購買手續(xù)不全的商品房有何風(fēng)險 商品房的全部和部分產(chǎn)權(quán)有什么不同

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• 146****0575

  隨著利好政策效應(yīng)的凸顯，曾經(jīng)持幣觀望的消費者開始步入市場，對于大多數(shù)購房者來說，買房中的細(xì)節(jié)常常被忽略。為此，小編綜合整理了當(dāng)前購房市場常出現(xiàn)的一些問題，希望消費者在購房時能夠未雨綢繆，了解這些常識，買到稱心房。 購買手續(xù)不全的商品房會有什么風(fēng)險? 購買手續(xù)不全的商品房，可能會帶來以下隱患。1.取得權(quán)屬證書的期限無法確定;2.為取得權(quán)屬證書，需要支付額外費用，如需補交土地出讓金;3.只能取得使用權(quán)，不能取得權(quán)屬證書，不能上市交易;4.可能被政府以違法建筑強制拆除。 住宅的“全部產(chǎn)權(quán)”和“部分產(chǎn)權(quán)”有何不同? 按照相關(guān)政策規(guī)定，全部產(chǎn)權(quán)是指按市場價和成本價購買的房屋，購房者擁有全部產(chǎn)權(quán)。經(jīng)濟(jì)適用房亦屬于全部產(chǎn)權(quán)。部分產(chǎn)權(quán)是指職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購買的公有住宅。 在國家規(guī)定的住宅面積之內(nèi)，職工按照標(biāo)準(zhǔn)價購房后只擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承和出售，但出售時原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購買權(quán)，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個人和單位所占產(chǎn)權(quán)比例進(jìn)行分配。 目前，對擁有“部分產(chǎn)權(quán)”住宅的業(yè)主，建議盡快補足成本價差價款，轉(zhuǎn)為“全部產(chǎn)權(quán)”。 為什么有的《商品房買賣合同》要簽署補充協(xié)議? 補充協(xié)議是買賣雙方在使用《商品房買賣合同》范本簽約時，對雙方各自關(guān)心的條款內(nèi)容進(jìn)行修改或增加，以明確雙方權(quán)利義務(wù)的條款或協(xié)議，當(dāng)補充協(xié)議內(nèi)容與主合同條款不一致，以補充協(xié)議內(nèi)容為準(zhǔn)。 補充協(xié)議一般包括以下內(nèi)容：公攤面積誤差處理；裝修標(biāo)準(zhǔn)，特別是精裝修的房屋，開發(fā)商一般在合同約定所使用的裝修材料用詞多為“高檔、進(jìn)口或同檔次”，這種約定不明確，雙方可以在補充協(xié)議中對具體裝修材料的品牌、規(guī)格型號、顏色等具體內(nèi)容進(jìn)行約定。 付款方式變更，許多購房人在購房款支付方式上選擇銀行按揭，購房人在簽署《商品房買賣合同》時，已經(jīng)支付了購房**款，如果銀行貸款不能獲得批準(zhǔn)通過，應(yīng)當(dāng)在補充協(xié)議中明確其他處理方式；權(quán)屬證書辦理期限，不能按期辦理權(quán)屬證書的違約責(zé)任和違約責(zé)任的計算方式。 保修、維修責(zé)任，房屋交付使用時，配套的設(shè)施和設(shè)備產(chǎn)品已經(jīng)安裝完畢，保修期已經(jīng)過了好幾個月，應(yīng)當(dāng)和開發(fā)商約定保修期的起算日期和維修的時限；不可抗力，應(yīng)當(dāng)明確不可抗力的范圍限在法律規(guī)定的自然災(zāi)害范圍內(nèi)。 廣告和宣傳內(nèi)容，對影響購房人購房要求的廣告宣傳或承諾內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)以補充協(xié)議的方式在合同中固定下來，并約定明確的違約責(zé)任。 樓盤沒有驗收證明，業(yè)主該怎么辦? 任何一個樓盤，在交付的時候，都將會進(jìn)行驗收，以對樓盤質(zhì)量等各方面進(jìn)行查驗。若是沒有獲得竣工驗收通過的房屋，以及不符合合同約定的房屋，業(yè)主有權(quán)拒收。 開發(fā)商應(yīng)當(dāng)從約定的交房日起承擔(dān)逾期交房的責(zé)任，并且使房屋達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主在交房的時候，一定要加以驗證開放商的驗收證明。 開發(fā)商延期交房，如何維權(quán)? 國家法律及其相關(guān)律法規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外。 逾期交房可根據(jù)規(guī)定先行催告，若還是不履行合同，可要求解除合同，退還**款、定金并要求開發(fā)商按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

