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買房需要什么手續(xù) 按揭貸款和公積金貸款手續(xù)詳解 按揭貸款買房需要哪些手續(xù)?所謂按揭貸款就是購房者以所購住房做抵押并由其所購買住房的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性擔(dān)保的個人住房貸款業(yè)務(wù)。 購房者在辦理按揭貸款買房時，一般按照下列步驟辦理按揭貸款手續(xù)： 1、與開發(fā)商簽訂購房合同。此時需要注意審查開發(fā)商是否具有“五證”：《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》。 2、繳付**款，注意保存**款收據(jù)。 3、到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》。開發(fā)商一般都會與一家或幾家銀行簽訂合作協(xié)議，因此到與開發(fā)商有協(xié)議的銀行辦理按揭貸款協(xié)議，這樣手續(xù)會方便些。帶齊**款收據(jù)、《商品房買賣合同》、身份證、本市戶口簿(非本市戶口提供一年以上暫住證明)、收入證明等原件及復(fù)印件到銀行填寫《個人房屋貸款申請表》。 4、銀行審查按揭貸款申請。銀行的信貸人員對申請人提交的材料進行審查和逐級審批，如果認為符合銀行的貸款條件，會通知申請人簽訂《個人房屋按揭貸款合同》，合同期限不超過30年。 5、到房管局辦理《房屋他項權(quán)利證》，用以證明此房產(chǎn)上有銀行的抵押權(quán)。到公證部門辦理產(chǎn)權(quán)抵押公證。到保險公司辦理房屋保險。*以上手續(xù)銀行一般會代辦。 6、開立賬戶。選用委托扣除款方式還款的客戶需與銀行簽訂委托扣款協(xié)議，并在貸款行指定的營業(yè)網(wǎng)點開立還款專用的儲蓄存折賬戶或儲蓄卡、信用卡賬戶。同時，售房人要在貸款行開立售房結(jié)算賬戶或存款專戶。 7、支用貸款。經(jīng)貸款行同意發(fā)放的貸款，辦妥有關(guān)手續(xù)后，貸款行按照借款合同約定，將貸款直接轉(zhuǎn)入借款人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)，或?qū)①J款一次或分次劃入售房人在貸款行開立的存款賬戶內(nèi)。 8、按約還款。借款人必須按借款合同約定的還款計劃、還款方式償還貸款本息，否則銀行可以依法收回房屋。 9、償還完畢貸款。貸款本息結(jié)清后，注銷抵押登記，購房者就成為房屋的真正所有人了。 購房對于許多購房者而言都是關(guān)系的未來生活狀況的一件大事，不得不使購房者在交易時小心翼翼，而當(dāng)你在選擇好房源后，協(xié)商價格決定購買后，將進入到購房實戰(zhàn)中的“簽約戰(zhàn)”。 這時你需先簽《房屋認購書》并交納定金，而在交定金前有三個技巧是需要購房者知道的。 交定金前注意三個技巧 認購書約定購房者在限定時間內(nèi)簽訂正式合同，否則視為購房者違約，定金將被扣除。因此簽訂認購書對于買家來說是有一定風(fēng)險的，必須全面考慮清楚后才能簽。 一是不怕麻煩。簽訂認購書前，不妨坐下來，細讀“五證二書”，二是追根問底。甚至可以要求看一下即將簽訂的合同樣本，遇到不明白的問題**好當(dāng)場咨詢明了。三是向銷售人員索取有關(guān)房屋的盡可能多的宣傳資料，有條件的應(yīng)在實地考察選購的房子后再做決定。 簽認購書前先查詢個人信用報告 購房者在決定交定金之前就需查詢個人信用情況，看看是否存在不良信用記錄或能否順利貸款。一般情況下，購房者可以讓銷售人員幫忙通過銀行工作人員查詢，查詢進程順利的話只需幾分鐘的時間。另外，購房者也可持個人身份證原件及復(fù)印件一份，到人民銀行所在的東莞分行個人征信部免費辦理查詢業(yè)務(wù)。 有時候，銷售人員為了促成現(xiàn)場的快速成交，會避免提及一些隱性的購房風(fēng)險，如果購房者自己不加留意，可能就會造成一些不必要的損失。 在此，不得不提醒讀者，生活中除了買房、還有買車、辦信用卡等大事情會涉及個人信用報告;信用記錄好，會提高個人得到銀行貸款的機會。對于信用記錄差者，銀行會選擇減少甚至拒絕其貸款。
買房交定金有哪些注意事項?什么情況下購房定金可退回?
