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交房糾紛常見的四個問題現象一：逾期交房開發(fā)商逾期交房應依約承擔違約責任交房延期是房屋交付中**容易出現的問題，由于交房延遲，開發(fā)商將支付高額的違約金，一般來說約為已交房款的萬分之幾(視雙方約定)。因此一些開發(fā)商就在沒達到交房條件時匆忙交房，引得消費者憤而反抗，要求一個公道，而另一些開發(fā)商則是推遲了交房時間，卻以“不可抗力等原因”為借口拒絕支付。律師點評：購房者與房地產開發(fā)商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表示，只要沒有違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，就是合法有效的，雙方應全面履行合同約定的義務。一旦開發(fā)商逾期交房(除不可抗力原因以外)，就應承擔違約責任，即開發(fā)商應向購房者支付逾期交房的違約金?，F象二：質量不過關開發(fā)商逾期交房應依約承擔違約責任房屋質量問題無疑是購房者**為關心的問題，比如地板漏水、墻壁嚴重開裂等等。但問題是，很多房子剛交付的時候，并沒有裂縫，即使有也往往已被全都抹平，數月甚至一兩年后才會慢慢顯現，但到時候，權責在誰、如何維修、費用如何收取等問題就難以分清。律師點評：1、申請鑒定房屋質量。商品房作為一種特殊的商品，應遵循和適用《城市房地產開發(fā)經營管理條例》，該條例第32條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監(jiān)督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體質量不合格的，購買人有權退房。”申請鑒定單位鑒定房屋質量，如主體結構質量不合格，出售方構成根本違約，購房合同應該解除，出售方還應當依法承擔賠償責任；如房屋主體結構質量合格，只是存在房屋質量瑕疵，出售方不構成根本違約，購房合同不應解除。2、售房方對房屋質量瑕疵有維修之附隨義務?！冻鞘蟹康禺a開發(fā)經營管理條例》第31條規(guī)定：“房地產開發(fā)企業(yè)應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔商品房保修責任。”對于房屋質量瑕疵，售房方有維修之附隨義務，還應當依法承擔賠償責任。因此，保修期內如出現房屋漏水、墻體滲水、線路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或非因己方原因造成的質量問題時，業(yè)主可以要求開發(fā)商進行維修，直到符合國家規(guī)定的標準。開發(fā)商不得向業(yè)主另行收費，由于質量問題給業(yè)主造成的損失，開發(fā)商也應承擔賠償責任。現象三：擅自更改規(guī)劃擅自更改規(guī)劃須承擔相應責任**近武漢出現的一些交付糾紛中，很大部分都屬于這一問題。如原先在合同中約定的中空玻璃變成了普通玻璃、沒有采取節(jié)能墻體等。還有一類是配套設施沒有到位或者更改，如開發(fā)商擅自將中心花園縮水，原先承諾的綠地變成了高樓，或者將綠地改造成了籃球場等設施，將承諾的彩色園藝地磚變成了柏油馬路以及改動了樓盤的外立面顏色等等。律師點評：其實大多案件都在交房驗收時集中爆發(fā)。開發(fā)商肆意變更規(guī)劃、更改住宅公用部位設施的初衷，主要還是在于利益方面。在樓盤預售過程中，開發(fā)商是不能隨意更改規(guī)劃的。如果有更改，必須通知所有業(yè)主，并征得業(yè)主的同意方可。否則，即使開發(fā)商征得規(guī)劃部門同意變更，從合同的意義上講，也屬于對購買樓盤的業(yè)主們的一種違約行為。