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商品房按揭合同中經(jīng)常出現(xiàn)什么風(fēng)險(xiǎn) 如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)

156****8158 | 2016-05-11 16:29:29

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  • 143****3910

    編者按：很多購房者在簽訂住房按揭貸款合同中容易發(fā)生錯(cuò)漏，如按揭期數(shù)與通訊地址填寫錯(cuò)誤等房產(chǎn)按揭合同等方面，這會(huì)造成怎樣的影響呢？如何避免這些問題呢？特整理商品房住房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn)供網(wǎng)友參考。   商品房住房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn) 一、住房按揭貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情形 (一)貸款人因素導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.貸款人怠于行使借款審查權(quán)導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 貸款人對(duì)借款進(jìn)行審查，這既是一項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)也是一項(xiàng)義務(wù)。我國(guó)《商業(yè)銀行法》第35條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查?！钡?，在審查的現(xiàn)實(shí)操作層面，一些貸款人往往怠于行使審查職責(zé)，使得一些借款人的虛假材料輕易過關(guān)，從而給住房按揭貸款合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。 2.貸后的檢查監(jiān)督不力導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，貸款人對(duì)借款人的資金使用情況享有檢查監(jiān)督權(quán)。在實(shí)踐領(lǐng)域，很多貸款人自從款項(xiàng)發(fā)放出去以后，就放任自流，從此撒手不管其使用動(dòng)向，或者僅僅是偶爾作一些象征性的查詢。這就極易使貸出的款項(xiàng)在缺少監(jiān)督的情況下偏離原初的使用宗旨。 3.獨(dú)立自主意識(shí)缺失導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)《商業(yè)銀行法》第4條規(guī)定：“商業(yè)銀行以安全性、流動(dòng)性、效益性為經(jīng)營(yíng)原則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，自我約束。商業(yè)銀行依法開展業(yè)務(wù)，不受任何單位和個(gè)人的干涉。”第41條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。商業(yè)銀行有權(quán)拒絕任何單位和個(gè)人強(qiáng)令要求其發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保?！? (二)開發(fā)商因素導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.在房產(chǎn)開發(fā)和銷售領(lǐng)域，由于房地產(chǎn)開發(fā)商怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致不能按時(shí)完成商品房建設(shè)、無法按期按質(zhì)交房，進(jìn)而使得購房人無法獲得合同中確定的利益，從而使購房人不愿繼續(xù)還款，導(dǎo)致了住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 2.在商品房建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟取非法利益，采取偷工減料等方式，使得建成的商品房不符合買賣合同的要求，進(jìn)而導(dǎo)致購房人還款意愿的降低，產(chǎn)生了住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)。 3.