如何避免買到使用年限縮水的房子？

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• 132****1660

  你有多種途徑可以得知你相中的樓盤使用年限究竟幾何。按照規(guī)定，樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)需要懸掛包括《預(yù)售許可證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《土地使用證》等在內(nèi)的“五證”，而《土地使用證》上會(huì)顯示土地的截止使用日期。

  查看全文↓ 2012-10-04 10:20:24
• 147****0973

  在下訂金買房之前，了解房屋的使用年限是必須的程序。盡管《物權(quán)法》已確定住宅用地科自動(dòng)續(xù)期，但是無償還是有償尚不明確。你需要自己親自詢問，而不是道聽途說，或聽信售樓人員的口頭回應(yīng)。要知道，如果房產(chǎn)使用年限當(dāng)真有縮水，售樓人員絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)透露這一缺陷。更重要的是，多數(shù)使用年限縮水的樓盤，價(jià)格并不會(huì)縮水。

  查看全文↓ 2012-10-04 10:20:11
• 135****0972

  首先需要關(guān)注樓盤所處地塊的土地性質(zhì)。根據(jù)《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》對(duì)土地使用權(quán)出讓**高年限有明確確定：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教科文衛(wèi)體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地50年，綜合或者其他用地50年。住宅土地使用權(quán)是從國家將土地出讓給開發(fā)商起開始計(jì)算，開發(fā)商從開發(fā)到銷售的周期一般都需要1-3年，根據(jù)市場(chǎng)狀況調(diào)整周期的也很常見。

  查看全文↓ 2012-10-04 10:19:48

相關(guān)問題

• 問 買房時(shí)如何避免面積、層高、規(guī)劃、配套、年限五大“縮水”陷阱 ？
  答

  關(guān)注以下5個(gè)注意避免“縮水”陷阱：面積縮水:建筑面積與套內(nèi)建筑面積都要在合同中約定,規(guī)劃縮水: 在簽訂合同時(shí)應(yīng)注意約定細(xì)節(jié)。因此建議買受人在簽合同時(shí)，要把建筑面積與套內(nèi)建筑面積都作約定。細(xì)化補(bǔ)充條款防止規(guī)劃“變樣”:部分開發(fā)商會(huì)把一期后面的規(guī)劃描繪到樓書中，并就后期規(guī)劃在合同中約定免責(zé)條款，或約定特別輕的違約責(zé)任，以獲取較小的違約成本與小區(qū)規(guī)劃變更間的差額利益。 把開發(fā)商的規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，建議買房人先查明開發(fā)商是否已取得了后面地塊的開發(fā)權(quán)，再查明小區(qū)規(guī)劃是否已經(jīng)過規(guī)劃部門的審批；也可要求開發(fā)商把這個(gè)規(guī)劃作為補(bǔ)充條款寫入合同，并在合同補(bǔ)充條款中約定較高違約金。配套縮水:配套相關(guān)細(xì)節(jié)要在合同中詳細(xì)體現(xiàn):對(duì)配套設(shè)施的約定要明確詳細(xì)的責(zé)任承擔(dān)，建議業(yè)主在簽預(yù)售合同時(shí)，把會(huì)所等相關(guān)的條款明確約定進(jìn)合同，如會(huì)所的交付時(shí)間、所有權(quán)歸屬、服務(wù)功能、服務(wù)對(duì)象等，同時(shí)明確責(zé)任承擔(dān)。層高縮水:要明確約定違約賠償數(shù)額:合同首采文意主意(以寫入合同的文字為準(zhǔn))，所以僅僅以筆誤為由不能影響違約事實(shí)。商品房層高與合同約定不符屬于違約行為，須承擔(dān)違約責(zé)任。如果業(yè)主沒有約定開發(fā)商賠償數(shù)額，法院只能從合理性角度出發(fā)，酌情確定賠償數(shù)額，而這種賠償數(shù)額一般低于業(yè)主的預(yù)期。對(duì)待層高“縮水”要明確約定違約賠償數(shù)額，建議買房人在合同中明確約定違約責(zé)任和違約賠償數(shù)額。年限縮水:簽約前弄清土地性質(zhì) 分清土地和房屋的使用年限有許多買房人不太清楚土地使用年限和房屋使用年限的具體區(qū)別。時(shí)下大多開發(fā)商是直接從政府部門受讓或從其他開發(fā)商那里轉(zhuǎn)讓而拿到土地的。買房人買房后，對(duì)該房屋所享有的使用年限應(yīng)為：原土地出讓合同規(guī)定的土地使用年限減去開發(fā)商已使用的年限。 建議買房人在簽約前，**好到相關(guān)部門就土地性質(zhì)和房屋土地使用權(quán)的起始期限了解清楚。

• 問 如何避免買到“垃圾面積”的多的房子？
  答

  購房者首先必須全面地了解商品房總建筑面積、分?jǐn)偯娣e;其次要仔細(xì)考察功能分區(qū)及各個(gè)房間面積大小的合理性;**后則應(yīng)注意房屋內(nèi)有無無法利用的“多余面積”部分。經(jīng)過這樣周全的比較衡量，消費(fèi)者才能真正選購到一套擠出水分的實(shí)實(shí)在在的好房子。

