現(xiàn)在銀川房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢是什么？

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• 155****2795

  銀川房產(chǎn)信息多關(guān)注銀川吉屋網(wǎng)！

  查看全文↓ 2014-02-16 14:08:01
• 147****2200

  銀川房地產(chǎn)發(fā)展還不錯(cuò)，進(jìn)駐的房產(chǎn)公司越來越多，開發(fā)的樓盤也越來越多

  查看全文↓ 2014-02-16 14:07:46

相關(guān)問題

• 問 房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢
  答

  房地產(chǎn)未來發(fā)展趨勢：①城市之間房價(jià)差距明顯，政府在城鎮(zhèn)化道路上，想要使大中小城市能夠均衡發(fā)展。但公共資源無法均衡分配，更多集中在首都，特區(qū)和一些省會(huì)城市，以至于馬太效應(yīng)日益明顯，在過去5年里，北京上海和深圳三大城市，成為人口增長中心，同時(shí)鄭州，泉州等小城市人口也增長迅速，在資金增量上，北上深，成都，杭州，南京成為明星城市。②大城市房屋出現(xiàn)資產(chǎn)化，一線城市和部分二線城市的中心區(qū)的物業(yè)日益資產(chǎn)化，中小城市尤其是一些人口流失的城市，將回歸房屋自身的居住和商業(yè)辦公的屬性。對(duì)于多數(shù)年輕人來說，再也不用承受住房的壓力，這是房地產(chǎn)泡沫帶給我們的最大福利。③小戶型崛起，比如，在一些大城市中心區(qū)，會(huì)出現(xiàn)20來平米的小公寓，可以通過創(chuàng)造出豐富的生活場景。

• 問 未來幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢
  答

  房價(jià)短期下跌為不可逆轉(zhuǎn)的大趨勢，長遠(yuǎn)看漲。國家調(diào)控政策出臺(tái)算是精明的了，先出臺(tái)的政策是國八條，限購，適用房等都是調(diào)控銷售的，致使現(xiàn)在的房子交易少之又少；現(xiàn)在出臺(tái)的是緊縮貨幣政策，央行再次加銀行準(zhǔn)備金率0.25個(gè)百分點(diǎn)至20.5%的歷史高位，銀行回收貸款補(bǔ)充準(zhǔn)備金率必然迫使開發(fā)商降價(jià)銷售回籠資金，國家統(tǒng)計(jì)局剛出的報(bào)告顯示，5月初以來，幾大一線城市已有不同程度的降幅，只是我們，老百姓沒有感受而已。在緊縮貨幣的持續(xù)下，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的猶如滅頂之災(zāi)(房地產(chǎn)業(yè)可能會(huì)出現(xiàn)重新洗牌），這種降價(jià)狀況將繼續(xù)擴(kuò)大，二三四線城市將不可逆轉(zhuǎn)跟隨。長遠(yuǎn)來說，調(diào)控不能以犧牲經(jīng)濟(jì)為代價(jià)，要保經(jīng)濟(jì)增長還得靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，人民幣的繼續(xù)**將繼續(xù)帶動(dòng)物價(jià)的上漲，未來幾年這種狀況無法改變，房價(jià)會(huì)呈慢爬上漲趨勢。

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• 問 現(xiàn)在的房地產(chǎn)是什么趨勢？
  答

  1.我國房市已進(jìn)入調(diào)整期，但不會(huì)崩盤。理由如下：一是房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房價(jià)崩盤。2000年以來，我國房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%，是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。并且，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長，對(duì)相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)，從目前的政府財(cái)政收入來看，根據(jù)國土資源部公報(bào)數(shù)據(jù)，2004年-2006年，全國土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1月-11月為9130億元，占全國財(cái)政收入的比重接近20%，賣地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi)，兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27%，若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè)，貢獻(xiàn)的收入就更大了。甚且，如果房價(jià)崩盤，可能會(huì)使房市喪失進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)，并引發(fā)我國的金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。故無論是中央政府還是地方政府都不希望房價(jià)下跌幅度太大、太快。 二是我國房價(jià)價(jià)格偏離幅度不大，決定來其跌幅有限。由于我國處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段，房價(jià)收入比應(yīng)該比國際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史，我們認(rèn)為，我國一線城市的房價(jià)收入比將在10-12間達(dá)到高位平衡。對(duì)于二線城市，由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認(rèn)為二線城市的房價(jià)收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前，我國一線城市的房價(jià)收入比在15左右，除深圳偏離正常價(jià)格上限約40%外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限?？紤]到收入增長因素，上述一線城市的房價(jià)偏離幅度將逐步收窄。假設(shè)房價(jià)不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房價(jià)在2009年將進(jìn)入合理區(qū)間，深圳的偏離幅度也將回到20%以內(nèi)，而目前深圳的房價(jià)總體已下跌約30%左右，已進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中，部分城市房價(jià)過高，同樣存在調(diào)整需求。根據(jù)我們測算，2007年四季度，杭州為16，與一線城市差不多；武漢為11，天津?yàn)?1.5，處于較高的價(jià)位；重慶為7.8，處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個(gè)地區(qū)的差別較大，難以用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量，但總體上來看，房價(jià)偏離的幅度同樣不大，考慮收入增長情況，房價(jià)將在09年進(jìn)入合理區(qū)域。 三是我國經(jīng)濟(jì)的基本面未變壞，支持房價(jià)的諸多因素仍然存在。我國今年的經(jīng)濟(jì)增長率將達(dá)到10%以上，明年也可能保持在較高的水平上，人均收入增長率也不會(huì)降低；同時(shí)城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國近期對(duì)住房的需求不會(huì)波動(dòng)太大。同時(shí)，我國的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購房者也不會(huì)允許房價(jià)調(diào)整幅度太大。故這段時(shí)間出現(xiàn)了房地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合向政府呼吁“救市”的傳聞。