在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商采取按揭貸款的手段，借以向銀行騙取貸款以挪作它用，導(dǎo)致商品房無法建成，這就造成了銀行的商品房抵押權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)商的擔(dān)保成為虛置。 (三)購房人因素導(dǎo)致的住房按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 這種情況主要是指購房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是關(guān)于借款人的違約問題。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來損失的可能性。

    查看全文↓ 2016-05-11 16:34:29

相關(guān)問題

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    由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，商品房按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大。很多購房者在簽訂商品房按揭貸款合同中容易發(fā)生錯(cuò)漏，如按揭期數(shù)與通訊地址填寫錯(cuò)誤等房產(chǎn)按揭合同方面，這會(huì)造成怎樣的影響呢？如何避免這些問題呢？ 商品房按揭貸款合同中常見的風(fēng)險(xiǎn) 一、按揭貸款合同的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下幾種情形 (一)貸款人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.貸款人怠于行使借款審查權(quán)導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 貸款人對(duì)借款進(jìn)行審查，這既是一項(xiàng)權(quán)利，同時(shí)也是一項(xiàng)義務(wù)。我國(guó)《商業(yè)銀行法》第35條規(guī)定：“商業(yè)銀行貸款，應(yīng)當(dāng)對(duì)借款人的借款用途、償還能力、還款方式等情況進(jìn)行嚴(yán)格審查?！钡?，在審查的現(xiàn)實(shí)操作層面，一些貸款人往往怠于行使審查職責(zé)，使得一些借款人的虛假材料輕易過關(guān)，從而給按揭貸款合同埋下了風(fēng)險(xiǎn)隱患。 2.貸后的檢查監(jiān)督不力導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)我國(guó)相關(guān)的法律規(guī)定，貸款人對(duì)借款人的資金使用情況享有檢查監(jiān)督權(quán)。在實(shí)踐領(lǐng)域，很多貸款人自從款項(xiàng)發(fā)放出去以后，就放任自流，從此撒手不管其使用動(dòng)向，或者僅僅是偶爾作一些象征性的查詢。這就極易使貸出的款項(xiàng)在缺少監(jiān)督的情況下偏離原初的使用宗旨。 3.獨(dú)立自主意識(shí)缺失導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)《商業(yè)銀行法》第4條規(guī)定：“商業(yè)銀行以安全性、流動(dòng)性、效益性為經(jīng)營(yíng)原則，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，自負(fù)盈虧，自我約束。商業(yè)銀行依法開展業(yè)務(wù)，不受任何單位和個(gè)人的干涉?！钡?1條規(guī)定：“任何單位和個(gè)人不得強(qiáng)令商業(yè)銀行發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保。商業(yè)銀行有權(quán)拒絕任何單位和個(gè)人強(qiáng)令要求其發(fā)放貸款或者提供擔(dān)保?！? (二)房地產(chǎn)開發(fā)商因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 1.在房地產(chǎn)開發(fā)和銷售領(lǐng)域，由于房地產(chǎn)開發(fā)商怠于履行義務(wù)，導(dǎo)致不能按時(shí)完成商品房建設(shè)、無法按期按質(zhì)交房，進(jìn)而使得購房人無法獲得合同中確定的利益，從而使購房人不愿繼續(xù)還款，導(dǎo)致了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。 2.