今年快結(jié)束了，所有的一切在2024年就要塵埃落定了。
今年有一個(gè)段子，說是今年有2波人是后悔的：
一波是20-21年的時(shí)候買房的，現(xiàn)在保守虧個(gè)30-50%。
另一波是20-21年沒賣房的人，否則現(xiàn)在可以多賺30-50%。
可見，不管你有房沒房，你都特別關(guān)注一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：買房/賣房的時(shí)機(jī)。
近1個(gè)月，越來越多人問我，到底還要不要賣房，明年樓市到底會(huì)不會(huì)回暖。
所以，今天我不談宏觀的，談點(diǎn)一些底層、不變的理念，或許對(duì)大家做買賣決策有所幫助。
個(gè)人的努力在趨勢(shì)面前，很多時(shí)候不值一提。
你賺了多少錢，和你努力無關(guān)，只和你有沒有抓準(zhǔn)趨勢(shì)，做對(duì)選擇有關(guān)。
當(dāng)下我們正面臨什么？
第三次房改，而這一次，又給了無數(shù)人一個(gè)選擇的機(jī)會(huì)。
次房改，是50-60年代，那時(shí)候的住房屬于國(guó)家福利分房時(shí)代。
第二次房改，是1998年，國(guó)家正式啟動(dòng)住房商品房，福利分房時(shí)代結(jié)束，住房進(jìn)入商品化時(shí)代。
隨后的3年時(shí)間，是房?jī)r(jià)大漲的時(shí)候。
第三次房改，是2023年，提出要雙軌制并行，商品房歸商品，保障房歸保障。
很多人看到這句話，實(shí)際上也是無關(guān)的。
雙軌制到底意味著什么？
意味著商品房和保障房在未來將同等重要。
以后居者有其屋的任務(wù)，不是靠降商品房的價(jià)格，不是靠調(diào)控把房?jī)r(jià)降下來，而是靠發(fā)展保障房去走。
反過來，你就要思考，未來對(duì)商品房的限制可能會(huì)越來越少。
我們參考香港和保障房的發(fā)展，從提出雙軌制以來，沒錢的都去排隊(duì)申請(qǐng)保障房了，有錢的去買商品房，隨后房產(chǎn)的價(jià)值產(chǎn)生巨大的分化。
能被保障房替代的都是老破大或者遠(yuǎn)郊的商品，而核心地段的好房子就繼續(xù)，成為稀缺的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
新加坡和香港有一半以上的人都住在政府提供的保障房里面，但是商品房卻是全球貴的幾個(gè)國(guó)家（城市）之一。
所以有些房子，該漲的就讓他漲，也不要限制。
至于買不起的，排隊(duì)住保障房就好了。
非要把商品房搞到人人都買得起，才是逆規(guī)律的。
誰(shuí)能保證說只要你去北上廣深打工，那你就一定能買得起房子，強(qiáng)行讓所有人都買得起房子，才是的不公平。
所以為什么多次提出保障房，甚至今年是大力用收儲(chǔ)的方式去籌集保障房。
那是因?yàn)槔习彘_始清晰的知道，去調(diào)控商品房，所謂限售限價(jià)限購(gòu)，對(duì)商品房控制漲跌是沒什么意義的。
保障房就像是公交車，有基本的出行準(zhǔn)備，那地方做好兜底的使用就好了。
但你想出行更舒服，可以買私家車。
而商品房就像是私家車，有條件的就去買，豐儉由人，有人買10萬的，也有人買100萬的。
所以很多人問我手里的房子要不要賣掉，你思考這個(gè)問題之前，想想未來。
第三次房改本質(zhì)就是對(duì)所有房子一輪大洗牌的過程。
有些房子，如果后沒人接盤，就會(huì)和保障房的價(jià)格一樣，甚至還更低。
所以你只需要問清楚自己：
你的房子在什么能級(jí)的城市，是一二線城市嗎？
你的房子，是優(yōu)質(zhì)地段的好房子嗎？
你的房子，有什么絕對(duì)的稀缺資源，能不被保障房所替代嗎？
如果都不是，那為什么還能漲？
大部分人問出這些問題的時(shí)候，心理多少都清楚一點(diǎn)的，但很多人是不想面對(duì)現(xiàn)實(shí)的，會(huì)找各種理由去讓自己不賣房更合理化。
比如這房子有的和，這房子也沒怎么跌，又或者是他所在城市有多么特別多么特別，或者是這2年沒跌多少。
各位，房子買的是資源，你可以理解為房?jī)r(jià)是一個(gè)城市的門票錢。
