如何分析房價走向 一線樓市房價會漲嗎

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  27日6部委聯合發(fā)布《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》，意味著除了還在實行限購政策的城市，境外人士在國內購房套數已不受限制，這對于一二線城市，特別是中高端物業(yè)將有直接的利好影響。據了解，今年土地供應量大幅減少，一線城土地均價漲幅高達23.6%，同時一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長，央行在此間有再次降準降息，公積金貸款利率降低。這些跡象表明，后期一線城市高端樓市或將會再度升溫。 信號一：“限外令”松綁對樓市影響有限但直接利好高端市場 昨天，記者從商務部網站獲悉，住房和城鄉(xiāng)建設部、商務部、發(fā)改委、人民銀行、工商總局、外匯局等六部委近日下發(fā)《關于調整房地產市場外資準入和管理有關政策的通知》。通知稱，經國務院同意，決定對《關于規(guī)范房地產市場外資準入和管理的意見》中有關外商投資房地產企業(yè)和境外機構、個人購房的部分政策進行調整。這是“限外令”自2006年頒布以來，首次在全國范圍內松綁。 業(yè)內人士稱，目前海外投資者對中國大陸的房地產市場缺少熱情，只有上海和北京還能獲得較多的關注度。上海中原地產研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，雖然“限外令”的放松會打開部分外資置業(yè)能量，但目前并不會對國內樓市產生過大影響。盡管上半年全國樓市整體升溫，但并沒有走出整體低迷的境況，此時投資很難獲取高額的回報，因此對外資的吸引力不大，釋放出的需求會相當有限。 顯然中國樓市對外資的吸引力已不如當年，此次松綁不會對房價有明顯拉升作用。但這對于一二線城市，購房者的信心，特別是中高端物業(yè)，或會有一定利好好影響。 信號二：土地供應減少一線地價上漲23.6% 房企上演搶地廝殺 據中原地產市場研究部**新數據顯示，十大典型城市合計土地出讓金為3953億元，而在2014年同期，這一數值高達5802.6億元，同比跌幅高達32%。土地出讓金下跌并非地價下跌，而是因為土地供應量大幅減少。中原地產首席分析師張大偉向媒體表示，供應量降低是**主要原因。從十大城市的供應情況看，2015年年內，土地供應只有2680宗，而土地供應價格則明顯上漲，推出土地的平均樓面價也上漲了9%。 房企因為面臨土地供應減少的原因，拿地態(tài)勢也相當積極，前7個月，在新增土地儲備方面，10大房企新增土地儲備面積1133.8萬平方米，同比下降25%。而平均樓板價為3694元/平方米，同比上升19%。拿到手土地的面積變少，同時拿地價格出現上浮，增加了房企開發(fā)項目的成本，房企為了保住開發(fā)成本及利潤空間，房價上漲也是自然。 信號三：投資購房者信心向好 一線城市豪宅成交井噴 中國經濟網記者近日曾報道，上半年伴隨樓市整體回暖，北上廣深一線城市高總價樓盤成交金額均大幅增長。其中上海總價1000萬以上樓盤共成交2967套，銷售額同比增長150%，為一線城市**高。目前，一線城市“地王”還在不斷刷新入市， 據統計，上半年上?？們r1000萬以上樓盤共成交2967套，超過2014年全年水平，銷售額同比增長150%，為一線城市**高。北京和深圳高總價樓盤金額同比增幅也分別達到64%和86%，而廣州總價600萬以上樓盤成交1328套，較去年同期增加175套，銷售金額同比增長4%。從成交額占比情況來看，北京和上海高總價樓盤成交額同比增幅分別達到32%和27%;深圳和廣州較去年上半年高總價樓盤金額占比分別為16%和17%。改善性需求的廣泛入市為房地產市場的可持續(xù)發(fā)展增添了新動力。 信號四：央行再降息降準 房貸史上**低 央行近日宣布，自2015年8月26日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率，以進一步降低企業(yè)融資成本。其中，金融機構一年期貸款基準利率下調0.25個百分點至4.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至1.75%;其他各檔次貸款及存款基準利率、個人住房公積金存貸款利率相應調整，創(chuàng)造了史上**低的房貸利率。尤其是公積金貸款利率，經過年內的三次降息已降至3.5%。除了利率達到史上**低外，無論是商貸還是公積金貸款，整體貸款環(huán)境也都進入了較寬松的階段。 此輪央行降息降準后，一線城市及部分二線城市的價格有可能會逐漸堅挺，尤其是對于一線城市及市場基本面良好的城市，如庫存去化周期在15個月以下的城市，接下來幾個月或會出現漲價現象。 因此，此番基準利率降低對于一些想要買房的個人和家庭來講，房貸壓力變小了。有意向的購房者、投資者或將把握“空窗期”積極出手，趁短期市場還沒有完全復蘇好轉的時段，并利用降準降息等政策給樓市帶來的短期利好效應入市。