在商品房建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商為了牟取非法利益，采取偷工減料等方式，使得建成的商品房不符合買賣合同的要求，進(jìn)而導(dǎo)致購房人還款意愿的降低，產(chǎn)生了按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn)。 3.在現(xiàn)實(shí)生活中，一些房地產(chǎn)開發(fā)商采取按揭貸款的手段，借以向銀行騙取貸款以挪作它用，導(dǎo)致商品房無法建成，這就造成了銀行的商品房抵押權(quán)和房地產(chǎn)開發(fā)商的擔(dān)保成為虛置。 (三)購房人因素導(dǎo)致的按揭貸款合同風(fēng)險(xiǎn) 這種情況主要是指購房人的信用風(fēng)險(xiǎn)，也就是關(guān)于借款人的違約問題。信用風(fēng)險(xiǎn)又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指借款人由于各種原因以各種方式未向銀行履約付款而給銀行帶來損失的可能性。

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    2015年南京樓市已然締造了牛市奇跡，全年成交至今達(dá)到10.7萬套，房?jī)r(jià)連漲了9個(gè)月，并且有望實(shí)現(xiàn)“10連漲”。那么2016四大高熱板塊風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)幾何呢？ 一、城中板塊 火熱僅是個(gè)別，“滯銷盤”一抓一大把 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：7000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★★ 截至12月30日的網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，今年南京城中板塊共計(jì)成交2877套住宅，同比去年1845套的成交量暴漲五成多。數(shù)據(jù)顯示，近5年城中板塊住宅成交從未突破2000套，其中2011年城中板塊住宅成交1045套，2012年成交1553套，2013年成交1707套，2014年成交1845套，今年不僅以接近3000套成交量收官，也是**近5年的**高點(diǎn)。 今年城中板塊共有5家樓盤推房989套。其中純新盤已達(dá)3家。11月初首開的中航科技城項(xiàng)目，入市毛坯價(jià)在33500元-34500元/㎡，精裝修價(jià)位達(dá)到4萬/㎡，總價(jià)達(dá)到600萬-1000多萬，到場(chǎng)購房者2300個(gè)人搶280套房、很多購房者一次交了多份認(rèn)籌金，**終宣告“日光”，位于解放南路的老盤金基尚書里今年也是3次加推，均價(jià)也是一漲再漲，從上半年的3.8萬元/㎡漲到下半年的4.5萬元/㎡，依然多次“日光”。 然而，城中板塊今年雖迎來久違的火熱，冷清的樓盤也有不少，城中板塊目前在售項(xiàng)目中全年滯銷的項(xiàng)目至少有七八家，目前均價(jià)在34000元/㎡的菲呢克斯國(guó)際公寓項(xiàng)目，開盤至今已3年多，5年前該項(xiàng)目曾以44000元/㎡的售價(jià)挑戰(zhàn)全市“天花板”。后精裝改毛坯出售，至今200多套房源僅賣出60多套，去化僅為三成。相隔不遠(yuǎn)的另一家樓盤京門府，下半年也只賣出了十幾套房，2013年開盤至今去化剛剛一半。位于龍?bào)绰飞系乃{(lán)天華門國(guó)際今年推出一棟收官樓，結(jié)果70多套房從年初賣到年尾，至今尚未賣光。位于長(zhǎng)江路上的天價(jià)公寓長(zhǎng)江會(huì)項(xiàng)目，均價(jià)高達(dá)4.5萬元/㎡，去年開盤至今成交一直掛零。 新盤的成交狀況也堪稱冰火兩重天，大光路上的純新盤金陵雅頌居今年兩次開盤推出120多套房，兩次開盤銷量都僅為五成。還有位于山西路附近的天將孝門項(xiàng)目，是今年城中第一家入市的新盤，目前均價(jià)3.2萬元/㎡，一年下來樓盤也只賣出了十幾套房，去化不足三成。 城中板塊的“上市難”的問題也依舊很明顯，前不久位于城中南片的萬科安品街項(xiàng)目，終于動(dòng)工，并且預(yù)計(jì)明年要開發(fā)“安品園舍”項(xiàng)目上市，而這一項(xiàng)目迄今為止已經(jīng)拖延了十年之久。相距不遠(yuǎn)的泰禾南京院子，上市同樣也拖了三四年，城中板塊至今還有很多閑置地塊沒動(dòng)工，例如新街口著名的鐵管巷地塊閑置十年，至今也還是停車場(chǎng)。 業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，城中板塊之所以今年局部火熱，主要是因?yàn)楹勒袌?chǎng)回暖，加上老南京人“主城情結(jié)”的催化，板塊內(nèi)房源的長(zhǎng)期斷供后入市拉動(dòng)，使得不少有改善需求的買房人，重新將目光鎖定在這里。