• 問 房地產(chǎn)趨勢發(fā)展怎么
  答

  產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)和城市經(jīng)營背景下，以地產(chǎn)為載體，以實(shí)現(xiàn)財(cái)富的持續(xù)增長為目標(biāo)，以工產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、寫字樓和經(jīng)濟(jì)園區(qū)地產(chǎn)為開發(fā)對(duì)象，整合自然資源和社會(huì)資源、綜合開發(fā)，集約化經(jīng)營的新興產(chǎn)業(yè)形式。目前，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場主體企業(yè)眾多，有外資企業(yè)、國有企業(yè)、民營企業(yè)、集體企業(yè)等多種所有制性質(zhì)的企業(yè)，這些企業(yè)中有全國性的綜合房地產(chǎn)企業(yè)，也有區(qū)域性專業(yè)工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)?？傮w而言，市場競爭較為充分，呈自由競爭市場結(jié)構(gòu)。進(jìn)一步分析造成我國我們產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這種市場結(jié)構(gòu)的原因，前瞻認(rèn)為條塊分割是造成這種市場結(jié)構(gòu)的主要推手，而非我們一般認(rèn)為的企業(yè)競爭所帶來的結(jié)果，區(qū)域性是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)重要的特點(diǎn)。隨著中國改革開放的深入，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)原有的政策優(yōu)勢、資本優(yōu)勢和交通區(qū)位優(yōu)勢在能源、原材料、勞動(dòng)力缺乏和環(huán)境承載力的多重制約下，呈現(xiàn)出邊際產(chǎn)業(yè)遞減的趨勢，沿海地區(qū)、改革試點(diǎn)區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展嚴(yán)重依賴資源、資本和勞動(dòng)力的大量投入，而勞動(dòng)力和土地成本等價(jià)格的攀升導(dǎo)致了部分企業(yè)投資的轉(zhuǎn)移。工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)設(shè)備逐步向內(nèi)地轉(zhuǎn)移，北京，上海作為全國**主要的城市，成為跨國公司地區(qū)總部和研發(fā)中心的理想基地。廣州等主要工業(yè)城市將成為航空、制藥等更多精密制造業(yè)的理想基地。土地成本的上升，擁有大量土地資源和廉價(jià)勞動(dòng)力的二線城市區(qū)位優(yōu)勢凸顯，如天津以其距離首都北京僅140公里的地理優(yōu)勢，成為一些希望在北京周邊扎根的企業(yè)的良好選擇，處于西部的二線城市成都也吸引了英特爾等大型跨國企業(yè)的入駐。中國經(jīng)濟(jì)新的產(chǎn)業(yè)布局特征對(duì)企業(yè)選址的決定因素不容忽視，沿海的部分制造業(yè)逐漸往中西部轉(zhuǎn)移，在華的跨國公司中也開始出現(xiàn)整合工業(yè)資源的潛在趨勢，這對(duì)剛剛起步卻又充滿生機(jī)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場而言，意味著空前的發(fā)展機(jī)遇，將成為推動(dòng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)理性擴(kuò)張的新誘因。

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• 問 現(xiàn)在房地產(chǎn)趨勢怎樣？
  答

