商品房預(yù)售許可證是什么，未取得預(yù)售許可證怎么辦？

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• 134****9298

  這是杭州一手房的實情，沒人舉報就沒人發(fā)現(xiàn)。

  查看全文↓ 2014-03-08 17:30:34
• 147****4226

  是這樣的，如果未取得預(yù)售許可證，確實不得進(jìn)行商品房預(yù)售，但是多數(shù)開發(fā)商只是預(yù)選，并沒有預(yù)售，也不能收取認(rèn)籌金的！

  查看全文↓ 2014-03-07 09:50:03
• 146****7250

  **高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效?！比绻谀阍V訟前，開發(fā)商已取得商品房預(yù)售許可證，你們簽訂的商品房買賣合同就是有效的。如果在訴訟前開發(fā)商還是沒有補辦下來，你可以要求與他們解除合同。另外，《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實?！蹦憧梢哉埱蟛怀^已付購房款一倍的賠償。
  參考 http://51ajia.com/Family_Residence.aspx

  查看全文↓ 2014-03-06 11:53:38

相關(guān)問題

• 問 ??商品房預(yù)售許可證取得條件是什么
  答

         商品房預(yù)售許可證取得條件有以下這些：1、通過商品房竣工驗收檢查，2、配套基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施符合交付條件和日期進(jìn)度，3、物業(yè)服務(wù)管理方案開始落實，4、辦理預(yù)售款專用賬戶，5、開發(fā)商取得相關(guān)證件　　1、按照施工進(jìn)度和竣工交付日期完成了驗收檢查，滿足投入資金比。預(yù)售的主體結(jié)構(gòu)完成情況應(yīng)全部達(dá)標(biāo)。并向相關(guān)部門提供預(yù)售方案等材料?！　?、滿足房屋的供水、電、氣、暖、網(wǎng)絡(luò)等相關(guān)配套設(shè)施的交付使用條件，相關(guān)的配套設(shè)施滿足交付使用進(jìn)度。　　3、物業(yè)管理方案開始實施，提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)項目。　　4、開發(fā)商在項目所在地辦理商品房預(yù)售款專用賬戶?！　?、房地產(chǎn)開發(fā)商獲得營業(yè)執(zhí)照，地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書，土地使用權(quán)證書和土地批準(zhǔn)文件。并持有建筑工程規(guī)劃許可證和開工許可證。　　現(xiàn)在預(yù)售行為在房地產(chǎn)行業(yè)十分常見，但是開發(fā)商是否具有預(yù)售資質(zhì)需要十分留心，如果開發(fā)商沒有資質(zhì)擅自采取預(yù)定，認(rèn)購等方式預(yù)售房屋，都屬無證預(yù)售行為，所以客戶在買房時要格外留心。

• 問 預(yù)售許可證是什么 石家莊商品房預(yù)售許可證怎么查詢
  答

    有的購買者買的樓盤停停建建，很多因為沒有《商品房預(yù)售許可證》買房不見房讓人很是煩惱，甚至成為爛尾盤。購房者在購買商品房前一定要查詢樓盤的《商品房預(yù)售許可證》，但是很多購房者不知道如何查詢，也不知所購商品房是否在《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)范圍之內(nèi)。 商品房項目上市預(yù)售必須在取得《商品房預(yù)售許可證》進(jìn)行，這也意味著該項目在土地、規(guī)劃、建設(shè)等方面必須取得相關(guān)手續(xù)?，F(xiàn)今市場上不少樓盤在沒有取得《商品預(yù)售房許可證》便開始違規(guī)銷售，對購房者來說存在很大風(fēng)險。 購房者查詢《商品房預(yù)售許可證》共有兩種途徑： 一是在售樓場所實地查看 二是在石家莊住房保障和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站中“新建商品房”欄中輸入項目名稱進(jìn)行查詢。 在查看預(yù)售許可證時購房人應(yīng)注意，《商品房預(yù)售許可證》分為正本和副本，正本上可了解開發(fā)企業(yè)名稱、項目名稱、批準(zhǔn)預(yù)售范圍、許可證號和發(fā)證日期；副本具體描述了各個樓號的建筑名稱、**高樓層和批準(zhǔn)預(yù)售面積、套數(shù)、性質(zhì)。另外備注欄中還會注明預(yù)售資金監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬號；土地和在建工程的抵押情況；回遷房源信息、保障性住房信息等內(nèi)容。 需要特別提醒的是，購房者在購房時除了仔細(xì)查閱所購的項目是否取得《商品房預(yù)售許可證》外，還應(yīng)詳細(xì)查詢所購房屋是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。同時，購房人在交付購房款時應(yīng)存入《商品房預(yù)售許可證》中注明的預(yù)售資金監(jiān)管行，從而減少購房風(fēng)險。