然而城中板塊的弊病也很明顯，規(guī)劃、拆遷都是老大難，而且由于開發(fā)分散，環(huán)境氛圍復(fù)雜，每家樓盤的銷售都是獨(dú)立現(xiàn)象，一家樓盤賣得好，相距不遠(yuǎn)的另一家都未必能賣掉。今年少數(shù)樓盤熱銷，也不能說來年城中豪宅的銷售就高枕無憂。 二、河西南板塊 競(jìng)爭(zhēng)白熱化埋下“價(jià)格戰(zhàn)”伏筆 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：8000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★★ 2015年的**后一周南京樓市18家樓盤齊開，其中河西南就有3盤入市，成為全市亮點(diǎn)，房?jī)r(jià)更是在年末沖破了3萬元/㎡區(qū)域天花板，新盤朗詩熙華府首開推出216套房源，均價(jià)上沖31000元/㎡，次日就上漲至32000元/㎡， 位于河西南的“地王盤”魯能公館推出368套房，入市均價(jià)也達(dá)29000元/㎡，房?jī)r(jià)高漲擋不住買家熱情，兩家樓盤當(dāng)日都宣告售罄。 掃描一年來河西南的房?jī)r(jià)漲勢(shì)，令人嘆為觀止，而且價(jià)格越漲也似乎越受到市場(chǎng)追捧，片區(qū)內(nèi)的正榮潤(rùn)峯今年2月首次開盤，開盤均價(jià)為2.6萬元/㎡左右，而到今年11月份，項(xiàng)目推出的新房源均價(jià)已經(jīng)上漲至29000元/㎡-31000元/㎡，漲幅達(dá)到4000元/㎡。 上周加推入市的升龍?zhí)靺R，132套房源當(dāng)天售罄，均價(jià)也達(dá)到28800元/㎡，相比今年9月首次開盤20100-22000元/㎡上漲近8000元/㎡，片區(qū)內(nèi)的老盤海峽城，年初均價(jià)還在21000元/㎡左右，如今已經(jīng)漲至25500元/㎡。 如今的河西南板塊，儼然就是當(dāng)年河西奧體的翻版，也面臨同樣的弊病，**明顯的毛病就是開發(fā)量高度密集，2003—2004年的河西板塊，十多家大牌開發(fā)商扎堆奧體周邊，到處都是樓盤工地，到2005年同期上市的樓盤已經(jīng)多達(dá)十多家，如今的河西南，一年時(shí)間也聚集了8家樓盤，全都扎堆在14平方公里的區(qū)域內(nèi)貼身蓋樓?！昂游髂系臉潜P開發(fā)實(shí)在太密了?！庇袠I(yè)內(nèi)人士指出，樓盤越是密集的區(qū)域，由于樓盤客群太集中，產(chǎn)生價(jià)格戰(zhàn)的可能性十分大。 和高漲的房?jī)r(jià)相比，河西南的“配套難”也成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，這里的各家樓盤周邊至今沒有配建超市、菜場(chǎng)等配套，而通往河西南的公共交通此前只有有軌電車一號(hào)線，距離樓盤還要步行十幾分鐘，直到年底這里才規(guī)劃了兩處公交場(chǎng)站。學(xué)區(qū)方面，雖然此前傳出南外入駐的消息，但目前多數(shù)樓盤的**尚未確定，學(xué)區(qū)尚未劃分，名校是否入駐還有待落實(shí)。 南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為，作為南京市著力打造的青奧板塊，河西南投資強(qiáng)度很高，未來配套會(huì)十分齊全，但與此同時(shí)這里居住密度也大，板塊同質(zhì)化樓盤競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，目前配套尚未完全落地，市場(chǎng)仍存在挑戰(zhàn)。 三、江北板塊： 利好落地難掩房?jī)r(jià)被透支隱憂 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：5000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★ 昨天緯三路過江隧道、緯七路長(zhǎng)江隧道元旦起同步免費(fèi)通行的消息被官方確認(rèn)，江北樓市今年的**大交通利好終于順利落地?！八淼酪煌ǎ苓厴潜P至少漲2000元?！苯衲晟习肽暝诮币患覙潜P，銷售人員預(yù)計(jì)。而事實(shí)表明，就連售樓員的預(yù)計(jì)都有點(diǎn)“保守”，位于江北中心區(qū)的華潤(rùn)國(guó)際社區(qū)今年4次開盤，房?jī)r(jià)3個(gè)月從15000元/㎡漲到17000元/㎡，17000元/㎡還是8月份的價(jià)格，過江隧道口的正榮潤(rùn)江城年內(nèi)開盤六七次，6月底還在打出送面積折算房?jī)r(jià)12000元/㎡，年底就已經(jīng)到2萬元/㎡。 