回遷房可以買賣嗎？買回遷房需要注意事項(xiàng)有哪些？

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• 132****9321

  回遷房買賣本身就存在一定風(fēng)險(xiǎn)的，在買房過(guò)程中要如何合理規(guī)避這類風(fēng)險(xiǎn)呢?首先是購(gòu)房合同的簽訂，在簽訂回遷房買賣合同前要查看房屋是否已經(jīng)取得產(chǎn)權(quán)證，在簽訂時(shí)要約定好房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間和交房的時(shí)間，**好要出賣人配偶也在合同上面簽字。
  對(duì)于回遷房買賣合同，需要尤其注意以下幾點(diǎn)，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。房屋稅費(fèi)繳納要約定好回遷房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納：一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定。
  嚴(yán)防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。
  當(dāng)前我國(guó)民事立法采用的是債權(quán)形式主義的物權(quán)變動(dòng)模式，即當(dāng)事人之間存在著有效的債權(quán)合同并辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。
  出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。在此情形下，先辦理商品房登記手續(xù)的買受人取得商品房的所有權(quán);其次是出賣人先行交付，買受人已經(jīng)合法取得商品房的買受人取得商品房的所有權(quán)，但出賣人和買受人之間惡意串通的除外;
  如果數(shù)買受人均未占有房屋，依法成立在先的買賣合同的買受人請(qǐng)求履行合同的請(qǐng)求應(yīng)予以支持。因此，出賣人不得將房屋另行轉(zhuǎn)讓給他人，相應(yīng)的違約責(zé)任的規(guī)制顯得十分重要。一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶和交房的時(shí)間簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。
  因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。
  簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。
  買方要留尾款沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款(做好是大額尾款)，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。要求賣方的配偶簽名實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果;
  其二，若在過(guò)戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防。盡量要求賣方的第一順序繼承人簽字因回遷房房產(chǎn)證的取得具有一定的不確定性，在取得房產(chǎn)證之前，若賣方發(fā)生不測(cè)，該回遷房就可能作為遺產(chǎn)由繼承人分割。
  因此，回遷房買賣協(xié)議中要盡量讓賣方的第一順序繼承人簽字，以表明對(duì)賣方出賣行為的認(rèn)可和對(duì)繼承權(quán)利的放棄。
  一般而言，順序繼承人包括配偶、父母、子女。實(shí)踐中，要求賣方的第一順序繼承人簽字時(shí)，一定要注意說(shuō)話的方式和技巧，以免不快。

  查看全文↓ 2013-06-19 17:27:11
• 152****7832

  很多人會(huì)糾結(jié)回遷房到底可以買嗎?其實(shí)回遷房是可以購(gòu)房的，只是在購(gòu)房之前要審查它的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題?；剡w房在辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證書后可進(jìn)行買賣，購(gòu)買未取得產(chǎn)權(quán)證書的回遷房則可能面臨極大的風(fēng)險(xiǎn)，回遷手續(xù)更名并不能取代房屋產(chǎn)權(quán)證書。在這里須注意的事項(xiàng)包括要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是屬于商品房回遷。如果該回遷房所占用土地是劃撥用地，在辦理回遷房的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，將由買受人補(bǔ)交土地出讓金。在和賣房簽定合同的時(shí)候可以訂立附期限的合同，以產(chǎn)權(quán)過(guò)戶為合同生效條件及付款條件，也可以與賣方協(xié)商將購(gòu)房款辦理提存公證，在該房屋取得房屋所有權(quán)證并辦理過(guò)戶手續(xù)后，由公證處向出賣方支付房屋價(jià)款，**后，要買方要注意讓買方將戶口遷走，否則，買方的戶口遷不進(jìn)來(lái)。購(gòu)買回遷房與購(gòu)買商品房的手續(xù)是一樣的：
  1、憑拆遷證明和身份證簽訂購(gòu)房合同并結(jié)算房款。
  2、按合同規(guī)定交房款并取回發(fā)票。
  3、憑拆遷證和購(gòu)房合同等到房產(chǎn)交易中心大廳辦理房產(chǎn)證手續(xù)。
  4、視房屋面積大小減免部分或全部契稅。
  5、憑房產(chǎn)證和契證到國(guó)土資源局辦理土地證手續(xù)?；剡w房買賣注意事項(xiàng)回遷房，在二手市場(chǎng)上市的回遷房約占整個(gè)二手市場(chǎng)的10%。而這些回遷房總體分兩種情況：一種是業(yè)主已經(jīng)持有房產(chǎn)證;另一種是業(yè)主只持有回遷協(xié)議。作為第一種情況，即業(yè)主已經(jīng)取得該商品小區(qū)的《房產(chǎn)證》。這些回遷房是完全可以做二手買賣或租賃交易的，因?yàn)樵诙纸灰椎倪^(guò)程中，《房產(chǎn)證》是房管局認(rèn)可，并受其監(jiān)督的。因此有《房產(chǎn)證》的回遷房都是可以正常在交易所過(guò)戶轉(zhuǎn)名，這對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)是十分有保障的，不必有其他的擔(dān)心。然而另一種情況，即業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，這就需要購(gòu)房者多一個(gè)心眼才行。這些房子的業(yè)主手中只有發(fā)展商的回遷協(xié)議的，在做二手交易時(shí)是不能在房地產(chǎn)交易所做公證過(guò)戶和改名的。因?yàn)樵摶剡w協(xié)議只是業(yè)主與發(fā)展商之間的私人商業(yè)協(xié)議，此協(xié)議并沒(méi)有得到房管局的認(rèn)可。因此雙方進(jìn)行交易時(shí)，只能是在公證處做公證交易，待《房產(chǎn)證》出來(lái)后才能做真正的過(guò)戶交易。許多回遷房的業(yè)主都要求必須收取一定金額的訂金，甚至先收80%~90%的樓款，作為客人購(gòu)買該套房子的保證，余數(shù)則在真正過(guò)戶交易后再付清，而由于業(yè)主也不能保證什么時(shí)候一定能夠真正過(guò)戶，這對(duì)購(gòu)買者來(lái)說(shuō)具有一定的交易風(fēng)險(xiǎn)。部分的回遷房存在尚未有《房產(chǎn)證》的問(wèn)題，或者當(dāng)取得真正的《房產(chǎn)證》時(shí)，可能在面積上與當(dāng)初的協(xié)議面積有差異而導(dǎo)致要補(bǔ)錢，這種種的因素，都導(dǎo)致在同一樓盤中的回遷房要比商品房便宜。因此，當(dāng)你需要購(gòu)買回遷房的時(shí)候，一定要注意該套房屋的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題以及相關(guān)細(xì)節(jié)，并盡量去一些有信譽(yù)的大型中介公司咨詢，盡可能避免不必要的損失。