  查看全文↓ 2016-06-07 11:31:34

相關問題

• 問 樓市房價將如何走向 一線城市房價會降低嗎
  答

  供不應求的情形只會出現在我國一線城市，短時間內還不會在重慶上演。三四線城市供應充足但潛在需求相對較弱，部分供應明顯超出當地需求的城市面臨價格下行風險。2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現2009年那樣的飆升局面。 專家認為，今年初重慶樓市不會出現供不應求的局面。 某研究機構市場總監(jiān)何田認為，重慶土地供應穩(wěn)定，今年一季度不會因供不應求漲價。 “地球還在轉，丈母娘還要面對，房子的問題也還是得解決?！闭劦綐鞘?，網友如此戲言。 瑪雅人“2012世界末日”的預言已經破滅，可2013年樓市的預言還在繼續(xù)。買還是不買，賣還是不賣，在焦慮和糾結中觀察市場的人，總需要臨門一腳的勇氣和一盆冷水的清醒。2013年樓市走勢如何?重慶晨報記者專訪了中國指數研究院的市場總監(jiān)何田，與全國200多個城市的各項房地產數據打交道的他，對2013年樓市有著自己的判斷。 猜供應量：重慶樓市不會供不應求 2013年的樓市將怎么走?拋開政策影響，供求關系至關重要。 何田認為，去年年初商品房銷售面積和銷售額已經觸底，同比分別下降14%和20.9%，到了去年7月，累計新開工面積和開發(fā)投資額增速到達低谷(分別為下降9.8%和增長15.4%)，市場的供應量將在今年年初達到一個低點。不過，隨著近幾個月開工、投資等供應指標已逐步企穩(wěn)回升，單月新開工面積由降轉增，開發(fā)投資額增速明顯加快，伴隨品牌企業(yè)業(yè)績好轉，拿地力度加大，預計2013年這一趨勢將延續(xù)，全國房屋新開工面積將止跌反彈，投資增速趨穩(wěn)。 之前有人認為，隨著供應量的逐漸減少，房價可能在今年3月份出現上升。對此，何田表示，“這種供不應求的情形只會出現在我國一線城市，短時間內還不會在重慶上演。因為重慶的土地供應量**近幾年一直比較大，雖然存量已經消耗，但是隨著建設周期的到來，2013年重慶的供應量還是相對穩(wěn)定的?！? 猜房價走勢：會漲，但上漲空間有限 眼巴巴盼著房價降下來的人們，估計2013年要大大地失望了。 基于土地成本高企、剛性需求支撐、投資途徑單一等種種原因，業(yè)內人士對于今年房價的預測大方向頗為統一，都是一個“漲”字。 何田也這樣認為。他說，貨幣環(huán)境的穩(wěn)定和市場成交不斷加溫，都支持房價繼續(xù)走高，尤其是一線城市，如北京、上海，因為供應少，房價走高已成定局，“從全國整體而言，我認為至少向下的通道已經關閉，房價即使不漲也不太可能跌?！? 何田說：“具體而言，一線城市和發(fā)達的二線城市(如長三角的杭州、南京等地)，在過去兩年受調控影響較大，2012年來積壓的需求逐步釋放，成交量普遍在去年6-7月率先達到小高峰;多數二線城市市場的供應總體充足，價格上漲動力不及一線城市，價格平穩(wěn)運行的可能性較大;三四線城市供應充足但潛在需求相對較弱，部分供應明顯超出當地需求的城市面臨價格下行風險。” 何田還認為，由于2010年以來新開工面積始終處于高位，這些新開工面積將持續(xù)形成供給，因此預計2013年全行業(yè)去化壓力依舊嚴峻，全國整體房價上行空間有限，不會出現2009年那樣的飆升局面。另外，需要注意的是，如果房價持續(xù)上漲，將加大房地產調控政策在2013年升級的風險。 猜市場格局：大魚擠走小魚將成定局 如果說之前房企洗牌還只是預言，那么到了2012年底，這個預言基本實現了大半，大企業(yè)通過2012年的銷售業(yè)績，牢牢把握并逐步擴大市場份額。數據顯示，2012年，萬科、保利、恒大、中海、招商等房企每到12月就已完成全年銷售目標，這些業(yè)績飄紅的大房企在土地市場更是縱橫捭闔，屢屢創(chuàng)下“地王”神話。2013年，糧草足的大房企們，或將把房地產市場攪動得強者愈強、弱者愈弱。 何田認為，雖然2012年房地產市場還沒怎么上演“大魚吃小魚”，但是大魚變大擠走小魚的情況已經成為定局?！澳壳?，我國百強房企加起來的市場份額不過30%，就是房企老大萬科也只占了市場份額的百分之幾。而在美國，僅僅前十名的地產公司就占了30%的市場份額?！? 何田說，這幾年品牌房企的市場占有率不斷提升，行業(yè)集中度持續(xù)提高。2009年，十家代表性企業(yè)的市場份額為全國的7.5%，到去年已擴大到11.6%，萬科在千億的基礎上繼續(xù)實現增長，品牌房企業(yè)績快速增長已經擠占了中小開發(fā)商的市場空間，預計在2013年，品牌房企的占有率將繼續(xù)提升，行業(yè)集中度將繼續(xù)提高。 “雖然大房企的壟斷也會帶來弊病，但是對于我國的房地產行業(yè)發(fā)展而言，大房企的集中度越高，對政府的監(jiān)管、行業(yè)的規(guī)范和人們居住品質的提升都是好事?！焙翁镎f。 猜房企應對：多物業(yè)形態(tài)多層次開發(fā) 何田認為，2013年對房地產企業(yè)來講應該是利好眾多的一年，如何踩準市場和政策節(jié)奏，隨行就市的以合理價格提供適銷對路的產品才是企業(yè)長遠發(fā)展的要訣。 何田建議，2012年東部地區(qū)一二線城市回暖較早且力度更大，2013年這一趨勢可能會延續(xù)，而部分三四線城市房地產供應和當地經濟、人口不匹配，或將面臨供應過剩風險。從產品方面來看，要跑量快速周轉做大規(guī)模，中小戶型、低單價、低總價是產品策略的必然選擇，想要迅速提升銷售金額、創(chuàng)造高收益，區(qū)域或產品特征稀缺、性價比高的中大戶型高端產品必不可少。 另外，在當前住宅市場受到嚴密監(jiān)管環(huán)境下，拓展業(yè)務，發(fā)展多物業(yè)形態(tài)，如旅游地產、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產等也是企業(yè)分散風險、做強做大的重要途徑，但與傳統住宅產品完全不同的是，這些產品存在周期長、前期資金投入大、產品開發(fā)能力要求高等，一窩蜂盲目投入可能導致供過于求或去庫存乏力的局面。

