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農(nóng)村宅基地可以過戶嗎?

148****3085 | 2014-02-11 15:47:20

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  • 154****2880

    鄉(xiāng)產(chǎn)房不能過戶 也不能買賣 之內(nèi)協(xié)議 因為土地是國家的

    查看全文↓ 2014-02-14 15:26:41
  • 158****8929

    一、我國對宅基地使用權(quán)的定義以及立法地位

    宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民及少數(shù)城鎮(zhèn)居民為建造自有房屋對集體土地所享有的占有、使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)可以分為兩種:即農(nóng)村宅基地使用權(quán)和城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的權(quán)利主體包括農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的成員和符合一定條件的城鎮(zhèn)居民。新修訂的《土地管理法》沒有確認(rèn)城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民在農(nóng)村建房、對集體土地享有宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)宅基地使用權(quán)的主體是解放以后因歷史的原因形成的城鎮(zhèn)私房所有者及經(jīng)批準(zhǔn)在城鎮(zhèn)建房的城鎮(zhèn)居民。

    由于農(nóng)村宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的資格是聯(lián)系在一起的,宅基地在一定程度上具有福利和社會保障的功能,而城鎮(zhèn)宅基地則不具有這一特點。因此在物權(quán)立法時,是否可以將宅基地使用權(quán)限定為農(nóng)村居民因建造自有住宅對集體所有土地占有使用的權(quán)利。至于城鎮(zhèn)居民因歷史原因?qū)λ接蟹课莸恼厝〉玫耐恋厥褂脵?quán),應(yīng)當(dāng)通過立法將其納入到土地使用權(quán)制度中進(jìn)行調(diào)整。今后城鎮(zhèn)居民取得宅基地的使用權(quán),應(yīng)當(dāng)通過土地使用權(quán)的出讓和轉(zhuǎn)讓程序進(jìn)行。

    關(guān)于宅基地使用權(quán)的性質(zhì),我國學(xué)者大都認(rèn)為,宅基地使用權(quán)本質(zhì)上屬于土地使用權(quán)。據(jù)此,也有一些學(xué)者認(rèn)為,將來農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度也應(yīng)當(dāng)納入到土地使用權(quán)制度的調(diào)整之中,從而沒有必要在法律上設(shè)立單獨的宅基地使用權(quán)制度。筆者認(rèn)為,這一看法是不正確的。因為,一方面,土地使用權(quán)在我國具有特定的含義,它主要是指國有土地使用權(quán),除了劃撥的土地以外,土地使用權(quán)的取得必須通過出讓、轉(zhuǎn)讓、出租的方式進(jìn)行。這些方式在本質(zhì)上都是一種等價交換的交易方式。而農(nóng)村宅基地使用權(quán),不僅具有物權(quán)的屬性,而且在一定程度上,與集體經(jīng)濟組織的成員資格和福利是聯(lián)系在一起的,這就決定了它不可能作為交易對象自由轉(zhuǎn)讓。另一方面,國有土地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在管理機構(gòu)、管理方式以及基本規(guī)則等方面也是不同的。例如,根據(jù)法律規(guī)定,一戶農(nóng)戶只能申請一處宅基地的使用權(quán),而土地使用權(quán)則沒有這樣的限制。我們還應(yīng)當(dāng)注意到,宅基地使用權(quán)主要發(fā)生在農(nóng)村,它是廣大農(nóng)民的基本生活資料,在將土地使用權(quán)作為一種特定的用益物權(quán)形式在物權(quán)法中規(guī)定后,它就應(yīng)當(dāng)和土地使用權(quán)區(qū)別開來。因此,不能以土地使用權(quán)替代宅基地使用權(quán)。

    宅基地使用權(quán)具有如下特點:

