如何追討，房屋認(rèn)購書中的定金？

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• 138****0984

  首先，如果開發(fā)商沒有銷售許可證，購房者有權(quán)要求開發(fā)商退還全部定金及其利息。其次，如果開發(fā)商有銷售許可證，關(guān)鍵看購房者與開發(fā)商所簽的認(rèn)購書對定金退還有無特殊約定;如有約定，從其約定。再者，如是出于購房者的原因未能與開發(fā)商簽署正式商品房買賣合同，而開發(fā)商又不存在任何違約情況的，購房者支付的定金是不予退還的，但如果是因合同條款未能達成一致則開發(fā)商應(yīng)退還定金。其他情況下，定金是否可以退回，購房者可參照以下情形判斷：1、在不知道房屋被抵押的情況下，張旭鋒律師認(rèn)為在這種情況下，定金是絕對可以退還的，而且發(fā)展商應(yīng)該支付給購房者兩倍的賠償金。在不知道所售房屋的基本狀況下，購房者交付的定金也是可以退還的。同樣，如果購房者看不中合適的房子，也沒有簽認(rèn)購書，這種沒有具體約定的定金也是可以退的。在討論對所購買的樓房編號存在疑點的案例時，是發(fā)展商原因?qū)е陆灰椎牟淮嬖?，開發(fā)商負(fù)有舉證責(zé)任;開發(fā)商不能舉證的，購房者有權(quán)要求退回定金。2、有購房者抱怨自己是在售樓人員的誤導(dǎo)下交付定金的，如房子的光線并不如售樓人員說的那樣好等誤導(dǎo)，因此要求退還定金。售樓人員的這種行為不是根本性的違約，只能說是瑕疵的問題，因此，定金是不能退回的;且那些由于個人原因如供樓能力下降等而要求解除合同的，這種情況的定金也不能退回。因為這是購房者必須面臨的交易風(fēng)險。

  查看全文↓ 2012-12-31 17:33:31

相關(guān)問題

• 問 怎樣可以拿回定金 如何分析認(rèn)購書中定金的性質(zhì)
  答

  購房者在繳納定金后，因為種種原因取消購房計劃的情況時有發(fā)生，此時定金是退還是不退，同時困擾著開發(fā)商與購房者。要道清個中奧秘，關(guān)鍵就在于商品房認(rèn)購書之法律效力的認(rèn)定，我們通過具體案例來了解一下。 案例 劉先生與某房地產(chǎn)公司簽訂了一份商品房認(rèn)購書，約定劉先生向該房地產(chǎn)公司預(yù)訂商品房一套，價款為人民幣40萬元。在簽訂認(rèn)購書后的15日內(nèi)，劉先生必須與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同。認(rèn)購書簽訂時劉先生向該房地產(chǎn)公司交納定金2萬元，作為雙方簽訂正式商品房買賣合同的保證。當(dāng)劉先生要與該房地產(chǎn)公司簽訂正式的商品房買賣合同時，卻無法與該公司就合同具體條款協(xié)商一致，導(dǎo)致未能簽訂正式合同。劉先生提出要退回定金，而該房地產(chǎn)公司則提出劉先生所交定金不予退回。 商品房認(rèn)購書 在我國法律中，并沒有明確界定“商品房認(rèn)購書”這一文書形式，簽定該文件也不是購買商品房的必經(jīng)程序。通過總結(jié)，我們得出了一份商品房認(rèn)購書發(fā)生法律效力所必須同時具備的幾個條件： 1、所購的房地產(chǎn)符合商品房預(yù)售條件，即取得《商品房預(yù)售許可證》。如果開發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就采用內(nèi)部認(rèn)購等方式與購房者簽訂該商品房的認(rèn)購書，該樓宇認(rèn)購書會因違反《城市房地產(chǎn)管理法》中有關(guān)商品房預(yù)售條件的強制性規(guī)定而無效。 2、認(rèn)購書要具備合同生效的主要條款，至少要包括如下條款：認(rèn)購房屋的位置、面積、單價、總價及簽訂正式合同的時間等，否則認(rèn)購書無法實際履行，沒有產(chǎn)生效力的事實基礎(chǔ)。 3、內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同無效。 一般來說，一份具備以上條件的商品房認(rèn)購書才能對雙方具有約束力。那么在上述案例中劉先生要求退回定金能得到法律的支持嗎?如果該認(rèn)購書不具備上述條件，無法律效力，則劉先生可取回所交“定金”。但如果認(rèn)購書具備上述條件，又會出現(xiàn)何種情況呢？要想得出一個明晰的答案，就要分析一下認(rèn)購書中所稱定金的性質(zhì)了。 根據(jù)認(rèn)購書本身作為預(yù)約合同的性質(zhì)，這里的定金應(yīng)該理解為立約定金。《**高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方‘拒絕訂立’主合同的，無權(quán)要求返還定金;收受定金的一方‘拒絕訂立’合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。” 因此，如果買賣雙方都不是“拒絕訂立”或“不簽訂”正式的商品房買賣合同，而只是因一些具體條款無法達成一致意見，導(dǎo)致未能簽約，那么賣方應(yīng)把定金全部返還買方，不應(yīng)以此為由“沒收定金”。通過分析，可以得出結(jié)論，劉先生仍是可以要求取回定金的。