• 問 一線城市廣州房價在2016年會補漲嗎 房價走勢如何
  答

  在政策刺激下，廣州的購房需求得到極大釋放。數據顯示，2015年，廣州市一手住宅網簽達92325套，面積達1074.48萬㎡，分別同比上漲29%和30%。房價均價才1.5萬元的廣州會在2016年補漲嗎？業(yè)內專家分析，房價補漲的可能性較大。 一手住宅成交量增三成 數據顯示，2015年廣州全市一手住宅網簽達92325套，面積達1074.48萬㎡，分別同比上漲29%和30%，成交套數雖與高峰2013年尚有差距，但面積卻超過了，成交金額更是創(chuàng)紀錄達1633.9億元。 全年成交量高點主要集中在二季度和四季度。進入四季度后，樓市政策持續(xù)寬松，中央及廣州市政府不斷推出政策，如再次降息降準、提高公積金貸款額度和貼息、銀行降低房貸利率等；另一方面，樓市迎來集中推盤期，成交量再次回暖，12月網簽10447套，創(chuàng)全年新高，這也是時隔33個月后再次破萬套。 一成漲幅相對溫和 數據顯示，全年網簽均價15206元/㎡，在一線城市房價普遍大漲浪潮中，廣州竟可“獨善其身”，同比去年僅上漲190元，漲幅溫和。 從月度來看，其實廣州的房價也是上漲的。總體來說，廣州房價比年初上漲了一成左右。 房價補漲可能性大 對于2016年一線城市樓市，業(yè)內一致看好。業(yè)內人士認為，廣州房價普漲總是滯后于北京、上海、深圳等城市1到2年。預計廣州核心區(qū)域成交量和房價會在第三季度出現爆發(fā)性上漲，年底或2017年二季度量價齊升。 日前在廣州開發(fā)區(qū)長嶺居舉行的“綠色智慧、生態(tài)宜居”招商推介會上，業(yè)內專家也分析，作為一線城市的廣州房價補漲可能性較大。 有分析指出，目前廣州正走在轉型的路上，南沙自貿區(qū)掛牌成立等，引進了大量有實力的企業(yè)。而企業(yè)、資本、人才涌入，必將帶來消費、居住需求，房價自然會上漲。