  查看全文↓ 2016-05-23 16:37:50

相關(guān)問題

• 問 商品房有哪些證? 商品房五證有哪些？買五證不全的房有何風(fēng)險
  答

  查詢五證是否齊全的具體方法：第一，我們可以在官網(wǎng)上查詢。有些城市已經(jīng)開通了查詢了五證的網(wǎng)站，購房者可以登錄當(dāng)?shù)氐木W(wǎng)站查詢開發(fā)商的五證?？梢缘卿洝癤X市房地產(chǎn)交易中心”去查看取得《商品房銷售(預(yù)售)許可證》的房產(chǎn)項目。第二，我們還可以去相關(guān)部門咨詢。如果開發(fā)企業(yè)預(yù)銷售商品房時不出示，購房者可以要求其出示，開發(fā)企業(yè)有明示義務(wù)，作為消費者有知情權(quán)，也可以向房地產(chǎn)管理部門查詢。第三，我們可以去銀行詢問一下關(guān)于“五證”的問題。不明就里的購房者有必要在掏錢之前向銀行咨詢一下。一個項目從置地、審批到開工等一系列環(huán)節(jié)中，銀行始終扮演著重要的角色，尤其是在放貸的時候，對項目和開發(fā)商的審查還是比較嚴(yán)格的。如果項目有問題，銀行這一關(guān)就過不去，所以奉勸廣大的購房者，如果實在是心里沒底，就跑一趟銀行。

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• 問 商品房中的內(nèi)銷商品房和外銷商品房有什么不同？
  答

  商品房是指開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的供銷售的房屋，能辦產(chǎn)權(quán)證和國土證，可以自定價格出售的產(chǎn)權(quán)房。商品房按銷售對象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。內(nèi)銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍(目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣)出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。為進(jìn)一步簡化交易手續(xù)、刺激住房消費，按照總量控制、合理平穩(wěn)的原則，北京市政府1999年11月發(fā)文規(guī)定，除花園式住宅、部隊住房和按照市政府制定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租的公有住房(廉租房)外，普通內(nèi)銷商品房、僑匯房、經(jīng)濟(jì)適用住房，職工已購公有住房、動遷房、職工住宅和其他劃撥土地上的住房交易，統(tǒng)一歸并為內(nèi)銷商品住房交易，銷售對象為中國境內(nèi)的公民、法人、其他組織和改革開放后赴境外的中國公民。

• 問 ??小產(chǎn)權(quán)房屬于商品房嗎?小產(chǎn)權(quán)房和商品房有什么不同?
  答

  1.小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，小產(chǎn)權(quán)買賣不受法律保護(hù)；而商品房是經(jīng)國家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國家法律保護(hù)。2.購買小產(chǎn)權(quán)房拿不到國家頒發(fā)的辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證、契稅證。3.小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有。4.買小產(chǎn)權(quán)房不能辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。

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• 問 內(nèi)銷商品房和外銷商品房有什么不同？
  答

  內(nèi)銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實]行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府計劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政區(qū)和臺灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。外銷商品房，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式 商品房，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。

• 問 小產(chǎn)權(quán)房是商品房嗎？小產(chǎn)權(quán)房和商品房到底有什么不同？
  答

  1.小產(chǎn)權(quán)房沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土房管局也不會給購房合同備案，小產(chǎn)權(quán)買賣不受法律保護(hù)；而商品房是經(jīng)國家批準(zhǔn)建設(shè)的，買賣受國家法律保護(hù)。2.購買小產(chǎn)權(quán)房拿不到國家頒發(fā)的辦理房產(chǎn)證、土地使用證、契稅證；而商品房由國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用證、契稅證。3.小產(chǎn)權(quán)房不具有房屋合法所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利；商品房具有。4.買小產(chǎn)權(quán)房不能辦理貸款，只能一次性或分期付款；而購買商品房可以辦理按揭貸款，滿足條件的還可以辦理公積金貸款。

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