• 問 什么是商品房預(yù)售許可證 如何申請商品房預(yù)售許可證
  答

  有過買房經(jīng)歷的購房者可能有這個感受，樓盤商品房預(yù)售許可證往往知道有一大推內(nèi)容，但一看就忘，說不出個甲乙丙丁，這里面很有可能就暗藏著貓膩你卻不自知。 樓盤要發(fā)出《商品房預(yù)售許可證》。政府對其會有很多具體而嚴(yán)格的規(guī)定，如果發(fā)展商嚴(yán)格遵照規(guī)定來發(fā)售物業(yè)，買家的許多合法權(quán)益都能夠得到充分的保障。例如：政府規(guī)定樓盤的高層建筑要建到七層以上才能預(yù)售，多層建筑要完成三分之二才能預(yù)售；開發(fā)商要交齊預(yù)售部分的地價才發(fā)給預(yù)售許可證；預(yù)售房款必須?？顚Ｓ玫鹊取Ｕ褪菑念A(yù)售許可證開始就替購房者對開發(fā)商進(jìn)行把關(guān)和監(jiān)督的。一個樓盤有沒有商品房預(yù)售許可證證明了該樓盤有否達(dá)到**基本的發(fā)售條件。 樓盤有了《商品房預(yù)售許可證》便可公開發(fā)售了，但這張紙還包括了許多豐富有用的信息。 １、復(fù)印件無效 政府規(guī)定樓盤只有取得了《商品房預(yù)售許可證》才可公開發(fā)售，《商品房預(yù)售許可證》必須懸掛在售樓部里顯眼的位置。而且，這個預(yù)售許可證必須是原件，復(fù)印件無效。 有一些發(fā)展商借口說把《商品房預(yù)售許可證》的原件懸掛在售樓部容易丟失，而用復(fù)印件代替原件，其實卻在復(fù)印件上做了手腳，欺騙買家。很多省份地區(qū)對《商品房預(yù)售許可證》增發(fā)了副本，正本與副本之間的區(qū)別只是副本上多了“副本”字樣，其所有內(nèi)容、大小、顏色完全一樣，而且都是過了塑的。發(fā)展商就算不便展示預(yù)售許可證正本，也可把副本懸掛出來，再沒借口不懸掛原件了。   ２、附圖必須同時懸掛 《商品房預(yù)售許可證》除了正證外，還有一個附圖，正證對預(yù)售項目進(jìn)行文字說明，附圖則是項目平面圖，上有樓盤的規(guī)劃平面圖，并用紅筆把預(yù)售房屋的位置勾勒出來，樓盤周邊的規(guī)劃路也有標(biāo)示。買家認(rèn)真查看附圖，便可全面了解樓盤的規(guī)劃狀況，無良發(fā)展商也無從欺瞞買家了。如故意隱瞞有規(guī)劃路經(jīng)過小區(qū)的情況也就不會發(fā)生了。 在預(yù)售許可證的正證上，有這么一行字：“本證使用時須附上項目平面圖，并注明預(yù)售房屋各棟位置?！边@就是說正證與附圖必須同時懸掛，而且正證與附圖之間蓋上了國土房產(chǎn)局的騎縫章，附圖也同樣過了塑。買家只要察看附圖與正證的騎縫章是否吻合，便可知道該附圖與正證是否對應(yīng)。 目前絕大多數(shù)的樓盤都沒有把附圖懸掛出來，目的就是隱瞞樓盤的詳細(xì)規(guī)劃狀況。有購房者要求售樓人員出示預(yù)售許可證附圖，但一般樓盤的售樓人員都會裝傻：哪來的什么附圖！按照規(guī)定，買家其實可以理直氣壯地要求發(fā)展商出示附圖，如果不出示，那肯定是心里有鬼。   ３、防止超面積銷售 在預(yù)售許可證上有“開發(fā)企業(yè)名稱”、“開發(fā)資質(zhì)證書號”、“項目名稱”、“項目座落”等欄目，其中比較重要的欄目有“預(yù)售房屋建筑面積ＸＸ平方米ＸＸ套”、“預(yù)售房屋棟號及層數(shù)”，買家要認(rèn)真核查自己要買的那套房子是否在預(yù)售的范圍內(nèi)。如果買了不在預(yù)售范圍內(nèi)的房子，買家的合法權(quán)益便不能得到有效的保障。有不少發(fā)展商經(jīng)常預(yù)先銷售許可范圍外的房屋，這些房屋有可能在沒有監(jiān)管的情況下出現(xiàn)爛尾，就算工程完成，買家也往往不能及時得到房產(chǎn)證。 超面積銷售是目前市場上開發(fā)商比較普遍的一種違規(guī)行為，開發(fā)商為了能多賣快售，盡快回籠資金，就會超面積銷售。而超面積銷售部分往往就是因各種各樣的原因而未達(dá)到預(yù)售條件的，如果是未交地價而不能預(yù)售的，買家可能會得不到房產(chǎn)證，沒了監(jiān)管就有可能爛尾。   ４、預(yù)售款須入專用帳戶 在預(yù)售許可證上，有預(yù)售款專用帳戶一項，這一專用帳戶作用非常大。發(fā)展商所得到的預(yù)售款項必須存入此專用帳戶。這一帳戶上的資金由國土房產(chǎn)局監(jiān)管，從而保證預(yù)售款不被發(fā)展商挪作他用，只用于此預(yù)售項目的建設(shè)。因此，買家在買房時，購樓款必須存入此專用帳戶，如果發(fā)展商給買家提供的帳戶不是此專用帳戶，那該發(fā)展商就有把資金挪作他用的嫌疑，樓盤也就有了爛尾的風(fēng)險。 由于開發(fā)商使用專用帳戶里的預(yù)售款是要先向政府部分申請，開發(fā)商借口這樣太麻煩，通常都會多設(shè)置一個帳號讓買家交錢，這個帳號通常就不是專用帳戶，其中只有一部分預(yù)售款在專用帳戶里，大部分預(yù)售資金在自已的帳戶里，當(dāng)然開發(fā)商不一定就會把資金挪作他用，但買家為了所買的房子萬無一失，完全有必要要求把樓款交到預(yù)售證上的專用帳戶里。   ５、有效期 《商品房預(yù)售許可證》里規(guī)定了土地使用權(quán)出讓年限從ＸＸ年ＸＸ月ＸＸ日起計算，住宅用地70年，商業(yè)用地40年，工業(yè)用地50年，其他用地50年。很多買家往往忽略了土地使用權(quán)出讓年限，因為有的土地使用權(quán)是經(jīng)過了多手轉(zhuǎn)讓的，其土地使用權(quán)出讓年限是從幾年前就開始計算的，雖然這些房屋剛剛才建起發(fā)售，但其使用年限卻已經(jīng)少了好幾年，無形中其價值也打了折扣。 《商品房預(yù)售許可證》上還標(biāo)有有效期。一般來說，這個有效期為一年，過期無效。買家購房時要留意許可證是否過期。購買了過期許可證的房子，其合法權(quán)益也得不到保護(hù)。   ６、商品房買賣合同號 發(fā)證機(jī)關(guān)會在《商品房預(yù)售許可證》正證上注明商品房買賣合同號從ＸＸ號到ＸＸ號是該預(yù)售許可證的合法合同。例如該預(yù)售許可證允許預(yù)售1000套房子，發(fā)證機(jī)關(guān)只會給發(fā)展商1001套商品房買賣合同，并且都標(biāo)上了編號，只有在這些編號內(nèi)的合同，國土房管局才給予合同鑒證。因此買家在簽證商品房買賣合同時，便可查看其合同編號是否在預(yù)售許可范圍內(nèi)。 有些超面積預(yù)售的發(fā)展商往往會拿不在規(guī)定編號內(nèi)的買賣合同給買家簽約，這樣的合同國土房管局是不會進(jìn)行鑒證的，沒有得到鑒證的合同就拿不到房產(chǎn)證。買家催要房產(chǎn)證的時候，發(fā)展商會用各種借口拖延時間，如說國土房管局的辦事手續(xù)麻煩、工作效率低，所以合同暫時無法鑒證，其實發(fā)展商是要等到下一批預(yù)售證到手以后才找借口讓買家重新簽一份合法買賣合同。因此買家在看樓時，有意有購買該樓盤時，必須先把其買賣合同編號范圍抄錄下來，以便簽合同時進(jìn)行對照。 另外，預(yù)售許可證上還有一項編號是“X房預(yù)字第ＸＸ號”。買家可憑該編號到國土房管局查詢該項目的情況。   ７、查詢與投訴 在《商品房預(yù)售許可證》上，有“發(fā)證機(jī)關(guān)查詢、投訴電話”一欄，這個電話是國土房管局里專管此項目具體業(yè)務(wù)人員的辦公電話，買家對此有任何疑問或意見，均可撥打這個電話，這個電話能**有效、**直接地監(jiān)管發(fā)展商。