對于這種違約情形，業(yè)主們可以要求開發(fā)商按照原規(guī)劃履行購房合同恢復原狀，或者要求給予損失賠償，而具體賠償標準可視違約程度而定。此外，如有重大規(guī)劃變更的，則屬于根本違約，業(yè)主們可以要求同開發(fā)商解除購房合同并退房?，F象四：面積縮水超3%部分可提出雙倍返還請求對于期房而言，預售時的面積都是根據設計預測的，與房子造好后實際測量出來的面積總歸有些誤差。這一點買房人肯定可以理解，在一定范圍內的誤差也能夠接受。但面積差得太離譜，買房人肯定難以接受。這就需要買房人在簽約時與開發(fā)商事先做好約定，而且要細致約定，別讓開發(fā)商鉆了空子。律師點評：**高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值超出3%，買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。律師提醒交房糾紛防患于未然為了使業(yè)主的權利能得到**大程度的保障，律師建議，在簽訂補充協(xié)議時，**好將以下內容納入其中，如：《房屋所有權證》的辦理期限及違約責任；發(fā)生法定退房或依合同約定退房，購房款、利息、裝修費、相關費用(保險費、律師費、契稅及物業(yè)管理費等)及已支付銀行利息等項目的處理辦法；由于房屋質量問題(含附屬物，如暖氣管、熱水器、電磁爐等)造成購房人及他人人身和財產損害的賠償問題；室內空氣質量標準問題；房屋或空氣質量檢測費用承擔問題；停車位問題；小區(qū)綠化率、會所、兒童游樂園問題；面積差異的處理辦法；開發(fā)商行使外墻面使用權和屋頂使用權對業(yè)主生活產生影響的補償問題；擅自變更規(guī)劃的解決辦法及樓間距、采光問題等等，做到有備無患。
全部3個回答>二套房提取公積金會出現哪些問題 貸款條件有哪些
142****7261 | 2016-05-11 16:28:05
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2015年11月20日，國務院法制辦公室發(fā)布了《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》，而這距離上一次修訂條例隔了13年。近年來，公積金問題“百病纏身”，此次修改可謂萬眾期待，迎來廣泛的關注。 作為普通市民的你又將從中獲得哪些收益呢？ 【強制限額：你的錢不用再去“養(yǎng)”富人了】 近些年公積金的公平性一直受到質疑，因為不同地區(qū)、不同行業(yè)的繳存比例、繳存基數不同，公積金繳納金額甚至會有幾十倍的差距。 修訂條例設置了公積金的上限和底限，明確表示不得高于平均工資的3倍原條例雖然也有公積金繳納的底線和上限，但不強制執(zhí)行，導致繳納的公積金差距懸殊。新條例有望增加強制性，使“劫貧濟富”現象不再重現。 國家的錢一定程度上避免了別有用心的私有化，雖然普通市民沒有直接入賬，但能享受到的社會福利有望增加。 【購買高信用等級固定收益：不再“坐等貶值”】 物價飛漲，繳納的公積金不用的話只會貶值，針對這一現象，條例修訂為可以將住房公積金用于購買國債、大額存單、地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個人住房貸款支持證券等高信用等級固定收益類產品。 職工有下列情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內的存儲余額，符合第①、⑤、⑥、⑦項規(guī)定的，可同時提取配偶的住房公積金： ①購買、建造、大修、裝修自住住房的； ②離休、退休的； ③完全喪失勞動能力，并與單位終止勞動關系的； ④出境定居的； ⑤償還住房貸款本息的； ⑥無房職工支付自住住房租金的； ⑦支付自住住房物業(yè)費的。 