141****1743 | 2013-03-13 16:52:24
已有3個回答
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151****2084
首次置業(yè) 買房不能忽略的注意事項 http://cs.jiwu.com/zhuanti/101263/ 這個專題里面有寫訂金的注意事項及退還問題
查看全文↓ 2013-03-13 16:54:05 -
135****9361
開發(fā)商與購房者之間會通過簽訂認購、訂購、預(yù)訂合同的方式向購房者收受定金，作為訂立《商品房買賣合同》的擔(dān)保。
查看全文↓ 2013-03-13 16:53:28
如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即購房者無故不訂立合同的，開發(fā)商有權(quán)不返還定金，開發(fā)商不訂立合同的，應(yīng)向購房者雙倍返還定金;
因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購房者。 -
134****2475
認購書中的定金，在不同的情況下具有不同性質(zhì)。因此對定金的處理應(yīng)視合同的具體情況，根據(jù)定金的性質(zhì)和作用，分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或者“雙倍返還”來分別處理。下面，就常見的幾種情況進行分析：(1)如果買方?jīng)]有按照認購書規(guī)定的時間、地點去簽約或者賣方在認購書規(guī)定的期限內(nèi)將認購房屋轉(zhuǎn)售他人而導(dǎo)致未能正式簽約，買方違約的，定金不予返還;賣方違約的，應(yīng)雙倍返還定金。(2)如果雙方在規(guī)定的期限內(nèi)，正式簽訂合同，則定金在買方履約后，可抵作樓款或收回;雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或者“雙倍返還”。(3)如果雙方都不存在上述第一項的違約行為，僅對預(yù)售(銷售)契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應(yīng)把定金全數(shù)返還買方。(4)如果因賣方未取得預(yù)售(銷售)許可證或者買方不具備購房資格而導(dǎo)致雙方未能簽訂正式合同或者正式合同無效的，應(yīng)按無效合同處理，賣方應(yīng)將定金返還。但有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償另一方的利息損失或者其它損失。(5)如果買方在正式簽約時將認購書中確認的條件，如價格、房號、面積等進行修改而導(dǎo)致簽約未成，視為賣方違約，應(yīng)雙倍返還定金。(6)若賣方在認購書中表明有權(quán)在正式合同中對認購書中所列之價格、面積等有修正之權(quán)利或聲明以正式為準的，應(yīng)視為合同的主要條款未確定，正式合同如因此不能成立，賣方應(yīng)將定金及利息返還買方。
查看全文↓ 2013-03-13 16:52:58
長沙買房交流群-65群（325）
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在法律層面，購房定金一旦寫入合同，就具有法律約束力，一般是是不能退還的。退回定金的法律依據(jù)有哪些？ 一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持; 二是《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。
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買房時，開發(fā)商都會要求買房人先交定金，再簽訂正式商品房買賣合同。于是很多人都會遇到購房定金不能退的問題，有的人就當(dāng)吃了啞巴虧，但是法律真的不讓退定金么？ 定金將買房人置于不平等的位置 目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過認購、訂購、預(yù)定等方式向買受人收受定金。 如果買受人不來與開發(fā)商簽合同或雙方對合同的條款達不成一致意見，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對買受人極為不利，使買受人在簽約時處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。 好多購房人認為，購房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個東西給我留著，我準備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認為一旦簽訂了商品房認購書，無論什么原因房子**終沒有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動放棄了取回定金，這其實是一種誤解。 其實定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退？ 定金的法律規(guī)定，到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法擔(dān)保法擔(dān)保法司法解釋商品房買賣合同糾紛司法解釋商品房銷售管理辦法》等。 《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 《中華人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用”。 認購書的格式條款內(nèi)容實際上是對《合同法擔(dān)保法擔(dān)保法司法解釋商品房買賣合同糾紛司法解釋》等具體法律法規(guī)的具體化。該認購協(xié)議書的第四條規(guī)定：認購人同意在支付定金之日起_____日內(nèi)，與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款（本款約定的期限為協(xié)商簽約的起始時限，而非終止時限）。第六條規(guī)定：認購人在第四條第二款約定的期限內(nèi)與出賣人協(xié)商商品房買賣合同的相關(guān)條款，但雙方未達成一致意見，自第四條第二款約定的期限屆滿之次日起超過___日的，本認購書自動解除；雙方也可以協(xié)商解除本認購書。出賣人應(yīng)當(dāng)在本認購書解除之日起___日內(nèi)將已收取的定金退還認購人。 