房?jī)r(jià)一路高歌的江北樓市，是否全然沒有后顧之憂呢？眼下在江北緯七路隧道口處，儼然就出現(xiàn)了一家樓盤“11800元/㎡新區(qū)谷底價(jià)”的廣告牌，這家名叫東方熙龍山院的樓盤至今已經(jīng)賣了3年。同樣在隧道口處的東方萬匯城，在“鄰居盤”都漲到1.8萬—2萬元/㎡的情況下，目前銷售均價(jià)僅為1萬元/㎡。 四、麒麟板塊 “地王”落地房?jī)r(jià)切莫急著漲 年內(nèi)房?jī)r(jià)**高漲幅：2000元/㎡ 2016年風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)：★★★ 今年10月份，棲霞建設(shè)拿下麒麟板塊的G46地塊，樓面價(jià)達(dá)到8260元/㎡，未來房?jī)r(jià)預(yù)期達(dá)到1.5萬元/㎡以上，而整個(gè)麒麟板塊今年的主流均價(jià)也僅在11000—13000元/㎡。 “地王”帶來的房?jī)r(jià)預(yù)期，促使麒麟板塊年底喊漲聲接連不斷。就在本周，麒麟大盤中海國(guó)際社區(qū)推出了項(xiàng)目**后一批精裝房源，均價(jià)在1.3萬—1.4萬元/㎡，開盤當(dāng)晚宣布售空。受此推動(dòng)，一直促銷不斷的麒麟樓盤，目前正準(zhǔn)備收復(fù)失地。 麒麟板塊各家樓盤下半年的推貨量大多都在500套以上，板塊總體的剛需房源供應(yīng)量更是高達(dá)2500套以上，迄今為止除了中海國(guó)際社區(qū)收官以外，其他各家在售樓盤尚有存量，板塊整體的存量也達(dá)到千套左右。另據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì)，明年麒麟板塊的各家樓盤還會(huì)不斷推房入市，板塊供應(yīng)量預(yù)計(jì)將達(dá)到2000套。 迄今為止，麒麟板塊有軌電車、地鐵8號(hào)線、名校學(xué)區(qū)等利好配套多數(shù)還處在空缺，落地的**早時(shí)間也要等到明年晚些時(shí)候，而科創(chuàng)園雖然今年有一系列產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目入駐，發(fā)展成熟也同樣需要時(shí)間。有專家指出，目前麒麟板塊的價(jià)格雖然處于全市低谷，但今后板塊的主力供應(yīng)還是剛需產(chǎn)品，開發(fā)商依舊需要貼合市場(chǎng)控制總價(jià)門檻。短期內(nèi)麒麟樓盤還是跑量更為重要。

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    商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)綜合開發(fā)建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物(這里指的是不包括二手房)。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)在房產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中，商品房的買賣一般都采用預(yù)售和現(xiàn)房買賣相結(jié)合的方式。隨著住房制度改革的不斷深化，房產(chǎn)市場(chǎng)日益升溫，形成了完全的賣方市場(chǎng)，使買方的風(fēng)險(xiǎn)日益增大，是其融資的一種捷徑和重要方式。下面，本人就商品房買賣中買受人的風(fēng)險(xiǎn)及其防范談一些膚淺的看法： 一、現(xiàn)房買賣中買受人的風(fēng)險(xiǎn) 現(xiàn)房買賣，是指商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將其已建成的商品房售給買受人，由買受人支付房款的行為。其標(biāo)的物是現(xiàn)實(shí)存在的房屋，房屋坐落、層次、結(jié)構(gòu)、面積、質(zhì)量等買受人都可以親眼目睹且周圍環(huán)境、配套設(shè)施等都一目了然，交付日期也可以由雙方明確約定。但即便如此，現(xiàn)房買賣對(duì)買受人來說仍存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 1、商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)無開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，導(dǎo)致合同無效。 有無開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)將關(guān)系到商品房買賣合同的效力。