美國量化寬松的逐步退出對(duì)新興經(jīng)濟(jì)體的**大影響，當(dāng)屬國際資本流向發(fā)生變化，新興經(jīng)濟(jì)體資產(chǎn)泡沫面臨破滅壓力。如果資本流出再疊加產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的雙重影響，資產(chǎn)泡沫承愛的壓力無疑會(huì)更大。而資產(chǎn)泡沫收斂如果處置不當(dāng)，往往會(huì)導(dǎo)致曠日持久的金融危機(jī)。 第三是土地財(cái)政已經(jīng)難以為繼。筆者在過去的文章中曾多次指出，從地方債務(wù)對(duì)土地財(cái)政依賴程度來推測，從長期看地方有可能在商品住房上達(dá)到雙極限：即一方面有可能將地價(jià)房價(jià)抬高到極限，另一方面又有可能將居住用地的供應(yīng)源源不斷地維持到極限。從種種跡象看，特別是從住房庫存數(shù)據(jù)看，這個(gè)雙極限或許正在逼近。 第四是人口紅利正在日趨消失。勞動(dòng)年齡人口歷來是購房的主力軍。然而，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國勞動(dòng)年齡人口總量在2012年已出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。而且，由于高房價(jià)導(dǎo)致高生活成本，高生活成本導(dǎo)致子女撫養(yǎng)的高成本，放松計(jì)劃生育政策，可能并不會(huì)帶來有關(guān)部門預(yù)期的生育高潮。計(jì)生政策的放松，也難以在短期內(nèi)達(dá)到托市的效果。 第五是樓市調(diào)控形勢更加復(fù)雜。城市吸引流動(dòng)人口的馬太效應(yīng)，疊加城市等級(jí)的影響，讓一線城市的房地產(chǎn)市場，在全國樓市總體“去庫存”的大背景下，短期內(nèi)難以做出簡單的放開“限購”的決策。必須防止泡沫破滅與泡沫膨脹的風(fēng)險(xiǎn)交織在一起?！叭齑妗辈⒉皇呛唵蔚鼐葮鞘校浔澈笫侵袊?jīng)濟(jì)發(fā)展內(nèi)外部環(huán)境的深刻變化，釋放出的是經(jīng)濟(jì)相應(yīng)轉(zhuǎn)型升級(jí)發(fā)展的重大信號(hào)，包括如何引導(dǎo)剛需消化存量，怎么通過城鎮(zhèn)化建設(shè)調(diào)整理順房地產(chǎn)的供給側(cè)政策及體制，其內(nèi)涵相當(dāng)豐富。這里只是提醒，房地產(chǎn)企業(yè)萬不可誤判形勢乘機(jī)亂漲價(jià)，而錯(cuò)過房地產(chǎn)市場的**佳調(diào)整期。 而消費(fèi)者則應(yīng)該緊盯市場變化，選擇合適機(jī)會(huì)入場。

  查看全文↓ 2016-06-13 09:59:05

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• 問 開放二孩政策 房地產(chǎn)現(xiàn)狀將會(huì)有哪些變化
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  **新數(shù)據(jù)顯示，截至10月21日，重慶市再生育申請(qǐng)人數(shù)達(dá)到3.27萬人，其中大部分是符合之前“單獨(dú)”政策。那么如果放開二胎生育，會(huì)有多大的市場呢？ 房地產(chǎn)大戶型黃金時(shí)代 眾所周知，中國樓市之所以瘋狂，是因?yàn)橹袊丝谔?。雖然我國某些區(qū)域出現(xiàn)負(fù)增長，但是繼續(xù)執(zhí)行計(jì)劃生育政策，可能將房地產(chǎn)從崩潰的漩渦中解救出來。從“單獨(dú)”開始，對(duì)房地產(chǎn)便有了推動(dòng)，全面開放，更是對(duì)行業(yè)的一大利好。 開放二胎，對(duì)樓市的的影響有兩方面，一是包括戶型大小、功能設(shè)計(jì)等方面的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，二是教育配套需求未來將更為強(qiáng)烈。 目前，我們常見的是“三口之家”為主的家庭結(jié)構(gòu)，但隨著二胎政策完全放開的落地，未來或?qū)⒊霈F(xiàn)較大面積的“四口之家”、“三代同堂”的局面。屆時(shí)，原本的小戶型已不能滿足一大家子人的生活需求，三房以上的大戶型將逐漸成為二胎家庭的重點(diǎn)考慮對(duì)象。 同時(shí)，學(xué)區(qū)房依舊是熱點(diǎn)，爭奪學(xué)區(qū)房及入讀名額也將愈發(fā)激烈。 總的來說，政策推動(dòng)樓市發(fā)展是正面的。經(jīng)濟(jì)研究中心研究員袁鋼明表示，在放開二胎政策激勵(lì)下，出生率會(huì)有所提高，將直接引導(dǎo)部分地產(chǎn)轉(zhuǎn)向?qū)胗變合嚓P(guān)行業(yè)的投機(jī)性投資。也可以認(rèn)為是，打算生二胎的，生了二胎的，都會(huì)開始考慮二套房。 點(diǎn)評(píng)：對(duì)于一個(gè)人口大國，人們對(duì)房子屬于剛需。只是二胎的普及，大戶型的盛行將是一種必然。