  查看全文↓ 2013-06-19 17:26:30

相關(guān)問(wèn)題

• 問(wèn) 回遷房可以買賣嗎？買回遷房要注意哪些？
  答

  回遷房沒(méi)有房產(chǎn)證，進(jìn)行買賣是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的。回遷房手續(xù)更名不能替代產(chǎn)權(quán)證書的，必須要求賣方提供回遷協(xié)議以及身份證明，如果回遷房所占用土地是劃撥用地，買方就要補(bǔ)交土地出讓金。回遷房的買賣會(huì)涉及到2次繳納稅費(fèi)的問(wèn)題，一是賣方取得房屋所有權(quán)證書繳納的稅費(fèi)，二是賣方轉(zhuǎn)讓時(shí)所產(chǎn)生的費(fèi)用，這些都應(yīng)該在合同明確規(guī)定。還要注意回遷房有沒(méi)有抵押的情況。

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• 問(wèn) ??購(gòu)買回遷房可以按揭嗎?回遷房買賣注意事項(xiàng)?
  答

  回遷房就是發(fā)展商征收土地時(shí)，賠給回遷戶的房子。每個(gè)樓盤基本都有回遷房，一般回遷房的售價(jià)都普遍低于商品房的售價(jià)?；剡w房與商品房一樣，都有房產(chǎn)證，有房產(chǎn)證的回遷房是可以上市交易的。只有購(gòu)房合同而沒(méi)拿到房產(chǎn)證的回遷房，無(wú)法上市交易?！　　　≡阢y行辦理房屋按揭貸款的時(shí)候，實(shí)際上是將可以上市交易的房屋抵押給了銀行，所以個(gè)人住房按揭貸款的抵押物一般要求為普通商品房。政策性住房及已購(gòu)公房由于涉及再上市的稅費(fèi)不繳等政策限制，一般銀行不接受以此進(jìn)行抵押?！　　　』剡w房如果想辦理按揭貸款必須具備以下三點(diǎn)：　　1、必須出示回遷協(xié)議來(lái)證明該回遷房性質(zhì)是否受到政策限制　　2、回遷房必須五證齊全　　3、回遷房必須已經(jīng)拿到房產(chǎn)證，僅有回遷證是不能貸款的　　　　銀行才會(huì)再根據(jù)房主提供的其他材料來(lái)辦理后續(xù)貸款手續(xù)，但無(wú)論是銀行貸款還是民間貸款，回遷房的價(jià)值評(píng)估一般不會(huì)太高。

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• 問(wèn) 回遷房可以買嗎？買回遷房要注意哪些？
  答

  　　對(duì)于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點(diǎn)，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。　　(一)一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶和交房的時(shí)間　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)?！　『炗喕剡w房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間?！　?二)嚴(yán)防“一房多賣”的發(fā)生　　回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)房人一定要注意這一點(diǎn)?！　?三)買方不要一次性付全款　　沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧。