從以上的法律規(guī)定及具體行政措施我們可以得出如下結(jié)論：商品房認購書作為商品房買賣預(yù)約合同，其中的定金條款，是在一方違約，導(dǎo)致無法簽訂商品房買賣合同時，對守約方的保護和救濟。然而，當(dāng)雙方對正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時，不能認為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認購書中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如果買賣雙方對預(yù)售或銷售契約及補充協(xié)議內(nèi)容難以達成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。 如何避免定金陷阱？ 要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認購協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認購書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購房者可以全身而退，不留任何后患。 其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠意金”、、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項能退回，退回的法律依據(jù)有兩個：一是《擔(dān)保法司法解釋**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 另外，司法實踐一般認為，“訂金”等費用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來處理。再次是在簽訂認購協(xié)議時明確約定對自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。**后是要求開發(fā)商簽訂北京市建設(shè)委員會及北京市工商行政管理局聯(lián)合制定的《北京市商品房認購書》，不同意開發(fā)商對此認購書的內(nèi)容做修改。 如何退定金才能成功？ 通過以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。另外，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
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《擔(dān)保法》第 89 條規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債務(wù)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)雙倍返還定金。
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買房后定金可以退嗎？根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。有關(guān)買房定金是否能退的問題下面為您詳細介紹。 在商品房銷（預(yù)）售過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商在與購房者簽訂正式商品房預(yù)售合同之前，一般會先簽訂認購書，并向購房者收取一定數(shù)額的定金，這已成為習(xí)慣做法，并且絕大多數(shù)購房者也認可并接受這種做法。根據(jù)民法平等自愿的原則，法律認可并保護這種約定定金的行為。 什么是定金 定金是一個規(guī)范的法律概念，是指合同的當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律的規(guī)定或者雙方當(dāng)事人的約定，由一方當(dāng)事人按照合同標的額的一定比例，預(yù)先給付對方當(dāng)事人的金錢。根據(jù)我國《合同法》的規(guī)定，給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 什么是訂金 訂金并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。商品房交易中，如買家不履行合同義務(wù)，并不表示他喪失了請求返還訂金的權(quán)利；反之，若發(fā)展商不履行義務(wù)亦不須雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無須承擔(dān)違約責(zé)任。 購房定金能退嗎？相關(guān)法律條款有什么 到目前為止，涉及到定金的法律規(guī)定有下：《合同法》、《擔(dān)保法》、《擔(dān)保法司法解釋》、《商品房買賣合同糾紛司法解釋》。部門規(guī)章有：《商品房銷售管理辦法》等。 1、《中華人民共和國合同法》第一百一十五條對定金問題規(guī)定如下：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 2、《中華人民共和國擔(dān)保法》第八十九條規(guī)定：當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 3、《中華人民共和國擔(dān)保法司法解釋》第六部分第一百一十五條規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。 4、《**高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 5、《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用”。 什么條件下退定金？ 1、退定金是有一定條件的，即因合同條款達不成一致意見可以退，另外，必須是在認購書約定的期限內(nèi)來簽合同，要想退定金必須要證明這一點。購房人可以通合同條件談判時雙方修改的記錄來證明，也可以通過雙方談話的錄音來證明。 2、有些購房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過增加補充協(xié)議的方式達到了退定金的目的。 3、另外，對于內(nèi)部認購等無銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無需做大量的取證工作，直接起訴即可。
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