• 問 一線城市房價還會上漲嗎 樓市形勢如何
  答

  全面放開二孩政策、中央深改會議提出“要化解房地產庫存，促進房地產業(yè)持續(xù)發(fā)展”、國務院常務會議提出“以加快戶籍制度改革帶動住房、家電等消費”，一系列政策暖風引發(fā)業(yè)內關注。市場人士普遍認為，2016年一二線城市房價將繼續(xù)上漲，不同地區(qū)分化嚴重。我們一起來看看這些專家的觀點吧。 國泰君安首席宏觀分析師 任澤平：未來10年一線城市房價將再漲一倍 目前，中國正處在一個增速換擋的時點，高增長的時代已經一去不復返了。而中國增速換擋的典型形式，來自于房地產長周期拐點的出現。人口紅利結束之后，人繼續(xù)往大城市遷移。當人繼續(xù)往大城市遷移的時候，一線房地產有銷量沒土地，表現為價格的上漲和地王的再現。三四線城市沒有銷量，土地和庫存高企。去年，我對中國的房地產做過一個預測，未來10年一線房價再漲一倍，三四線漲不動，房地產投資零增長。 高盛房地產投資研究部主管 王逸：戶籍改革有助中國樓市復蘇，明年房價還會漲 曾在2014年經歷房價**大降幅的“一線城市”，以及“其他二線及大型三線城市”均實現了**強勁的交易量復蘇，除此之外，其余城市的住宅銷售復蘇依然呈疲軟態(tài)勢。鄂爾多斯(8.52,0.020,0.24%)這類“鬼城”的形成是結構性供應問題導致的，預計在這一輪的房地產市場調整中將很難復蘇。戶籍改革和城鎮(zhèn)化的推進將對房地產市場的復蘇有著重要影響。 房地產開發(fā)商在2015年至2017年的預期凈資產回報率將處在5年低點，但這是基于債務零增長的假設而做出的。開發(fā)商回報率的回升，需要房價的進一步上漲來支撐。原因在于，如果房價不上漲，開發(fā)商加杠桿將不僅導致其基于現有土地儲備的凈資產回報率減少，而且還將使得開發(fā)商的財務狀況再度面臨風險。到 2016年年中，中國內地的房地產政策會偏向寬松，這應該會支持房價持續(xù)復蘇。 中國銀行業(yè)協會首席經濟學家 巴曙松：明年房地產業(yè)有望觸底，一線城市沒有什么好擔心 從宏觀來看，經濟并沒有出現太大的波動，但微觀出現了非常大的變化。以房地產為例，不同城市、不同業(yè)態(tài)、不同的產品分化較大。房地產行業(yè)什么人都能賺錢的時代已過。如果項目在一線城市沒有什么好擔心的，但如果在三四線城市庫存壓力下就比較危險。明年房地產業(yè)有望觸底，房地產業(yè)投資增速下行趨勢止住，對于經濟的拖累作用會明顯改善。預測明年新房市場仍趨于平淡，不同城市繼續(xù)分化。一線城市高位趨穩(wěn)，改善性需求成主流需求;三四線城市面臨高庫存、低需求的局面。 某機構研究院智庫中心研究總監(jiān) 嚴躍進：房價上漲難以動搖，2016年持續(xù)上漲 從市場預期看，目前對于一二線城市房價繼續(xù)上漲的認識基本是一致的，而對于三四線城市則有分化的看法。實際情況是，三四線城市的房價難以大漲，但下跌的空間也不存在，即一個相對不漲不跌的態(tài)勢，**大的原因不是因為庫存而導致的，**主要是人口背后的需求還沒有被挖掘出來。