有些城市房?jī)r(jià)貴，是因?yàn)橘Y源好。
房子的命運(yùn)終都是取決于這個(gè)城市的興衰，這個(gè)城市有未來，房子才有未來。
或許短期你沒感受到你所在城市的房?jī)r(jià)跌了多少，但未來呢，如果你能接受下跌，其實(shí)也不用來問我，這房子到底要不要賣掉。
未來很多城市的房?jī)r(jià)，會(huì)無限接近于本地的工資水平。
所以別問我還要不要賣房，多問問你自己你所在的城市未來如何。
如果看不明白，你可以加我微信，我有一套判斷城市價(jià)值的方法論，以及一份《資產(chǎn)自測(cè)表》，可以幫你大概判斷你的房子的價(jià)值，當(dāng)然，如果你是自住剛需，我覺得可能就不適合你了。
因?yàn)槟阍谌木€城市自住的房子，更多是消費(fèi)品，消費(fèi)品這東西，取決于個(gè)人的需求和喜好，有人喜歡買名牌包，有人喜歡帆布包。
這就是剛需，剛需講喜好，講值不值得，不講收益。
因?yàn)橹挥匈Y產(chǎn)品，才會(huì)更重視價(jià)格的漲跌，才會(huì)更注重收益。
房地產(chǎn)其實(shí)是一個(gè)周期的生意。
20-21年買房的人和20-21年沒賣房的人，都后悔了。
為什么，其實(shí)就是對(duì)周期的理解一無所知。
為什么常常說，買房賣房的時(shí)機(jī)特別重要，很簡(jiǎn)單，如果你在市場(chǎng)頂部買入，就算是一線城市的房子，也不會(huì)。
而如果你在市場(chǎng)底部入手，可能房子不一定好，但未來你也有機(jī)會(huì)賺到大錢。
所以新的問題又來了，現(xiàn)在所處在一個(gè)什么時(shí)期呢？
在我們所處的這個(gè)地方，我們要分析市場(chǎng)，既不是簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)，也不是簡(jiǎn)單的政z學(xué)。
而是政Z經(jīng)濟(jì)學(xué)，我希望大家能理解這一點(diǎn)。
因?yàn)橹挥羞@點(diǎn)明確，你才會(huì)理解9月26日提出那句話的意義：要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
然后就是接二連三的沖鋒陷陣，大招該出的都出了。
甚至也表示：經(jīng)過三年不斷調(diào)整，市場(chǎng)已經(jīng)開始筑底。
我直白點(diǎn)說，老板只允許房?jī)r(jià)跌倒這了，如果還跌，那可能要入KPI了。
所以你發(fā)現(xiàn)很多城市開始各顯神通了，不要去質(zhì)疑這件事啊，我為什么強(qiáng)調(diào)我們是政Z經(jīng)濟(jì)學(xué)呢，因?yàn)槲覀冇姓?，不?huì)完全丟給市場(chǎng)去做決策。
不要去想說我們能不能救起來這件事，我也不知道，但我知道個(gè)體不要去和力量去較勁，因?yàn)楹竽銜?huì)發(fā)現(xiàn)，你只是和自己過不去。
你想想我們可以做什么：
常態(tài)化去發(fā)行國(guó)債、提高財(cái)政赤字率、國(guó)債置換地方債、專項(xiàng)債買地買房、100萬套貨幣化棚改、持續(xù)去降準(zhǔn)、降息。
讓整個(gè)經(jīng)濟(jì)面從通S走向通Z，我們工具箱是有法子的。
2019年的時(shí)候深圳為什么會(huì)有一波大漲，那時(shí)候我們沒有遭受川普上臺(tái)后的關(guān)S影響嗎？
因?yàn)?019年深圳取消了豪宅稅、確立社會(huì)主義先行示范區(qū)，就靠政策利好，就能點(diǎn)燃市場(chǎng)。
當(dāng)然，我不是說現(xiàn)在這招依然可行，而是透過現(xiàn)象去看本質(zhì)。
我們是可以靠著政c利好來改變預(yù)期和改變信心的，關(guān)鍵是，無數(shù)次的經(jīng)濟(jì)周期經(jīng)驗(yàn)中都告訴我們：
只要經(jīng)濟(jì)熱，就要采取緊縮的信貸政策；
只要經(jīng)濟(jì)冷，就要采取刺激的信貸政策。
而房地產(chǎn)的低迷，一定是處在了經(jīng)濟(jì)的低迷時(shí)期。
所以凡是低迷，必有刺激。
同時(shí)歷史上任何一次周期都告訴我們幾個(gè)事實(shí)：