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• 問(wèn) 買回遷房注意事項(xiàng)都有哪些？
  答

  一、購(gòu)買回遷房程序：　?。ㄒ唬┗剡w房，專指建立在國(guó)有出讓土地上，為私有房屋被拆遷人或者公有房屋承租人安置的，現(xiàn)在尚未取得但將來(lái)一定能夠取得個(gè)人房屋權(quán)屬證書的房屋。也就是說(shuō)，建立在集體土地或者國(guó)有劃撥上的舊村（居）改造房屋不是本文討論的范圍?！　。ǘ┪慈〉梅慨a(chǎn)證回遷房能否買賣，買賣雙方簽訂的回遷房買賣協(xié)議能否有效？只要是出賣人有《拆遷協(xié)議》和《回遷證》，即取得對(duì)房屋的準(zhǔn)所有權(quán)，有權(quán)對(duì)其所安置的房屋進(jìn)行處分。因此，只要雙方意思表示真實(shí)，不損害國(guó)家、集體或第三人利益，在取得《房地產(chǎn)證》之前，可以轉(zhuǎn)讓房屋，買賣雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效?！　×硗猓剡w房的買賣涉及到兩次稅費(fèi)的繳納，一次是原房主取得房屋所有權(quán)證書是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，應(yīng)當(dāng)在合同中予以明確約定?！　《?、購(gòu)買回遷房要注意問(wèn)題：　　對(duì)于回遷房買賣合同，還需要尤其注意以下幾點(diǎn)，并約定相應(yīng)的違約責(zé)任?！　。ㄒ唬┮欢ㄒs定房產(chǎn)過(guò)戶和交房的時(shí)間　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，出賣人并沒(méi)有取得房產(chǎn)證，無(wú)法辦理過(guò)戶手續(xù)。因此，一定要約定房產(chǎn)過(guò)戶的時(shí)間，實(shí)踐中雖然不能保證何時(shí)取得房產(chǎn)證，但要寫明自取得房產(chǎn)證多少之日起辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)。　　簽訂回遷房買賣協(xié)議時(shí)，要確定具體的交房時(shí)間，若在簽訂合同時(shí)就是現(xiàn)房，則可以約定繳納**之日即為交房時(shí)間。　?。ǘ﹪?yán)防“一房多賣”的發(fā)生　　回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。在房屋買賣合同都有效的情況下，辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。出賣人將商品房數(shù)次出賣所簽訂的合同，不違反法律的禁止性規(guī)定，均應(yīng)當(dāng)是有效的合同。購(gòu)房人一定要注意這一點(diǎn)?！　。ㄈ┵I方不要一次性付全款　　沒(méi)有房產(chǎn)證的房屋買賣存諸多風(fēng)險(xiǎn)，違約責(zé)任的規(guī)制顯得非常重要。但要求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，需要繳納法院訴訟費(fèi)用、律師費(fèi)，還需花費(fèi)時(shí)間等成本。如果買房留有尾款，而賣方認(rèn)為違約所得小于尾款時(shí)，買方的違約機(jī)會(huì)將會(huì)大大降低。當(dāng)然，具體如何將為款留下，且能順利地完成買賣協(xié)議的簽訂，需要房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或者買方較高的談判技巧?！　。ㄋ模┮筚u方的配偶簽名　　實(shí)踐中，回遷房一般屬于夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，根據(jù)婚姻法的有關(guān)規(guī)定，該房產(chǎn)應(yīng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，一方處分應(yīng)當(dāng)?shù)玫搅硪环降耐?，否則可能產(chǎn)生兩類法律后果：其一，若房?jī)r(jià)上漲，而配偶借口不同意出賣房屋，則有可能產(chǎn)生無(wú)效的法律后果；其二，若在過(guò)戶之前，賣方夫妻離婚，則涉及到共同財(cái)產(chǎn)的分割問(wèn)題。以上兩種情況，只要賣方配偶簽名，并輔之以必要的條款，則基本上能夠預(yù)防?！　【C上可以看出，未取得房產(chǎn)證回遷房買賣合同是有效的，但是與期房轉(zhuǎn)讓一樣存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者一定要購(gòu)買未取得房產(chǎn)證回遷房，因相關(guān)操作較為復(fù)雜，建議盡可能尋求專業(yè)法律人士幫助，以**大程度地降低法律風(fēng)險(xiǎn)，保障自己的合法權(quán)益。

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• 問(wèn) 回遷房能否買賣？回遷房買賣的注意事項(xiàng)有哪些
  答

  要嚴(yán)防“一房數(shù)賣”回遷房買賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，一旦房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣人極有可能將房屋出售給他人。買賣回遷房時(shí)要注意要求賣方提供回遷協(xié)議及其身份證明，并對(duì)回遷房的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)要注意確定該房屋之上是否有共有人，是否設(shè)定抵押權(quán)。另外須查明該房是屬于危改回遷，還是商品房回遷。

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