    第一,農(nóng)村的宅基地與集體經(jīng)濟組織成員的權(quán)利和利益是聯(lián)系在一起的。也就是說,農(nóng)民申請宅基地很大程度上是因為農(nóng)民是農(nóng)村集體、經(jīng)濟組織的成員,每一個成員都有權(quán)以個人或者農(nóng)戶的名義申請宅基地,土地的有限性決定了集體經(jīng)濟組織以外的人員一般不能申請宅基地。所以,宅基地通常是與成員權(quán)聯(lián)系在一起的。農(nóng)村的宅基地具有一定的福利性質(zhì),這種福利主要表現(xiàn)在農(nóng)民能夠廉價取得宅基地,獲取基本的生活條件,這也是農(nóng)村居民與城市居民相比享有的**低限度的福利。因為提供了宅基地,農(nóng)村居民享有了基本的居住條件,從而維護(hù)了農(nóng)村的穩(wěn)定。由于宅基地具有福利的性質(zhì),集體經(jīng)濟組織的成員獲得宅基地大多是無償?shù)幕蛘咧灰Ц遁^少的地款就可以獲得,而不可能按市價購買。

    第二,宅基地使用權(quán)是特定主體對于集體土地的用益物權(quán)。宅基地作為用益物權(quán),首先表現(xiàn)在權(quán)利人可以對宅基地長期享有占有、使用的權(quán)利。對于宅基地,權(quán)利人有權(quán)在宅基地上建設(shè)房屋和附屬物。由于房屋可以繼承,所以宅基地使用權(quán)實質(zhì)上也可以繼承,因此宅基地使用權(quán)是一種無期限限制的即長期的權(quán)利。盡管權(quán)利人對宅基地享有長期的使用權(quán),但這種使用權(quán)不是長期不變的。如果因為國家建設(shè)需要征用土地,或者村鎮(zhèn)規(guī)劃需要改變土地用途,或者居民個人的宅基地實際過多,遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了當(dāng)?shù)匾?guī)定的標(biāo)準(zhǔn),可以經(jīng)過法定程序,進(jìn)行合理的調(diào)劑或重新安排。應(yīng)當(dāng)指出的是,由于宅基地主要是作為生活資料提供的,所以權(quán)利人不能將宅基地作為生產(chǎn)資料使用,例如將宅基地投資建廠或者改為魚塘等。

    第三,集體經(jīng)濟組織的成員只能申請一處宅基地。因為土地資源的有限性,不可能給每個農(nóng)村居民提供更多的宅基地,而每戶申請到一處宅基地,即足以保證其基本的生活需要,如果允許申請多處,則將導(dǎo)致土地資源的浪費。1998年修訂的《土地管理法》明確規(guī)定一戶只能擁有一處宅基地。許多人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)保留這一規(guī)定。筆者認(rèn)為這一規(guī)定是必要的,但應(yīng)當(dāng)有一些例外的規(guī)定。因為,一方面,在農(nóng)村中客觀上存在一戶可能擁有多處宅基地,如某人分家離去之后又繼承父母的房屋,這就形成多處宅基地的情況。又如子女成家蓋房,申請了一塊宅基地,不一定分戶,這樣一戶形成兩塊宅基地。那么法律是否禁止公民獲得兩處以上的宅基地呢?對此存在著兩種以上的觀點。一種觀點認(rèn)為,既然現(xiàn)行法律禁止公民擁有一處以上宅基地,因此對于多出的宅基地,應(yīng)當(dāng)由集體收回。另一種觀點認(rèn)為,公民只要是通過合法的方式取得宅基地,集體不能予以收回,否則,等于禁止對公民的房屋進(jìn)行繼承和買賣。筆者認(rèn)為,公民只能擁有一處宅基地,只是就申請而言的,法律上不應(yīng)當(dāng)禁止公民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權(quán)。當(dāng)然,公民擁有兩處以上的宅基地可能會造成土地的浪費,如果宅基地長期閑置的,集體應(yīng)當(dāng)有權(quán)重新規(guī)劃、調(diào)整,以保證土地資源的有效利用,集體如果因規(guī)劃調(diào)整需要收回宅基地的,應(yīng)當(dāng)給予恰當(dāng)?shù)难a償。所以,建議將立法改為“一戶只能申請一處宅基地”。

    宅基地依法經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃的,以規(guī)劃后確定的使用權(quán)為準(zhǔn),公民原用的宅基地已經(jīng)依法統(tǒng)一規(guī)劃另行分配了的,不得再要求收回。宅基地經(jīng)過法定程序個別調(diào)整了的,以調(diào)整后的所有權(quán)為準(zhǔn)。搶占、多占集體土地或他人的宅基地的,一律無效。不按審批權(quán)限或程序劃撥的宅基地,一般不予保護(hù)。城市房屋所有人在原宅基地上翻建、改建、擴建自己的房屋時,未按規(guī)定辦理合法手續(xù)的,依法不予保護(hù)。