• 問 如何避免認(rèn)購書中的陷阱？
  答

  為了防止售房單位利用認(rèn)購書制造陷阱，侵害購房者的合法權(quán)益，建議購房者在認(rèn)購書中約定協(xié)議生效條件，如“只有在買賣雙方就所有交易條件達成一致時，本認(rèn)購書方始生效”，對認(rèn)購書中類似“如乙方(買方)在15天內(nèi)不到甲方指定地點簽署商品房預(yù)(出)售合同，則沒收已付定金，甲方(賣方)有權(quán)把乙方訂購的房屋轉(zhuǎn)售給他人”的條款加以拒絕。 如果房地產(chǎn)商把尚不符合預(yù)售條件的“樓花”以“內(nèi)部認(rèn)購”的形式進行銷售，與購房者簽訂認(rèn)購書，收受定金，則所簽訂的認(rèn)購書無效。這種情況在實踐中較為常見，檢驗“五證”就可以避免。

• 問 認(rèn)購書中的定金和訂金有什么不同，如何理解？
  答

  購房者在簽訂認(rèn)購書時注意“定金”和“訂金”的區(qū)別。“定金”是法律概念，其目的是在于對《商品房買賣合同》的成立或履行起擔(dān)保作用，并有法定的定金規(guī)則，即給付定金的一方不履行合同義務(wù)，無權(quán)要求返還定金，接受定金的一方不履行義務(wù)，則應(yīng)該雙倍返還定金。而“訂金”在法律上是不明確的，現(xiàn)在一般被視為預(yù)付款。 沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的商品房，不得簽訂認(rèn)購書的，即使要簽也不能涉及定金（訂金）、預(yù)付款等變相預(yù)售的內(nèi)容。

• 問 如果不想買房了，簽訂的房屋認(rèn)購書中的定金能否退還？
  答

  定金退還視認(rèn)購書條款而定，建議咨詢律師或相關(guān)機構(gòu)。

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• 問 在認(rèn)購書中，認(rèn)購書上寫明了收取的定金是“訂金”兩者意義一樣嘛？
  答

  1、寫明了是“定金”的，適用定金規(guī)則，認(rèn)購人違約的，開發(fā)商可以沒收定金，開發(fā)商違約的，認(rèn)購人可以要求雙倍返還定金。2、對于寫的是訂金、保證金等的，如果沒有對其含義進行特別說明的，則不適用定金規(guī)則，如果在其后進行了含義說明，比如“認(rèn)購人違約的，開發(fā)商不返還;開發(fā)商違約的則雙倍返還”的，則視為定金，按定金規(guī)則處理。