• 問 開放二孩政策 房地產(chǎn)現(xiàn)狀將會(huì)有哪些變化
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  重慶市再生育申請(qǐng)人數(shù)達(dá)到3.27萬人

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• 問 房地產(chǎn)市場怎么樣？請(qǐng)問有哪個(gè)朋友說說？
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  就房地產(chǎn)市場而言，其未來發(fā)展受到國內(nèi)外市場變化、經(jīng)濟(jì)形態(tài)、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)功能、輿論環(huán)境、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、政治金融等多個(gè)方面的因素影響，不能單一而論。首先，從綜合層面分析：房地產(chǎn)作為一個(gè)不可缺失的產(chǎn)業(yè)形態(tài)，隨著國內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)的持續(xù)推進(jìn)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)供求關(guān)系不斷發(fā)展變化，在未來發(fā)展中，功能分化開發(fā)、產(chǎn)品精細(xì)分化、政策把握大方向而市場催化主導(dǎo)行業(yè)成熟，是一個(gè)不可阻擋的大趨勢。

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• 問 房地產(chǎn)現(xiàn)在趨勢如何 房地產(chǎn)市場前景怎么樣
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  各項(xiàng)數(shù)據(jù)表明,作為GDP重要支柱的房地產(chǎn)投資指標(biāo)正在下滑。 國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年前10個(gè)月,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長2.0%,增速比1至9月份回落0.6%,已位于歷史次低點(diǎn)。10月末全國商品房待售面積及住宅待售面積均再度攀升,達(dá)到歷史峰值：商品房待售面積68632萬平方米,比9月末增加2122萬平方米。 分析人士認(rèn)為,雖然本輪市場回暖使得部分一二線城市的市場庫存有所回落,但全國范圍來看,化解庫存依然刻不容緩,需要從促成交、緩供應(yīng)、調(diào)結(jié)構(gòu)等方面多管齊下。 房地產(chǎn)進(jìn)入下行生命周期 全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長聶梅生在“2015年中國不動(dòng)產(chǎn)金融年會(huì)”上表示,從GDP角度看,房地產(chǎn)投資已處于負(fù)拉動(dòng)狀態(tài),甚至在驚心動(dòng)魄地下滑。但她認(rèn)為,房地產(chǎn)對(duì)GDP的投資拉動(dòng)已經(jīng)到頂,政府不會(huì)再出臺(tái)像2009年那樣的強(qiáng)刺激政策。政府當(dāng)前**重要的是穩(wěn)定房地產(chǎn),不要對(duì)GDP形成負(fù)拉動(dòng)。 聶梅生稱,“我國投資占GDP的比重相比其他國家都處在高位。而房地產(chǎn)本來就在第一駕馬車(投資)里。當(dāng)固定資產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率達(dá)到一定比重之后,GDP增幅就會(huì)進(jìn)入下降期。這是由GDP總量決定的。我們國家固定資產(chǎn)投資在GDP所占比重相當(dāng)大,房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資今年是17%左右。還曾經(jīng)高達(dá)40%或50%。投資下滑就形成負(fù)拉動(dòng)。這是非常緊迫的問題。” 某業(yè)內(nèi)人士在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示,目前從開發(fā)商購地面積看已經(jīng)是歷史底部,新開工指數(shù)在2013年達(dá)到頂峰,隨后進(jìn)入下行周期。房地產(chǎn)下行的生命周期趨勢基本可以確立。政府當(dāng)前**重要的是通過去庫存來穩(wěn)定明年的房地產(chǎn)投資指數(shù)。 