    二、我國宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問題

    現(xiàn)行立法嚴(yán)格禁止宅基地使用權(quán)的抵押、出租和轉(zhuǎn)讓的做法是不完全合理的。因為法律并不禁止農(nóng)村私有房屋的轉(zhuǎn)讓,既然宅基地上的房屋所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,則意味著宅基地使用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓。因為“地隨房走”是我國現(xiàn)行法的一項基本原則。如果禁止宅基地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓,權(quán)利人也會通過房屋轉(zhuǎn)讓的名義轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)。更何況,如果宅基地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓,則意味著宅基地的交換價值不能實現(xiàn),從根本上不利于保護(hù)農(nóng)民的利益。所以,從發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟出發(fā),完全禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓是不合理的。我們必須看到,宅基地盡管是一種財產(chǎn)權(quán)利,但是具有一定的身份性質(zhì),否則宅基地就不再與農(nóng)村集體的成員權(quán)聯(lián)系在一起,這不符合宅基地使用權(quán)的固有屬性。所以,筆者認(rèn)為,宅基地只能在集體經(jīng)濟組織成員之間自由轉(zhuǎn)讓。如果限制宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和抵押,就會使農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進(jìn)入市場進(jìn)行交易,在一定程度上會限制農(nóng)民的融資的手段,甚至?xí)璧K農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。尤其是現(xiàn)階段,許多農(nóng)民已經(jīng)進(jìn)城打工,在城里已經(jīng)購置了房產(chǎn),在農(nóng)村的房屋已經(jīng)閑置,如果不允許農(nóng)民轉(zhuǎn)讓房屋,將會造成農(nóng)民房屋的長期空閑,不符合“物盡其用”的原則。因此,法律雖不允許宅基地使用權(quán)的自由轉(zhuǎn)讓和抵押,但應(yīng)當(dāng)允許農(nóng)村居民對宅基地長期出租,對于出租的對象,在法律上也不應(yīng)當(dāng)有所限制。這樣,就會在一定程度上彌補不能自由轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的不利后果。

    宅基地使用權(quán)在轉(zhuǎn)讓給集體經(jīng)濟組織的其他成員以后,如果是按照市價轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)向集體補交適當(dāng)?shù)牡貎r。有人認(rèn)為,宅基地使用權(quán)與成員權(quán)聯(lián)系在一起,帶有不定期的福利性質(zhì),公民取得宅基地支付的費用很少,如果某個人取得多處宅基地使用權(quán),可能會損害其他成員的權(quán)利,對其他成員也不公平。這種觀點不無道理。正因為農(nóng)村宅基地使用權(quán)確與成員權(quán)有一定的聯(lián)系,所以筆者認(rèn)為,轉(zhuǎn)讓房屋時,集體對轉(zhuǎn)讓房屋者要適當(dāng)收取一定的宅基地費用。至于賣房后,農(nóng)村居民沒有房住怎么辦?依“一戶只能申請一處宅基地”的原則,凡已經(jīng)行使了宅基地申請權(quán)且取得了宅基地,在轉(zhuǎn)讓房屋后又無房住者,應(yīng)不能再申請取得宅基地,只能依轉(zhuǎn)讓、出租的方法取得宅基地;凡未行使宅基地申請權(quán)的,即原來是依繼承、轉(zhuǎn)讓、出租的方式取得宅基地者,轉(zhuǎn)讓房屋后無房住時,如果再申請宅基地,因為是初次申請宅基地,所以應(yīng)給予批劃宅基地。

    查看全文↓ 2014-02-14 11:24:51
  • 152****5652

    可以過戶的,具體怎么操作,建議先去鄉(xiāng)里的土地管理所咨詢一下。

    查看全文↓ 2014-02-14 09:26:58
  • 131****0622

    帶上房產(chǎn)證,戶口本,身份證,去交易所過戶就是了!