• 問 取得商品房預(yù)售許可證的條件？
  答

  (一)預(yù)售人已取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書、營業(yè)執(zhí)照; (二)按照土地管理部門有關(guān)規(guī)定交付土地使用權(quán)出讓金，已取得土地使用權(quán)證書; (三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證，并已辦理建設(shè)工程質(zhì)量和安全監(jiān)督手續(xù); (四)已確定施工進(jìn)度和竣工交付使用時間; (五)七層以下(含本數(shù))的商品房項目，已完成結(jié)構(gòu)工程并封頂;七層以上(不含本數(shù))的商品房預(yù)售項目，已完成三分之二結(jié)構(gòu)工程; (六)已在項目所在地商業(yè)銀行開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶; (七)預(yù)售商品房項目及其土地使用權(quán)未設(shè)定他項權(quán); (八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

• 問 ??商品房怎么查預(yù)售許可證?預(yù)售許可證有什么作用呢?
  答

  提起“五證”，也許大家對建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證這四個證件并沒有什么疑惑。但是，如果一說到商品房銷售許可證和商品房預(yù)售許可證，不少人就會混淆不清，今天就來一起分辨一下它們吧。商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證有何區(qū)別？商品房預(yù)售許可證和商品房銷售許可證**明顯的區(qū)別主要有兩個：1、 適用對象不同商品房預(yù)售許可證的適用對象是期房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目未建成時便可銷售的標(biāo)志。商品房銷售許可證的適用對象是現(xiàn)房，因為該證件是證明房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)項目竣工后便可銷售的標(biāo)志。

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