如果商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)無開發(fā)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)，將導(dǎo)致買賣合同無效，買受人無法獲得商品房，即使取得了商品房，一旦發(fā)生糾紛按照無效合同的處理原則，也要返還給出賣人。而且無資質(zhì)企業(yè)開發(fā)的房產(chǎn)一般情況下都沒有取得建設(shè)許可證，該商品房當(dāng)然也無法取得合法的房產(chǎn)證。在這種情況下，買受人不僅無法獲得合法的房屋，有時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況還存在購房款無法返還的風(fēng)險(xiǎn)。 2、買賣合同中的房屋(標(biāo)的物)被房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)定了抵押，使買受人的權(quán)利無法實(shí)現(xiàn)。 根據(jù)《擔(dān)保法》第49條規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況。抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。關(guān)于[適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋]第67條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán);取得抵押物所有權(quán)的受讓人(一般情況下難以取得)，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其全部債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后，可以向抵押人追償。 從以上規(guī)定可以知道，房產(chǎn)商如果在未告知買受人其出售的房屋已設(shè)定抵押的情況下，將抵押的房產(chǎn)出售給買受人，給買受人帶來極大的風(fēng)險(xiǎn)。 ①、該出售的房屋已被房產(chǎn)商設(shè)定抵押并已依法登記的，即使買受人取得了該房產(chǎn)，但如果房產(chǎn)商未履行設(shè)定抵押時(shí)應(yīng)履行的義務(wù)，抵押權(quán)人就可以行使抵押權(quán)，將該房屋通過折價(jià)、拍賣、變賣等形式進(jìn)行處置，并從處置所得價(jià)款中優(yōu)先受償。如果買受人要取得該房屋的完整的所有權(quán)，則必須代房產(chǎn)商清償其全部債務(wù)。如果買受人取得該房屋時(shí)，房?jī)r(jià)款尚未支付，或尚應(yīng)付房款大于房產(chǎn)商欠抵押權(quán)人全部債務(wù)的，則買受人代償不會(huì)對(duì)其造成損失。否則，就會(huì)給買受人造成極大的損失。

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    購買商品房之前，購房者都會(huì)選了又選，為“占”住房子，往往需要先交一萬到兩萬元的定金，簽下“認(rèn)購書”。而后開發(fā)商會(huì)給購房者一周左右的時(shí)間付全款或交**并辦理按揭貸款。 然而，對(duì)于要辦理按揭貸款的購房者則需要注意了，您一定要在交定金前確認(rèn)自己能否順利在銀行辦下貸款來，否則，您交的定金就具有風(fēng)險(xiǎn)了。 案例一：林先生準(zhǔn)備購買某項(xiàng)目樓盤，在與開發(fā)商簽訂了“認(rèn)購書”并交付了2萬元定金后，計(jì)劃以按揭方式購買，雙方同時(shí)約定了簽訂正式“商品房買賣合同”的時(shí)間。但**終在林先生申請(qǐng)貸款時(shí)被銀行拒絕，無法繼續(xù)購房，而開發(fā)商也因此拒絕退還林先生的定金。 案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝陽區(qū)看中了一套出價(jià)為50萬元的二手房，由于手頭積蓄能夠**30%，便決定向銀行按揭貸款買房。由于沒有單位，平時(shí)收入都是現(xiàn)金進(jìn)出，無法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和存折流水賬，王小姐對(duì)貸款申請(qǐng)能不能批下來有些擔(dān)心。但中介人員表示，中介可代辦。求房心切的王小姐便交了2萬元定金，簽了認(rèn)購合同，托中介向業(yè)主砍價(jià)。**后，買賣雙方談妥以45萬元成交，并簽了買賣合同，付了**款。 然而**近，中介卻告訴王小姐，銀行審批不過關(guān)，要她想辦法湊錢，由于一時(shí)無處籌錢，王小姐便要求解除購房合同，然而中介和業(yè)主卻表示，只能退房款，2萬元定金不能退。