  哪么,目前房地產(chǎn)市場此輪調(diào)整的時(shí)間有多長?幅度有多大?何時(shí)見底?我國房地產(chǎn)市場的未來走向又是如何呢? 1.我國房市已進(jìn)入調(diào)整期,但不會(huì)崩盤。理由如下: 一是房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè),政府不允許房價(jià)崩盤。2000年以來,我國房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額,2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%,是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。并且,房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長,對(duì)相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動(dòng)作用,關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí),從目前的政府財(cái)政收入來看,根據(jù)國土資源部公報(bào)數(shù)據(jù),2004年-2006年,全國土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元,2007年1月-11月為9130億元,占全國財(cái)政收入的比重接近20%,賣地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi),兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27%,若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè),貢獻(xiàn)的收入就更大了。甚且,如果房價(jià)崩盤,可能會(huì)使房市喪失進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ),并引發(fā)我國的金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。故無論是中央政府還是地方政府都不希望房價(jià)下跌幅度太大、太快。 二是我國房價(jià)價(jià)格偏離幅度不大,決定來其跌幅有限。由于我國處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段,房價(jià)收入比應(yīng)該比國際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史,我們認(rèn)為,我國一線城市的房價(jià)收入比將在10-12間達(dá)到高位平衡。對(duì)于二線城市,由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距,因此,我們認(rèn)為二線城市的房價(jià)收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前,我國一線城市的房價(jià)收入比在15左右,除深圳偏離正常價(jià)格上限約40%外,北京、上海偏離的幅度并不大,這也決定了其調(diào)整幅度有限?？紤]到收入增長因素,上述一線城市的房價(jià)偏離幅度將逐步收窄。假設(shè)房價(jià)不跌,人均可支配收入年均增幅10%,北京、上海的房價(jià)在2009年將進(jìn)入合理區(qū)間,深圳的偏離幅度也將回到20%以內(nèi),而目前深圳的房價(jià)總體已下跌約30%左右,已進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中,部分城市房價(jià)過高,同樣存在調(diào)整需求。根據(jù)我們測算,2007年四季度,杭州為16,與一線城市差不多;武漢為11,天津?yàn)?1.5,處于較高的價(jià)位;重慶為7.8,處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個(gè)地區(qū)的差別較大,難以用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量,但總體上來看,房價(jià)偏離的幅度同樣不大,考慮收入增長情況,房價(jià)將在09年進(jìn)入合理區(qū)域。 三是我國經(jīng)濟(jì)的基本面未變壞,支持房價(jià)的諸多因素仍然存在。我國今年的經(jīng)濟(jì)增長率將達(dá)到10%以上,明年也可能保持在較高的水平上,人均收入增長率也不會(huì)降低;同時(shí)城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國近期對(duì)住房的需求不會(huì)波動(dòng)太大。同時(shí),我國的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購房者也不會(huì)允許房價(jià)調(diào)整幅度太大。故這段時(shí)間出現(xiàn)了房地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合向政府呼吁“救市”的傳聞。四是從我國歷次的房市周期和其它國家的房市周期來看,此輪調(diào)整的時(shí)間大概為兩年。從我國90年代以來的幾次房市周期來看,我國房市的調(diào)整時(shí)間大概都在兩年左右,如1993-1997年的周期中,95-97年為調(diào)整期;1998-2003年的周期中,02-03年為調(diào)整期。此外,從國際上的歷史經(jīng)驗(yàn)來看,日本的六十年代中期和七十年代中期,美國的六十年代末和七十年代末,以及香港的九十年代中期,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的短暫調(diào)整,都是兩年左右的周期。 因此,可以判斷房價(jià)的總體調(diào)整幅度不會(huì)超過30%,調(diào)整時(shí)間大約在兩年。 2.我國房市中長期供應(yīng)仍然偏緊,未來的發(fā)展前景趨好. 雖然短期內(nèi),房地產(chǎn)市場因?yàn)閮r(jià)格過高導(dǎo)致有效需求不足,從而使供給大于需求,但從中長期來看,供應(yīng)依然偏緊。從需求來看,我國目前城市化率約為45%,正以每年1%左右的速度快速增長,保守估計(jì),每年有約1300萬人口進(jìn)入城市,按目前人均27平米計(jì)算,這部分需求約3.5億平米。我國目前存量住房約160億平米,以平均使用50年計(jì)算,每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外,目前城鎮(zhèn)人口已接近6億,改善性住房需求按0.5平米/人/年計(jì)算,這部分需求約3億平米,上述幾項(xiàng)總需求接近10億平米,而2007年的竣工量只有5.8億平米,缺口巨大。從房地產(chǎn)的具體開發(fā)數(shù)據(jù)來看,近幾年來,全國商品房竣工面積與銷售面積之比一直呈不斷下降的趨勢,2005-2006年,竣工銷售比約0.87,2007年下降至0.76,供不應(yīng)求情況嚴(yán)重。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降,土地購置面積也未相應(yīng)增長,近三年來明顯低于銷售面積,這顯示未來幾年供應(yīng)緊張的局面難以得到緩解。從四大一線城市來看,其情況基本類似,但2007年新開工面積與銷售面積之比只有0.91,因此,在價(jià)格得到適當(dāng)調(diào)整后,供不應(yīng)求的情況將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。 從決定我國房市的長期因素來看,這些因素不僅沒有發(fā)生大的變化,而且在未來會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮其作用。