【政府“代管”變弱：你的錢不必再為政府的賬買單】 不少地方政府拿公積金的收益的錢用于保障房的建設，而此次條例修訂刪除住房公積金增值收益用于建設城市廉租住房補充資金的規(guī)定，可謂動了地方政府的“大蛋糕”。 【簡化流程擴大范圍：提取公積金不用發(fā)愁了】 公積金存進去容易、取出來難一直困擾著廣大市民，不僅手續(xù)繁多、到賬慢，而且諸多限制，這兒不能用，那兒也不能用，此次條例修改有望解決這一問題。 條例關于這方面的修訂如下：在原來購房、支付房貸之外，租房、裝修、支付物業(yè)費等住房類消費，都可以使用住房公積金，同時簡化辦理這些業(yè)務需要交納的材料，貸款辦理時限從15日降低到10日。有條件的地方可以實行公積金省級統(tǒng)籌。 明確了這些新的修訂，不知道你對公積金還有沒有不明白的問題？以下截取10個大家都關心的問題，不明白的趕緊收藏搞懂哦！ 1、買賣契約簽訂后多長時間內可辦理住房公積金貸款？ 答：購買商品房和經濟適用住房的，在買賣契約簽訂一年之內辦理住房公積金貸款；購買二手房的，在買賣契約簽訂后半年之內辦理住房公積金貸款；購買二手房兩證已過戶的，在過戶完畢后三個月內辦理住房公積金貸款。 2、住房公積金貸款期限如何計算？ 答：借款人申請貸款時實際年齡與申請貸款期限之和原則上不得超過其法定退休年齡，申請貸款時的實際年齡取整計算。 3、沒有按期償還住房公積金貸款如何處理？ 答：借款人未按借款合同約定按月償還貸款本息的，按中國人民銀行有關規(guī)定計收罰息。按照借款合同的約定，逾期超過規(guī)定的期限后，將處分其抵押物。 4、如果父母購房，子女能否申請住房公積金貸款？ 答：如果以子女名義申請住房公積金貸款，子女的名字必須在購房的買賣契約中，且應理解為是子女購房申請公積金貸款，父母是房屋的共有權人。 5、提取了住房公積金的職工，買房可以申請住房公積金貸款嗎？ 答：可以。只要按規(guī)定足額、連續(xù)繳存住房公積金且單位和個人新開戶均超過半年即可申請住房公積金貸款。 6、住房公積金網站貸款查詢的初始密碼是多少？ 答：住房公積金網站貸款查詢的初始密碼為借款人住房公積金卡賬號的后六位。 7、沒有領取結婚證能一起辦理住房公積金貸款嗎？ 答：不能。必須領取結婚證后才能以夫妻的名義辦理住房公積金貸款，享受雙方繳存住房公積金的貸款額度。 8、申請住房公積金貸款是否需要提供收入證明？ 答、不需要，但申請組合貸款的借款人，由于商業(yè)住房貸款要求，須提供由借款人及其配偶單位出具的收入證明。 9、貸款如遇利率調整如何處理？ 答：公積金貸款期限為一年的，實行合同利率，遇法定利率調整，不分段計息。一年期以上公積金貸款采取每年確定利率的方法，遇中國人民銀行利率調整，新辦理的貸款按新利率執(zhí)行；已經辦理過的貸款，于次年1月1日起，按新利率執(zhí)行。 10、住房公積金貸款發(fā)放后，首期還款什么時候開始？ 答：住房公積金貸款發(fā)放后，首期還款日為貸款發(fā)放后次月15日。
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我們都知道，公積金可以用來貸款買房，也可以提取個人的公積金用來買房、裝修房屋等。本期購房指南為大家整理了長沙二套房公積金提取的相關事項，包含二套房公積金提取的條件、所需要的材料、如何提取公積金以及在哪些情況下又是不能提取公積金的，繳納有公積金的同志們要仔細看下哦。 一、二套房提取住房公積金的條件： 二次購房，提取和貸款只能二者選一。第2次購房是可以提取住房公積金的，但是因購買自住房提取過2次(含)以上住房公積金的，不得再次因購房提取公積金。 二、怎樣提取二套房公積金？ 購買具有所有權的住房的，職工本人及其家庭成員合計僅有一套住房時，可提取額不超過申請時賬戶內的存儲余額，且不超過購房總價款；職工本人及其家庭成員合計有兩套及以上住房的，可提取額不超過申請時賬戶內存儲余額的 60%，且不超過購房總價款；職工本人及其家庭成員購買第三套及以上住房的(包括異地)，第三套及以上住房不予提取。 