王小姐表示是中介當(dāng)時(shí)承諾沒問題才買的，責(zé)任在中介，定金必須退，由此雙方爭(zhēng)執(zhí)不下。 不予放貸的原因銀行拒絕個(gè)人房屋貸款申請(qǐng)的情況主要分為三種，個(gè)人原因、開發(fā)商原因以及政策風(fēng)險(xiǎn)等。個(gè)人原因：主要可能是借款人有嚴(yán)重的不良信用記錄、還款能力達(dá)不到放款條件、弄虛作假提供虛假申請(qǐng)材料等。而對(duì)于二套房貸的個(gè)人，也要核查其個(gè)人是否還有貸款未繳納完畢。開發(fā)商原因：一般情況如果開發(fā)商存在不具備開發(fā)條件、開發(fā)商的開發(fā)手續(xù)不完備或者開發(fā)商有嚴(yán)重的信用問題或者開發(fā)商有重大訴訟影響其償債能力等情形，也會(huì)被銀行拒絕申請(qǐng)貸款，因?yàn)榇藭r(shí)開發(fā)商不具備保證擔(dān)保的能力。政策原因：所謂政策風(fēng)險(xiǎn)，可能是由于金融管理部門出臺(tái)新的政策規(guī)定，使貸款人出現(xiàn)達(dá)不到申請(qǐng)條件，**終被銀行拒絕貸款的情況。 律師分析：一手房的認(rèn)購合同和買賣合同都屬于格式合同，開發(fā)商一般是不會(huì)跟客戶建立某種約定的。所以客戶在交定金認(rèn)購房屋時(shí)要謹(jǐn)慎些，如果自己不放心，**好先向開發(fā)商指定銀行委托的按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一份詳細(xì)的說明材料，讓其請(qǐng)銀行進(jìn)行初步審核，確定**高貸款額度，再交定金簽認(rèn)購合同。二手房則靈活很多，由于認(rèn)購合同和買賣合同都是雙方約定的，可以和業(yè)主協(xié)商好，在訂立合同時(shí)，將自己的情況列明，并補(bǔ)充說明因銀行貸款未獲審批導(dǎo)致成交失敗時(shí)，需要無條件退還定金。 律師表示，在上述王小姐的案例中，中介有過錯(cuò)，中介應(yīng)負(fù)一定的賠償責(zé)任。但對(duì)于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準(zhǔn)的情況，這就需要購房者提交相關(guān)證據(jù)，以證明不是自己的問題，才能要求返還定金。律師提醒：陳楠律師表示，其實(shí)購房者無論是簽訂認(rèn)購合同或者是房屋買賣合同，對(duì)于自己的相關(guān)利益，一定要在之前和開發(fā)商簽訂相關(guān)協(xié)議，尤其是在購買期房的時(shí)候，因?yàn)榭床坏綄?shí)體建筑，不免會(huì)在建成之后出現(xiàn)與開發(fā)商之前承諾的條件不符，因此，只要之前將相關(guān)承諾寫進(jìn)合同里，就會(huì)免去之后的很多糾紛問題。另外，在出現(xiàn)糾紛時(shí)不要輕言訴訟，一定要先做好充分調(diào)查取證并認(rèn)真研究合同和法律規(guī)定，**好向律師咨詢和請(qǐng)教，以獲得專業(yè)的法律幫助，維護(hù)自身的合法權(quán)益。

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    開發(fā)商在開發(fā)商品房過程中為籌措資金，以土地或在建工程做擔(dān)保向銀行申請(qǐng)抵押貸款投入續(xù)建，達(dá)到法定條件經(jīng)批準(zhǔn)后邊建邊將商品房預(yù)售出去，以預(yù)售所得款項(xiàng)償還銀行貸款，并解除原設(shè)定抵押，這是國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)開發(fā)的通常做法?！吨腥A人民共和國(guó)擔(dān)保法》第四十九條規(guī)定“抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人，并告知受讓人”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》第37七條規(guī)定“經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租”，“抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者出租所得價(jià)款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有”。第36條規(guī)定“抵押權(quán)人有權(quán)按照抵押合同的規(guī)定監(jiān)督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況”。由此可見，法律和規(guī)章并沒有禁止抵押人合法轉(zhuǎn)讓抵押物，只要是取得《武漢市商品房預(yù)售許可證》的商品房，被抵押的商品房是可以買賣的。