    查看全文↓ 2014-02-13 21:04:23
  • 138****4768

    **好不要私下買賣,農(nóng)村宅基地買賣是要符合國家相關(guān)法律的才能買的,不然是不受法律保護(hù)的!

    查看全文↓ 2014-02-13 16:41:57
  • 147****6184

    時也,腹力法,降有,臉肪部

    查看全文↓ 2014-02-13 09:50:55
  • 141****7208

    叫上幾個人當(dāng)面寫個土地轉(zhuǎn)讓合同簽字畫押就可以不用去那過戶。

    查看全文↓ 2014-02-13 09:33:12
  • 155****0893

    可做遺產(chǎn)繼承給媽媽后過給小C

    查看全文↓ 2014-02-12 15:24:49
  • 135****0410

    在基地的話,你要去問哈你們當(dāng)?shù)胤扛奈谥?/span>

    查看全文↓ 2014-02-12 09:59:46
  • 132****8408

    本集體經(jīng)濟組織的村民,夠買本村農(nóng)村住房,涉及過戶的應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)許,包括土地使用正都可以變更

    查看全文↓ 2014-02-11 16:01:29

相關(guān)問題

  • 土地證去縣級土地管理部門,房產(chǎn)證去發(fā)證部門過戶。《土地管理法實施條例》規(guī)定:因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。根據(jù)這一規(guī)定,農(nóng)民因買賣或繼承房屋而使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人必須辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。具體而言,就是房屋買賣雙方當(dāng)事人或者房屋繼承人應(yīng)當(dāng)在依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記證后15日內(nèi),持有關(guān)證明文件、材料,向當(dāng)?shù)乜h、市土地管理部門提出宅基地使用權(quán)變更登記申請,經(jīng)審核后,由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù),換發(fā)加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。

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  • (一) 根據(jù)《房屋登記辦法》第八十六條規(guī)定:房屋所有權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移,申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,應(yīng)當(dāng)提交下列材料:1、登記申請書;2、申請人的身份證明;3、房屋所有權(quán)證書;4、宅基地使用權(quán)證明或者集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明;5、證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;6、其他必要材料。申請村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,還應(yīng)當(dāng)提交農(nóng)村集體經(jīng)濟組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料。 農(nóng)村集體經(jīng)濟組織申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,還應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)村民會議同意或者由村民會議授權(quán)經(jīng)村民代表會議同意的證明材料。(二)《物權(quán)法》第一百五十三條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓,適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”宅基地屬于集體所有,農(nóng)民只有使用權(quán),故農(nóng)民個人之間不能私下轉(zhuǎn)讓或過戶。根據(jù)地隨房走的原則,房屋過戶給您后,宅基地使用權(quán)也相應(yīng)轉(zhuǎn)讓。您在申請房屋過戶手續(xù)時可同時辦理相應(yīng)的宅基地過戶手續(xù)。因此宅基地其實是可以過戶的。當(dāng)然過戶也是有一定條件限制的,各地的宅基地管理辦法也有一定的差別,辦理宅基地過戶的條件和手續(xù)也有所不同。根據(jù)國家宅基地管理的相關(guān)規(guī)定,宅基地辦理過戶需同時滿足三個條件:1、雙方應(yīng)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員,即都是本村的村民;

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  • 土地證去縣級土地管理部門,房產(chǎn)證去發(fā)證部門過戶。《土地管理法實施條例》規(guī)定:因依法轉(zhuǎn)讓地上建筑物、構(gòu)筑物等附著物導(dǎo)致土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請。根據(jù)這一規(guī)定,農(nóng)民因買賣或繼承房屋而使土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的,當(dāng)事人必須辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。具體而言,就是房屋買賣雙方當(dāng)事人或者房屋繼承人應(yīng)當(dāng)在依法辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記證后15日內(nèi),持有關(guān)證明文件、材料,向當(dāng)?shù)乜h、市土地管理部門提出宅基地使用權(quán)變更登記申請,經(jīng)審核后,由縣、市土地管理部門辦理宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù),換發(fā)加蓋有縣、市人民政府印章的土地證。

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  • 利息就是銀行的基準(zhǔn)利率,關(guān)鍵是外籍人士貸款會有一些問題. 現(xiàn)在部分銀行對于外籍人士,貸款要求有本地居住一年的證明,譬如納稅證明等。 溫馨提示:貸款需謹(jǐn)慎,貸前切勿支付任何費用!有貸款需求**好直接去銀行網(wǎng)點!謹(jǐn)防受騙!

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  • 如果是夫妻共同財產(chǎn),贈與別人當(dāng)然要夫妻二人同意。

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