個人提取住房公積金：與單位終止勞動關系兩年后，未新就業(yè)或新就業(yè)單位未辦理公積金可全額提取。 但是如果存在下列情形之一，不得提取住房公積金： (1)住房公積金賬戶被依法查封的。 (2)家庭(包 括夫妻雙方及未成年子女)已有住房產權面積超過 140 平方米(含)的，已注銷的產權面積 (限一套)可不記。 (3)購買、建造、翻建、大修商住兩用房及償還商住兩用房貸款本息的。 (4)購買、建造、翻建、大修獨棟別墅、聯(lián)體別墅及償還購買獨棟別墅、聯(lián)體別墅貸款本息的。 (5)以贈與、繼承、分割、合并、交換等方式取得具有所有權自住住房的。 (6)辦理 了住房公積金貸款，還貸期間有逾期貸款未歸還或已被擔保公司代償未還清的。 三、提取住房公積金必須提交的資料 (一)基本資料 1.身份證原件及復印件。 2.單位審核蓋章的《湖南省直單位職工住房公積金提取申請表》。 3.陽光住房公積金卡。 4.以配偶或夫妻雙方名義購買自住房的，須提供結婚證(或證明其夫妻關系的戶口簿)原件及復印件。 (注：以配偶名義在婚前(以購房合同簽訂時間為準)購買自住房的，不得提取公積金) 5.職工住房公積金提取手續(xù)原則上應由本人或本單位住房公積金專管員辦理;委托配偶辦理的，配偶還須提供身份證和結婚證(或證明其夫妻關系的戶口簿)原件及復印件;委托他人提取的，受托人還須提供身份證和經公證部門公證的合法委托書的原件及復印件; (二)其他資料: 參照《提取操作細則表》，對應提交。除特別指明外，均需提供原件核對，留存復印件。 關于二套房公積金提取需要特別注意的是，二次購房，提取和貸款只能二者選一，這就需要個人考慮清楚是用公積金貸款還是提取公積金用來買房了，需要根據個人的需求而定。如果需要提取公積金，那么就需要準備上述所說的相關資料了。
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很多購房者都不知道二套房公積金要怎么提取，而這對于公積金貸款買房是非常重要的。在此小編為您做一個大致的整理。 購買具有所有權的住房的，職工本人及其家庭成員合計僅有一套住房時，可提取額不超過申請時賬戶內的存儲余額，且不超過購房總價款；職工本人及其家庭成員合計有兩套及以上住房的，可提取額不超過申請時賬戶內存儲余額的 60%，且不超過購房總價款；2010 年 9 月 30 日起，職工本人及其家庭成員購買第三套及以上住房的（包括異地），第三套及以上住房不予提取。 個人提取住房公積金：與單位終止勞動關系兩年后， 未新就業(yè)或新就業(yè)單位未辦理公積金可全額提取。 但是如果存 在下列情形之一，不得提取住房公積金： （1）住房公積金賬戶被依法查封的； （2）家庭（包 括夫妻雙方及未成年子女）已有住房產權面積超過 140 平方米（含）的，已注銷的產權面積 （限一套）可不記； （3）購買、建造、翻建、大修商住兩用房及償還商住兩用房貸款本息的； （4）購買、建造、翻建、大修獨棟別墅、聯(lián)體別墅及償還購買獨棟別墅、聯(lián)體別墅貸款本息的； （5）以贈與、繼承、分割、合并、交換等方式取得具有所有權自住住房的； （6）辦理 了住房公積金貸款，還貸期間有逾期貸款未歸還或已被擔保公司代償未還清的。
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①借款申請人須建立住房公積金賬戶12個月(含)以上，同時，足額的正常繳存的住房公積金12個月(含)以上的，且申請了貸款時處于的繳存的狀態(tài)。②對于經審批同意，處于，緩繳狀態(tài)的單位，其職工在滿足了建立的住房的公積金賬戶12個月(含)以上的，足額的正常的繳存住房的公積金12個月(含)以上的條件下，可以申請貸款。
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