• 問 買房如何選擇地段 如何避免買到不能**的房子
  答

  李嘉誠說：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段?！庇纱丝梢?，對(duì)于購房者而言，挑選一個(gè)好的地段是多么的重要。也有調(diào)查顯示，80%的購房者在選房時(shí)把地段作為**優(yōu)先考慮的因素。但重視歸重視，仍有很多人在地段的選擇上無從下手。 一、地段的分類 1、鬧市中心區(qū) 所謂鬧市，也就是一個(gè)城市內(nèi)**繁華的區(qū)域。通常這個(gè)區(qū)域內(nèi)的住宅房?jī)r(jià)也是一個(gè)城市內(nèi)的一線水平。但是由于居住環(huán)境過于混亂嘈雜、房地產(chǎn)建筑密度過高、社區(qū)狹小等問題，一般也不是城市內(nèi)的**高價(jià)地區(qū)。這種地段的住宅地產(chǎn)從供應(yīng)上多以小戶型為主，主要用途多在投資。 2、次繁華生活區(qū) 靠近鬧市，又有一定(幾站地)距離的地段。相對(duì)鬧市，這個(gè)區(qū)域的商業(yè)味道大大降低，生活味道漸濃，多集中著這個(gè)城市內(nèi)比較早期的一些居民小區(qū)。一般來說新房供應(yīng)量不大，偶爾會(huì)有些老二手房轉(zhuǎn)手。與鬧市類似，其新房產(chǎn)品也多以高層小戶型為主。但相比鬧市，個(gè)別中型項(xiàng)目具有一定的社區(qū)規(guī)模，但都容積率很高，基本都是高層。這種區(qū)域的中小戶型，價(jià)格與鬧市差別不大，但居住性上略強(qiáng)。未來入住后的生活成本相比鬧市略低，個(gè)別單位二手房的甚至不需要負(fù)擔(dān)物業(yè)及停車位費(fèi)用。 3、CBD區(qū)域 一些昔日很不被人看好的區(qū)域，在短短幾年內(nèi)就完全的變了一個(gè)面貌，這就是所謂的城市新興區(qū)。由于城市人口增加及規(guī)劃發(fā)展上的原因，一般來說城市的發(fā)展方向都是向外的某一個(gè)方向或某幾個(gè)方向成爆炸時(shí)式建設(shè)的。通常，只要發(fā)展成熟，這種區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)會(huì)超越鬧市區(qū)成為一個(gè)城市房?jī)r(jià)的標(biāo)桿。但在沒有發(fā)展之前，其房?jī)r(jià)也會(huì)處于相對(duì)比較低的一個(gè)程度上，如果能夠準(zhǔn)確預(yù)測(cè)出城市發(fā)展方向，及早入手的話，這種地段的房子是兼有居住及很強(qiáng)投資性的。 4、好環(huán)境老城區(qū) 在各城市里，都存在一些居住氛圍非常不錯(cuò)的老城區(qū)。其特點(diǎn)是建筑年代較久，多以老式單位福利房及原著民自建房產(chǎn)為主，小區(qū)比例高。原著民比例通常比較高，居住氛圍好，生活成本相對(duì)不高。這種區(qū)域**大的優(yōu)勢(shì)就是交通便利，配套完備，綜合生活成本比較低。但是，同樣在這種區(qū)域新房放量較少，而且價(jià)格不低。 5、城鄉(xiāng)結(jié)合部 即城市建設(shè)的邊緣，城市與鄉(xiāng)鎮(zhèn)結(jié)合的區(qū)域。這種區(qū)域，相對(duì)來說低端生活配套還是很齊備的，但缺乏中高端生活配套。由于這種區(qū)域內(nèi)低價(jià)出租屋很多，也是很多外地務(wù)工及流動(dòng)性人口比較集中租住的區(qū)域，治安也是**差的。隨著城市擴(kuò)大化，這種區(qū)域遠(yuǎn)期環(huán)境還是比較看好的。借用前段的話說，未來有可能是一個(gè)新的城市新興區(qū)域。 6、交通好郊區(qū) 即從交通上來說，隨然離城市核心區(qū)比較遠(yuǎn)，但依靠快速交通干線使得居住者進(jìn)入城市內(nèi)的時(shí)間并不長。很典型的區(qū)域比如北京的通州、天通苑、大興甚至河北燕郊等。雖然離城市都有幾十公里的距離，但很多人上下班時(shí)間都能控制在一個(gè)半小時(shí)內(nèi)。缺點(diǎn)是交通成本通常較高，如果晚上有應(yīng)酬或者娛樂活動(dòng)不太方便。在配套上，中低端生活配套一般都不錯(cuò)，但中高端配套少。 二、哪些地段再便宜也不能買 1、高壓電塔、信號(hào)塔旁 高壓電塔和電視塔的旁邊。電視塔的發(fā)射功率很強(qiáng)，有些發(fā)射功率小一些還可以。聯(lián)通、電信有好多電塔，它的電磁波會(huì)造成人的免疫機(jī)能下降，引起白血病，精神分裂癥，嚴(yán)重的還會(huì)引起各種癌癥。離電塔多少米還好呢，300米以外的房子一般來說要好一些。 2、城市立交橋旁 在那兒買房子交通既不方便，同時(shí)高速通行的車輛會(huì)造成噪音和螺旋氣流，而且對(duì)身心健康會(huì)產(chǎn)生不利影響。醫(yī)學(xué)多年的臨床經(jīng)驗(yàn)表明，住在這樣的地方容易得神經(jīng)衰弱，十二指胃潰瘍。 3、十字交叉路口旁 如果做辦公樓還可以，但是，如果蓋樓蓋的好就占住了金三角，如果蓋不好就蓋成了死角，除非炸掉這個(gè)樓。有些樓蓋了以后銷售非常好，因此有這方面的體會(huì)。但如果是住在這個(gè)位置上，容易引起胃病甚至胃癌，肺、支氣管的病，腦中風(fēng)都有可能。 4、加油站旁 加油站旁邊**好不要住。現(xiàn)在汽車多了，加油站也多了，也許有人會(huì)為了圖方便而選個(gè)離加油站近的位置，但油里面含有大量的有害物體，比如鉛等等，對(duì)健康危害極大；另外加油站旁邊的車輛停泊和啟動(dòng)噪音非常大。 5、玻璃幕墻對(duì)面 玻璃幕墻對(duì)面。玻璃幕墻會(huì)產(chǎn)生光煞形成污染對(duì)人的身體非常不利，大樓能不能做玻璃裝飾，現(xiàn)在已經(jīng)有好多樓將外觀玻璃幕墻裝飾改掉了，長時(shí)間的接受光污染會(huì)對(duì)健康產(chǎn)生影響，容易得的病第一是青光眼，眼睛脹痛；白內(nèi)障、慢性結(jié)膜炎、角膜炎。 6、主臥室正對(duì)大路直線的房子 我們每人都有一套住房，我們的陽臺(tái)，特別是主臥室，不要正對(duì)大路的直線。這樣的房子容易對(duì)健康產(chǎn)生“沖”，這種沖煞尤其氣流倒入使人易患感冒。 7、鐵路旁邊 在鐵路旁的住宅住在鐵路旁邊的工人大部分非常容易得耳聾，聽力不好，生命相對(duì)而言都比較短。 8、陽臺(tái)和主臥對(duì)著尖角的房子 住房的陽臺(tái)和主臥不要對(duì)著尖角。物理學(xué)上所有的物體都是由分子、質(zhì)子運(yùn)動(dòng)所組成，所有的物體都產(chǎn)生電信號(hào)，產(chǎn)生電信號(hào)就有一個(gè)集中點(diǎn)位，我們的發(fā)射塔一定是尖的，接收器一定是圓的，所以這種位置都是不好的，這種地方盡量要避開。 其實(shí)選地段的學(xué)問還遠(yuǎn)不止這些，在看房選房的過程中，相信各位購房者也會(huì)產(chǎn)生自己獨(dú)到的見解。