無論是從供求關系、貨幣政策還是市場預期看，房價上漲是一個難以動搖的市場特征。當然，漲幅有大有小，會和市場周期波動相關聯。對于2016年的房價判斷是，持續(xù)上漲，同時要警惕部分城市相對力度大的漲幅。 獨立經濟學家 陳寶存：三年內北京四環(huán)房價漲至20萬 北京房價三年內，四環(huán)20萬，五環(huán)15萬，六環(huán)6萬。北京與環(huán)北京地區(qū)的土地供應受到政策和市場局限，都不可能容納北京外溢人口的正常剛性需求。北京已經不存在加大土地供應的可能性，整理存量建設用地難度和成本太大。 當然也有極少數聲音認為，樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多。 同策咨詢研究部總監(jiān) 張宏偉：“救市”頻發(fā)對2016年樓市是重大利空 當前樓市已經進入下半場，供求基本面來看已基本平衡，市場需求已基本得到滿足，今年由于多輪“救市”政策導致樓市基本面復蘇好轉的“大年”不可持續(xù)。貨幣政策寬松，樓市需求將大量透支，樓市在下半年尤其是四季度瘋狂后將陷入調整期，“救市”政策頻發(fā)對2016年樓市是重大利空。 “地王”頻出是樓市瘋狂的體現，樓市瘋狂之后必然出現調整期，樓市將現大蕭條的周期。樓市“救市”政策越頻發(fā)，反而說明當前樓市形勢越嚴峻，未來樓市面臨的問題越多，未來仍然會隱藏更多的市場風險。對于大多數大中城市來講，仍然面臨較大的去庫存壓力，樓市基本面并沒有實質性改變，這是樓市基本“國情”，這也決定了未來樓市仍然會面臨階段性調整的市場壓力。 離岸資產配置專家 劉磊：回暖只是針對開發(fā)商而言 今年一線城市房價的確逐步趨穩(wěn)。然而，回暖只是針對發(fā)展商而言，對于投資者而言，投資市場的介入和回暖遠未到來。尤其是堅持供需是房價上漲的原因，顯得有些片面了。

• 問 房價是多少在一線城市？將來走向是如何的呢？
  答

  以北上廣深為例，平均房價在3-3.5萬每平米。若以100平米計算，大約是300-350萬元。若用各國幣值換算，和紐約相比，不算高。但以收入來看，以北京為例，上市公司平均薪資約為17萬元，若是全部的居民加總，則不到4.5萬元。用4.5萬元計算，買一棟300萬元的房子，大約不吃不喝67年。以絕對標準（世界幣值換算）而言，不高；以相對標準（當地人均收入）而言，天價。以紐約的曼哈頓為例，平均每個月房租是4,000美元（大約人民幣2.5-2.6萬元）。至於2013年房屋的平均售價，大約是150萬美元（約為人民幣970萬元）。經過近百年變化與管理，曼哈頓的房價是相對穩(wěn)定的。

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• 問 一線城市房價都下跌了，吉林房價還能漲嗎？能漲多少？
  答

  漲是肯定得漲，漲多少那就是開發(fā)商的事了。吉林房子夠多了，漲大勁了也沒人買，家家都有房子。

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