1、經(jīng)濟(jì)不可能一直高速發(fā)展，所以房?jī)r(jià)不可能一直漲。
2、再大的危J，也都有結(jié)束的時(shí)機(jī)，而物極必反，也同樣會(huì)出現(xiàn)。
每一次的危機(jī)結(jié)束后，新的繁榮期，都要比危機(jī)之前好上非常多。
所以不管你個(gè)人喜不喜歡房地產(chǎn)，看不看好房地產(chǎn)，本質(zhì)房地產(chǎn)漲跌就是經(jīng)濟(jì)周期的一種體現(xiàn)
你越早買明白道理，你會(huì)越理智，也越淡定。
單純說房地產(chǎn)周期的話，我分享3個(gè)指標(biāo)，大家可以一起判斷一下，房地產(chǎn)的走到哪一步了：
分別是：貨幣周期、庫(kù)存周期、調(diào)控政策周期。
貨幣決定價(jià)格，庫(kù)存影響價(jià)格，調(diào)控影響貨幣和價(jià)格。
現(xiàn)在這三者在老板面前是什么情況？
貨幣周期必然是寬松的，但這時(shí)候我們不能只看M2，因?yàn)镸2只能代表印了很多錢，但錢不一定流到了市場(chǎng)。
所以要記得關(guān)注M1，也就是流通的貨幣，只有流通的貨幣才會(huì)對(duì)市場(chǎng)的商品價(jià)格產(chǎn)生影響。
這是一個(gè)很關(guān)鍵的知識(shí)點(diǎn)，如果M2在漲，M1也在漲，剪刀差在縮小的時(shí)候，大家就要多關(guān)注了。
其次是庫(kù)存周期，如果市場(chǎng)上持續(xù)供過于求，那價(jià)格是不可能出現(xiàn)反彈的。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)今年的房地產(chǎn)主題，其實(shí)就是430提出來的去庫(kù)存，我們圍繞去庫(kù)存做了很多動(dòng)作：
1、收儲(chǔ)
2、城中村改造
3、控地、第四代住宅
說明這種我們多數(shù)人知道的簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)邏輯，老板的智囊團(tuán)能不懂嗎？
至于調(diào)控政策周期，無非就是五限，現(xiàn)在基本都解除了，所以你發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在就是在全力以赴去讓房地產(chǎn)快速度過這個(gè)周期底部。
說真的，沒有人能準(zhǔn)確的知道那個(gè)底部的正確時(shí)間，如果真有人知道的話，那是真預(yù)言家了。
我只能說，周期本質(zhì)上就是不以人的意志力為轉(zhuǎn)移的，我們能做的不是去改變周期，而是理解周期、適應(yīng)周期，并抓住周期去做好個(gè)人家庭資產(chǎn)的配置。
很多人把所有問題都?xì)w結(jié)于市場(chǎng)環(huán)境不好，但說句心里話，不管行情好還是不好，都有賺錢的機(jī)會(huì)，牛市虧錢的人大有人在。
我有時(shí)候覺得周期底部才是真正的機(jī)會(huì)，房?jī)r(jià)跌，大A跌，不才是機(jī)會(huì)嗎？否則一直漲，你加倉(cāng)的機(jī)會(huì)都沒有，但跌了，反而是加倉(cāng)的機(jī)會(huì)。
對(duì)于樓市而言，跌反而是低成本上車的機(jī)會(huì)，只是很多人因?yàn)榭謶趾兔允Я丝陀^判斷的邏輯。
比如說這2個(gè)月廣深的房子成交量是很火熱的，我記得有人問我為什么，我沒給她一一分析，我就說了一句：任何時(shí)代，總有明白人，也總有看著明白實(shí)際糊涂的人。
任何投資都是逆人性的，能看懂并實(shí)操的本就不多，要不然人人都是富人，誰(shuí)來做牛馬呢？
還有看不明白的，也看不懂的，可以先加我微信吧，領(lǐng)取我的閉門直播課程，我在閉門直播會(huì)給大家更深入去分析，當(dāng)下的樓市到底處在一個(gè)什么狀態(tài)，你只有搞清楚了，你對(duì)買賣房的時(shí)機(jī)，才能更透徹，你會(huì)對(duì)你現(xiàn)在到底是買房，還是賣房，有更清晰的認(rèn)知。
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- 現(xiàn)在賣掉房子的，該后悔了？