這些因素包括: 一是人口因素。即隨著人口的增加,對(duì)住房的需求就會(huì)增加,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個(gè)因素可以從人口的發(fā)展史和住房史可以看出。我國20世紀(jì)80、90年代的嬰兒潮在本世紀(jì)初開始步入工作,他們會(huì)釋放出巨大的購買力和需求,從而刺激我國房地產(chǎn)的發(fā)展。而本世紀(jì)初我國的嬰兒出生量還在高位運(yùn)行,故預(yù)計(jì)到2030年間,我國每年新增的參加工作的年輕人口都會(huì)較多,從而對(duì)住房的需求也會(huì)在高位運(yùn)行。 二是收入因素。即隨之人們的收入的增加,特別是收入跨越某個(gè)范圍后,人們對(duì)住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會(huì)改變,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個(gè)可以從許多關(guān)于一國人均收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間關(guān)系的研究中找到答案。根據(jù)世界銀行研究報(bào)告,人均GDP在1500美元時(shí),房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期;當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP總量的6%到8%時(shí),就可以確定為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè),而當(dāng)占GDP總量的10%到12%時(shí),之后增長便趨于平緩。基于上述判斷,2004年,中國人均GDP已經(jīng)達(dá)到1500美元,而中國房地產(chǎn)業(yè)增加值也逐步占到GDP總量的5%到6%。因而我們可以判斷,當(dāng)前我國已進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。另外高盛公司的研究報(bào)告則顯示,從現(xiàn)在起,人均收入超過3000美元的中國中產(chǎn)階層人口將快速增長,這種狀況會(huì)持續(xù)到2035年左右,中產(chǎn)階層人口將達(dá)到14億左右,直到2050年。這可能轉(zhuǎn)化為持續(xù)的購買力,從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。 三是城市化因素。即隨著一國城市化的發(fā)展,房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到很大的發(fā)展,城市化的過程就是一國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。對(duì)城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系,理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國城市地理學(xué)家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認(rèn)為:發(fā)達(dá)國家城市化過程包括兩個(gè)拐點(diǎn),當(dāng)城市化水平達(dá)到30%時(shí),第一個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn),代表城市化發(fā)展進(jìn)入勢頭極為迅猛的高速階段;之后,當(dāng)城市化水平超過70%之后,出現(xiàn)第二個(gè)拐點(diǎn),代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入超于平緩的成熟階段。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2005年中國城市化率為42.99%,預(yù)計(jì)到2020年會(huì)達(dá)到60%,在此期間城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)意味著新增城市人口1300萬,房地產(chǎn)行業(yè)無疑是**直接的受益者。而且,城市化的過程也是收入增加的過程,從而也是我國住房結(jié)構(gòu)升級(jí)、環(huán)境優(yōu)化和舒適度不斷改善的過程,這也會(huì)促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的長期持續(xù)發(fā)展。 以上這三個(gè)因素綜合分析,可以得出我國的房地產(chǎn)業(yè)目前已進(jìn)入快速發(fā)展期,并且可以維持較長時(shí)期的較快發(fā)展。 3、我國房市其它方面的趨勢: 我國房地產(chǎn)市場其它方面在未來會(huì)發(fā)生以下變化: (1)價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理。 隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競爭的加強(qiáng)、國家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購買者理性的增加,我國房市未來的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理,房價(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。 (2)供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化。 一是高檔住宅的比重會(huì)有所下降,經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升;二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改善,供求的匹配程度會(huì)得以提高。 (3)市場秩序會(huì)逐漸改善。 在競爭的壓力和政府的監(jiān)控下,房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范;各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來,其行為也會(huì)得到規(guī)范;相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。 (4)市場集中度會(huì)得以提高. 隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競爭的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因,一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場,或被其它大的房地產(chǎn)商兼并收購,從而市場集中度會(huì)得以提高。 (5)政府行為會(huì)得以規(guī)范. 隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng),隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰,政府(尤其是地方政府)及其官員在土地交易、城市拆遷、項(xiàng)目開發(fā)等過程中的腐敗等機(jī)會(huì)主義行為會(huì)逐漸的得以規(guī)范。 總之,我國房地產(chǎn)市場在經(jīng)過此輪調(diào)整后,會(huì)進(jìn)入到把一個(gè)健康、繁榮、快速發(fā)展的新時(shí)代。

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