專家稱,按照市場慣常規(guī)律,政府出臺(tái)刺激政策后,房地產(chǎn)投資指數(shù)會(huì)有所改善,但自去年四季度政府刺激以來,房地產(chǎn)投資指數(shù)一直未有好轉(zhuǎn)。這說明,市場的改善傳遞到房地產(chǎn)投資上滯后性明顯,行業(yè)信心在下降。 多地出臺(tái)政策減輕庫存壓力 中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示：2014年來,累計(jì)已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購房補(bǔ)貼政策,以三四線城市為主,正是因?yàn)閹齑鎵毫^大。 洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟(jì)源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵(lì)本地農(nóng)民進(jìn)城購買商品房,紛紛出臺(tái)各種財(cái)政補(bǔ)貼政策。2015年7月1日至2016年6月30日期間,在寧波購買住宅和非住宅者,將按其所購房屋實(shí)際繳納契稅額度的50%獲得購房補(bǔ)貼。河南、四川、浙江、江蘇等多地超過50個(gè)城市也推出了購房補(bǔ)貼。 中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為：從購房補(bǔ)貼看,未來同類型政策有望繼續(xù)出臺(tái)。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速放緩且面臨轉(zhuǎn)型之際,房地產(chǎn)行業(yè)的支柱作用再度被強(qiáng)化。外需低迷使得出口增長乏力,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的另外兩駕馬車投資和消費(fèi)將發(fā)揮更大作用。而房地產(chǎn)市場無論是對(duì)投資還是對(duì)消費(fèi)增長貢獻(xiàn)占比都不容忽視,因此住房消費(fèi)受到政策的全面鼓勵(lì)。 張大偉認(rèn)為,政府未來的儲(chǔ)備政策包括棚戶區(qū)改造,信貸政策繼續(xù)寬松,戶籍改革,延緩房地產(chǎn)稅落地,降低稅費(fèi)等。 據(jù)中國銀行國際金融研究所于近期發(fā)布的《2016年經(jīng)濟(jì)金融展望報(bào)告》預(yù)測,2016年GDP增長在6.8%左右,貨幣政策將繼續(xù)保持寬松基調(diào)。除降息降準(zhǔn)外,央行貨幣工具箱里的流動(dòng)性調(diào)節(jié)器將得到越來越廣泛的應(yīng)用。 今年9月,全國銀行間同業(yè)拆借中心本幣交易系統(tǒng)宣布,即日起向符合條件的銀行間本幣市場成員提供常備借貸便利申請(qǐng)相關(guān)功能。公告中還提到,交易中心將根據(jù)今后政策要求為其他金融機(jī)構(gòu)開通常備借貸便利申請(qǐng)權(quán)限。這為此項(xiàng)誕生兩年的貨幣工具放寬使用范圍埋下了伏筆。 亞豪市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為,隨著央行越來越多貨幣工具的運(yùn)用,明年貨幣市場將維持寬松基調(diào),市場流動(dòng)性仍將保持充裕,對(duì)房企來說,融資成本將進(jìn)一步降低,獲取貸款的難度也將降低;而對(duì)于購房者的個(gè)人房貸而言,放貸速度加快的同時(shí),有希望得到更低的利率支持,這也將推動(dòng)供需雙方的入市節(jié)奏,為房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展打下良好基調(diào)。 郭毅分析認(rèn)為,從2016年樓市的政策導(dǎo)向可以看出,無論是中心城區(qū)控制、戶籍制度改革還是貨幣政策寬松等途徑,其目的都是緊扣中央要求,加快樓市庫存去化,力求房地產(chǎn)市場向著健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。由此可以判斷,2016年樓市將呈現(xiàn)供需兩旺趨勢。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）

• 問 2014年銀川的房地產(chǎn)市場怎么樣？運(yùn)行平穩(wěn)嗎？會(huì)不會(huì)有房地產(chǎn)泡沫？
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  我覺得吧，銀川房地產(chǎn)市場房價(jià)應(yīng)該會(huì)降低，因?yàn)殂y川已經(jīng)修了那么多新樓盤，誰住??？

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