• 問 ?? 商品房土地使用年限縮水如何索賠？誰能說說呢？
  答

  房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項(xiàng)權(quán)益的總和，即房屋所有者對(duì)該房屋財(cái)產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。房屋產(chǎn)權(quán)由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，房屋所有權(quán)的期限為永久，而土地使用權(quán)根據(jù)有關(guān)法規(guī)為40、50年或70年不等。房屋的使用權(quán)年限從開發(fā)商取得土地使用證之日算起。購房者在買商品房時(shí)，房?jī)r(jià)中包含了土地出讓金的部分，在取得產(chǎn)權(quán)的同時(shí)也取得了土地使用權(quán)，該土地的使用期從開發(fā)商取得土地使用證之日算起。只不過，在商品房買賣過程中，土地的使用權(quán)人由開發(fā)商變?yōu)橘彿空?。如果開發(fā)商在3年前就取得了土地證，那么這套商品房的土地使用時(shí)間就是從3年前開始算的，購買了這套商品房，無形中土地使用期限就減少了3年。法律依據(jù)：《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條土地使用權(quán)出讓**高年限按下列用途確定：(一)居住用地七十年;(二)工業(yè)用地五十年;(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;(四)商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年;(五)綜合或者其他用地五十年。

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• 問 如何避免買到爛尾樓？
  答

  1、綜合考察開發(fā)商實(shí)力。2、考察開發(fā)商的信譽(yù)，首先看開發(fā)商口碑，另外就是了解開發(fā)商既往開發(fā)過的樓盤，向已經(jīng)入住的業(yè)主了解開發(fā)商在工程質(zhì)量、物業(yè)管理、是否按期交房等方面。3、了解項(xiàng)目樓盤的手續(xù)，購買“五證”齊全的房子，不但有利于避免爛尾樓，而且對(duì)于后期辦理產(chǎn)權(quán)證也是有利的。4、把握合適的購房時(shí)機(jī)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，房屋主體工程已經(jīng)完成三分之二的時(shí)候，出現(xiàn)爛尾的幾率一般較低。